【正文】 衛(wèi)生要求，防止出現(xiàn)食物中毒事故。 6) 妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河流；采取有效措施控制施工過程中的揚(yáng)塵；禁止將有毒有害廢棄物用作土方回填； 7) 合理安排 施工時(shí)間，盡量避免深夜連續(xù)施工，減少噪音，深夜施工，需要辦理夜間施工許可證，應(yīng)采取有效控制措施，減輕噪聲擾民。 8) 保持場(chǎng)容場(chǎng)貌的整潔，及時(shí)將建筑垃圾、工程渣土和生活垃圾及時(shí)清運(yùn)，防止因施工影響市容環(huán)境衛(wèi)生。無法清運(yùn)的，應(yīng)在場(chǎng)地布置圖中設(shè)定臨時(shí)堆放點(diǎn)，并在施工中按圖堆放。 9) 工程竣工后，應(yīng)在竣工驗(yàn)收前將工地多余的建材、苗木和垃圾全部清運(yùn)干凈，做到工完場(chǎng)清。 10) 文明場(chǎng)地所需的宣傳條幅等宣傳物品必須齊備，工程管理部每周檢查各項(xiàng)目部的文明施工情況至少一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。 7. 安全事故的獎(jiǎng)懲 1) 安全事故是指 安全事故處 理必須堅(jiān)持 事故原因不清楚不放過 ,事故責(zé)任者和員工沒有受到教育不放過 ,事故責(zé)任者沒有處理不放過 ,沒有制定防范措施不放過 的原則 。 2) 安全事故應(yīng)按以下程序進(jìn)行處理 報(bào)告安全事故 ： 安全事故發(fā)生后 ,受傷者或最先發(fā)現(xiàn)事故的人員應(yīng)立即用最快傳遞手段 ,將發(fā)生事故的時(shí)間 ,地點(diǎn) ,傷亡人數(shù) ,事故原因等于情況 ,上報(bào)至 集團(tuán)總部， 按規(guī)定向政府主管 部 門報(bào)告 。 3) 調(diào)查報(bào)告 ： 調(diào)查組應(yīng)把事故發(fā)生的經(jīng)過 ,原因 ,性質(zhì) ,損失責(zé)任 ,處理意見 ,糾正和預(yù)防措施撰寫成調(diào)查報(bào)告 ,并經(jīng)調(diào)查組全體人員簽字確認(rèn)后報(bào)企業(yè)安全主管部門 .發(fā)生工人工傷事故，工程部經(jīng)理應(yīng)立 即組織搶救傷員，采取有效措施，防止事故擴(kuò)大和保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，做好善后工作，同時(shí)向公司報(bào)告。報(bào)告途徑：輕傷事故、重傷事故、重傷事故或死亡事故。 4) 調(diào)查：輕傷事故、重傷事故，調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容要求。 8. 管理流程 工程成本管理 5. 目的 通過對(duì) 項(xiàng)目 各階段 成本 進(jìn)行控制，最大限度的實(shí)現(xiàn)公司既定目標(biāo)，確保公司發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。 6. 范圍 適用于集團(tuán)公司及各子公司項(xiàng)目工程的成本管理。 7. 職責(zé) 本部門： 子公司工程部或集團(tuán)合約部工程管理部負(fù)責(zé)工程成本的控制及核算工作。 相關(guān)部門： 采購供應(yīng)部配合工程部及集團(tuán)合約部 的成本核算工作。 8. 內(nèi)容要點(diǎn)一 集團(tuán)總部的成本管理職責(zé) 1) 制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。 2) 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán) 和各開發(fā)企業(yè)管理層以作決策參考；保持對(duì)國家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。 3) 組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng) 目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是： ◆ 立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ◆ 市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； ◆ 投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； ◆ 投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤目標(biāo)要求； ◆ 投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。 4) 跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過程中的成本控制工作。 5) 建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。 6) 組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通 過培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。 7) 根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 子公司的成本管理職責(zé) 1) 認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺接受總部監(jiān)督。 2) 根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、 選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。 3) 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。 4) 客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。 5) 遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將 成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。 6) 正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。 7) 組織項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。 8) 熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。 9) 定期 或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 5. 內(nèi)容要點(diǎn)二 成本監(jiān)控 1) 集團(tuán)應(yīng)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。各監(jiān)控中心應(yīng)樹立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過程監(jiān)控。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行 2) 根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善各方面內(nèi)容的成本管理制度，如招、投標(biāo)管理制度；合同 管理制度；工程 (質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交 )管理制度；預(yù)決算 (包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付 )管理制度；費(fèi)用控制制度；材料設(shè)備管理制度。 3) 集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。 4) 各開發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況： a) 開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃 (按完全成本口徑 )； b) 期間費(fèi)用計(jì)劃； 5) 降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。 6) 各開發(fā)企業(yè)也應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等 成本考核指標(biāo)。 7) 各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。 6. 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制 各開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽證會(huì)討論通過?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ) 內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容： ◆成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施； ◆投資及效益測(cè)算、利潤體現(xiàn)安排； ◆稅務(wù)環(huán)境及其影響； ◆資金計(jì)劃； ◆《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）； ◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策； ◆項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見。 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 1) 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會(huì) 審查，獲通過后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階 段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。 2) 設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 3) 關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開發(fā)企業(yè)依據(jù)各自的特點(diǎn)靈活處理。由此可見，集團(tuán)總部的成 本管理工作大部分集中在前期，而監(jiān)控整個(gè)過程，總結(jié)各階段成功的經(jīng)驗(yàn)，提供給各開發(fā)企業(yè)用于實(shí)踐。如此的相互促進(jìn)，對(duì)成本管理將更加有效。開發(fā)成本控制成本是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的主要投入，成本控制是企業(yè)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，首要問題是最大限度的降低成本，所以要樹立全員成本意識(shí)，以最小的投入，獲取最大的效益。 4) 成本包括： 計(jì)劃成本、預(yù)算成本和實(shí)際成本。計(jì)劃成本是在投資決策過程和擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段編制的，用與投資決策和開發(fā)產(chǎn)品定位。計(jì)劃成本由前期部門負(fù)責(zé)編制。 預(yù)算成本的控制 預(yù)算成本是在總體設(shè)計(jì)、施 工圖設(shè)計(jì)完成后，施工合同簽定前編制的用于簽定施工合同和控制工程進(jìn)度款的支付。實(shí)際成本是在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后編制的，用于核算開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際投入，實(shí)際成本由合約部或工程部負(fù)責(zé)編制。 成本的事先控制 1) 成本的事先控制是從項(xiàng)目的選定到工程開工前的成本控制。在選擇開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，要編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，搞好成本預(yù)測(cè)。對(duì)成本過高、效益偏低的項(xiàng)目，毛利潤低與 30%的要堅(jiān)決否定。此項(xiàng)工作應(yīng)由前期工程部負(fù)責(zé)。 2) 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，要搞好項(xiàng)目的定位。根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)和項(xiàng)目概算，編制計(jì)劃成本，以計(jì)劃成本為依據(jù)進(jìn)行項(xiàng)目成 本分析，調(diào)整設(shè)計(jì)方案。此項(xiàng)工作應(yīng)由前期工程部負(fù)責(zé)。 3) 施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)和平面功能按目標(biāo)成本設(shè)計(jì)要求，提出結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，在正式出圖以前，要對(duì)各種結(jié)構(gòu)選材方案進(jìn)行比較，在滿足國家規(guī)范要求的前提下，盡可能的降低成本。此項(xiàng)工作由總工程師負(fù)責(zé)。 4) 施工合同的簽定階段，施工圖設(shè)計(jì)完成后，要即時(shí)進(jìn)行圖紙會(huì)審，由總工負(fù)責(zé)召集工程部、銷售部、設(shè)計(jì)院等有關(guān)人員參加，對(duì)會(huì)審中發(fā)現(xiàn)的問題，要督促設(shè)計(jì)人員進(jìn)行修改。根據(jù)修改后的施工圖，由預(yù)算人員編制施工圖預(yù)算。要求按正負(fù)零以下、結(jié)構(gòu)分層編制預(yù)算，并按分層提出材料明細(xì)。多層建筑 的土建工程預(yù)算時(shí)間不得超過二周，小高層建筑的土建工程預(yù)算不得超過三周，高層建筑的土建工程預(yù)算時(shí)間不得超過四周。工程要實(shí)行公開招標(biāo)，簽定施工合同，價(jià)格一定要控制在標(biāo)底范圍以內(nèi)。 5) 前期施工和配套設(shè)施，也要編制預(yù)算，能進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目盡可能招標(biāo)。 6) 各業(yè)務(wù)部門要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，按月提交用款計(jì)劃及用款明細(xì)目錄，每周五提交下周用款計(jì)劃，周一晨會(huì)討論確定用款計(jì)劃。 成本的事中控制 1) 成本的事中控制是指從確定開發(fā)項(xiàng)目支付的第一筆費(fèi)用開始，到整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用全過程的成本控制。 2) 甲供材料及設(shè)備。 根據(jù) 施工圖預(yù)算的材料明細(xì)和工程進(jìn)度計(jì)劃編制甲供設(shè)備的采購計(jì)劃。甲供材料及設(shè)備的數(shù)量不得突破施工圖預(yù)算供應(yīng)的數(shù)量，單價(jià)要控制在預(yù)算單價(jià)的 90%左右。甲供材料及設(shè)備的采購合同，同時(shí)要交財(cái)務(wù)部門一份，甲供材料及設(shè)備要打好兩張牌：一是資金的時(shí)間差，二是材料價(jià)格差。 3) 設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。 設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證在施工過程中是不可避免的，但工程部要從嚴(yán)控制，盡可能在圖紙會(huì)審時(shí)解決設(shè)計(jì)中存在的問題，在施工組織設(shè)計(jì)審查中解決現(xiàn)場(chǎng)簽證問題。當(dāng)發(fā)生設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證后，要及時(shí)將復(fù)印件交決算人員審核建檔。 4) 工程進(jìn)度款支付。 工程進(jìn)度款的 支付最好是按樓面結(jié)構(gòu)層分段付款，以保證工作量審核方便和形象進(jìn)度的控制。在支付進(jìn)度款時(shí)一定要有工作單制度，由施工企業(yè)填制聯(lián)系單并附已完工程進(jìn)度明細(xì)表，交工程部審核簽證，報(bào)總經(jīng)理復(fù)核簽字，最后交財(cái)務(wù)部門付款。 5) 竣工決算。 工程竣工決算交付使用后，由施工企業(yè)繪制竣工圖，編制竣工結(jié)算，交工程部審核后，委托中介機(jī)構(gòu)審查結(jié)算，報(bào)總經(jīng)理簽證后，交會(huì)計(jì)部進(jìn)行財(cái)務(wù)決算。會(huì)計(jì)部門要對(duì)已支付的工程進(jìn)度款和甲供材料和設(shè)備進(jìn)行審核，辦理最后的項(xiàng)目決算。 6) 項(xiàng)目決算辦理后，要及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本，將已實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用和預(yù)計(jì)將要發(fā)生的費(fèi)用歸 并到開發(fā)產(chǎn)品科目。 成本事后控制 1) 成本事后控制是指開發(fā)項(xiàng)目決算辦理后的成本分析。 2) 收集整理竣工決算資料。 按土地開發(fā)、房屋開發(fā)和配套設(shè)施的二級(jí)科目為對(duì)象收集資料，包括工程預(yù)算、施工合同、甲供材料及設(shè)備、進(jìn)度款支付、竣工結(jié)算等資料 3) 成本分析比較。 根據(jù)收集整理的資料，分析土地開發(fā)、房屋開發(fā)和配套設(shè)施的實(shí)際發(fā)生額與計(jì)劃成本和預(yù)算成本的差別：每平方米的商品房中，前期工程、建安工程和配套工程所占的比重，比較各種戶型和不同結(jié)構(gòu)成本差異，以及不同小區(qū)開發(fā)成本差異。 4) 提出合理化建議。 根據(jù)成本分析的資料，提出 哪些開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作是成功的，成功的前提是什么；哪些開發(fā)項(xiàng)目成本管理工作是失誤的，失