【正文】 改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，一方面可以依靠舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子，改善居民居住環(huán)境。這點上目前杭州市、寧波市政府已經(jīng)在加快實施。另一方面，對目前還不能拆遷的老住宅，只能依靠大量財政資金的投入加以改造，為老住宅小區(qū)推行物業(yè)管理提供“硬件”環(huán)境和條件。（2）對于進入老住宅區(qū)進行管理的物業(yè)公司進行補助，管轄小區(qū)經(jīng)測算所需管理費，用在合理收費基礎(chǔ)上，不足部分有政府財政給予補貼?？刹捎脤⒖祭献≌^(qū)管理的物業(yè)公司每年劃撥一定的物業(yè)管理費進行補助的方式，用于彌補各企業(yè)的經(jīng)營虧損。為確保補助資金的來源，可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費中劃撥，還可以通過財政撥款，建立老住宅物業(yè)管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。（3）國家應(yīng)加快出臺老住宅小區(qū)物業(yè)管理稅收減免等優(yōu)惠政策，切實減輕物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理屬于微利性性質(zhì)，同事也承擔(dān)了一定的社會職能，為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機會。目前因收費標(biāo)準(zhǔn)低和收繳率低的原因，經(jīng)營狀況不佳，但各種稅費都按普通的企業(yè)一樣收取，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)管理老舊住宅小區(qū)的信心，建議出臺對老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理公司稅收減免的優(yōu)惠政策。（4）對于經(jīng)濟實在有困難的低保戶，實行費用補貼。在低保戶人群比較集中的老住宅小區(qū)應(yīng)有街道出面，在條件允許下盡可能地展開一些最基本的物業(yè)管理服務(wù)，如清潔衛(wèi)生、房屋維修、保安巡邏。對于生活確有困難的低保戶，可在其低保工資中增加物業(yè)管理費補貼，以減輕生活負(fù)擔(dān)。同時，建議民政部門，將低保戶的房屋維修納入慈善基金開支范圍，切實解決其房屋維修難的問題。（5）多方籌集資金，做好老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的整治工作，每年重點改造幾個小區(qū)，逐年分批進行，改善老舊住宅的面貌，同時整管結(jié)合，在整治時同步成立業(yè)主委員會，特別對目前的“三無小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實施管理，政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補貼，擴大物業(yè)管理覆蓋面。結(jié)語老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。物業(yè)管理用房是實施物業(yè)管理活動最基本的條件之一。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時基本沒有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對的問題之一。通過本文分析，我們經(jīng)過討論提出以下幾點建議與對策：加強政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)力和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。嚴(yán)格把好小區(qū)驗收關(guān)。開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密結(jié)合，加強對弱勢居民的扶助。參考文獻［1］ 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property management problems and countermeasuresStudent number:Name:Abstact: Property management as an emerging industry has developed rapidly, however, with its vigorous development, through various problems also regularly bothering the sunny urban residential development encountered many difficulties and pressure, revealed many of the problems and legal system lags behind, property management system and the imperfect, lagging regulation, jobholders low will also affect the healthy development of it are important , how to solve the urban residential property management faces many problems, is a longterm and arduous, pressing the important :Urban residential area。Property management。Problems and solutions十多年來，隨著住房制度的改革的不斷深入，物業(yè)管理作為城市房屋管理的新模式，在推進住房制度商品化、社會化，提高城市管理水平，改善居民居住環(huán)境，推動社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。然而，隨著物業(yè)管理范圍的擴大；物業(yè)糾紛日益增多，嚴(yán)重影響了居民的正常生活及和諧社會的建設(shè)，并已經(jīng)成為社會各界普遍關(guān)注的焦點和政府管理工作的難點。因此，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題應(yīng)盡快解決，這樣我國的物業(yè)管理行業(yè)將會步入一個健康、持續(xù)、快速發(fā)展的新時期，必將演奏出一篇現(xiàn)代建筑美妙和諧、雄渾精彩的樂章！一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題物業(yè)管理是一項新生事物，作為市場經(jīng)濟條件下的城市住房制度管理的新模式，在我區(qū)已經(jīng)有十多年的發(fā)展歷程，經(jīng)過多年的探索，對改善我區(qū)居民居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，起到了推動作用，越來越多的人享受到物業(yè)管理給自己的生活帶來的便利。但在物業(yè)管理的發(fā)展過程中，隨著物業(yè)管理范圍的擴大，由于地理環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展水平以及業(yè)主觀念認(rèn)識上的不同，在全區(qū)發(fā)展也不平衡。如：商品房，經(jīng)濟適用房，危改回遷房等老舊小區(qū)的物業(yè)管理差異相距甚遠，其法規(guī)的不配套、管理體制的不健全，服務(wù)不到位等問題逐漸地顯現(xiàn)出來，并已成為影響和諧社會的焦點，政府管理的難點，越來越受到社會各界的關(guān)注。眾所周知，當(dāng)今物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)與管理的基礎(chǔ)性工作，是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。然而物業(yè)糾紛的日益突出，影響了居民的正常生活，妨礙了和諧社會，經(jīng)過我們的調(diào)查走訪綜合分析后認(rèn)為：目前引起物業(yè)糾紛的議案原因很多，既有立法不完善，服務(wù)不到位，制度不銜接，體制不健全，也有居民消費觀念滯后等原