【正文】 請開發(fā)單位注意。第二部分、施工階段的物業(yè)公司介入工作一、熟悉、掌握項目 物業(yè)基本狀況是籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、配備管理服務(wù)人員、測算物業(yè)管理成本、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的基本依據(jù)，只有了解了這些基本狀況，物業(yè)公司才能夠有效參與前期管理。物業(yè)基本情況包括以下幾個方面：未來小區(qū)人口密度和數(shù)量。建筑物的密度、層高、地下建筑狀況。附屬建筑物的使用功能和建筑面積。區(qū)內(nèi)環(huán)境及周邊環(huán)境，包括景觀及綠化面積、公共設(shè)施。公建區(qū)域及面積。小區(qū)出入口及區(qū)內(nèi)道路。公共設(shè)備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。停車場(庫)等的基本狀況。二、掌握項目工程進(jìn)度在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃；隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整物業(yè)的跟進(jìn)計劃及工作側(cè)重點。記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更；物業(yè)現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及整改記錄，為物業(yè)公司的后期接管提供便利。記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，并提出合理化建議，為日后的維修維護(hù)做準(zhǔn)備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。三、掌握各配套專業(yè)的施工圖紙施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。機(jī)電設(shè)備及建材的資料；收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準(zhǔn)備。四、掌握各配套專業(yè)的技術(shù)方案通過參加設(shè)計協(xié)調(diào)會、施工協(xié)調(diào)會、監(jiān)理會等了解施工焦點；參加專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業(yè)要求，適時的提出合理化建議。根據(jù)會議等的實際情況，適時提供書面建議。五、掌握各系統(tǒng)設(shè)備的配置情況；各專業(yè)的技術(shù)、方案論證，工程相關(guān)建議；各專業(yè)的技術(shù)參數(shù)分析、設(shè)計方案論證；對各專業(yè)提出技術(shù)建議；對各系統(tǒng)提出管理建議改進(jìn)設(shè)計中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；設(shè)計中有許多不盡人意之處，對設(shè)計中忽略后期維護(hù)、管理的需求，物業(yè)現(xiàn)場介入人員要了解、記錄這些信息，并結(jié)合實際根據(jù)優(yōu)化的可能性，有針對性的適時提出物業(yè)書面建議。改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議；物業(yè)現(xiàn)場介入人員應(yīng)通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向開發(fā)單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。關(guān)注各單項工程設(shè)備的調(diào)試、試驗，特別要關(guān)注隱蔽工程的隱檢、驗收。優(yōu)化施工質(zhì)量的建議；關(guān)注施工中的問題，對施工質(zhì)量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質(zhì)量和項目品質(zhì)；無論是對設(shè)計還是對施工的現(xiàn)場建議應(yīng)注意時效性。對重要設(shè)施設(shè)備的選型、采購合同中的維保條件提供建議。六、工程質(zhì)量跟蹤參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并適當(dāng)?shù)叵蜷_發(fā)、相關(guān)部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設(shè)質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質(zhì)量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質(zhì)、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導(dǎo)線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設(shè)計要求施工；熟悉管線走向、設(shè)備安裝及設(shè)備調(diào)試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。七、物業(yè)管理用房的裝修監(jiān)督及驗收。參與物業(yè)用房的規(guī)劃、裝修方案制定 物業(yè)管理用房是開發(fā)單位委托設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)將來物業(yè)管理的規(guī)模和實際需求對設(shè)計進(jìn)行審核，避免以后給物業(yè)管理工作帶來困難。物業(yè)管理用房的規(guī)劃一般應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行審核。提供良好的辦公環(huán)境：（1）、以方便業(yè)主為目的，物業(yè)公司辦公地點距各住宅樓的距離應(yīng)大體相當(dāng)。（2）、以方便業(yè)主為目的設(shè)計物業(yè)辦公的流程模式，并在此基礎(chǔ)上對物業(yè)的辦公用房布局進(jìn)行審核，看其是否符合辦公流程的要求。（3）、辦公用房間數(shù)量和面積是否夠用。（4）、庫房及工作間的面積是否夠用，并且盡可能將庫房和工作間安排在相鄰處，這對日后的工作和管理十分有利。（5）、認(rèn)真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細(xì)研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進(jìn)行改造了。（6）、如有需要應(yīng)考慮外聘方辦公用房、工作用房、庫房的需求。外聘方是指電梯維修保養(yǎng)公司、保安公司、保潔公司和綠化公司等。（7）、由于物業(yè)辦公用房多被安排在地下，所以要盡可能爭取良好的采光和通風(fēng)條件。提供良好的休息環(huán)境員工的生活環(huán)境同辦公環(huán)境一樣，都是物業(yè)公司對環(huán)境管理的重要組成部分。物業(yè)公司對辦公環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的工作條件；對生活環(huán)境提出要求，是為了給員工提供良好的休息條件。二者的目的都是提高員工的身心健康，提高工作效率。八、負(fù)責(zé)物業(yè)用房配套設(shè)施的方案確定（上下水、照明、動力電、采暖空調(diào)、通風(fēng)、衛(wèi)生間等）；物業(yè)用房的裝修監(jiān)督驗收九、人員招聘。制定人員架構(gòu)。做好人員招聘計劃。制訂人員招聘標(biāo)準(zhǔn)。（一）、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復(fù)雜，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。（二）、按照計劃做好招聘工作十、工程檔案安裝完畢的設(shè)備，建立設(shè)備臺帳；建立初步設(shè)備臺帳；隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。十一、資料的接收整理、歸檔；各系統(tǒng)試運(yùn)行資料的收集、整理、歸檔；（一）、消防設(shè)備系統(tǒng)施工圖紙；消防系統(tǒng)施工圖紙消防煙感系統(tǒng)技術(shù)說明施工圖紙消防栓系統(tǒng)施工圖紙消防弱電施工圖紙消防監(jiān)控設(shè)備說明及施工圖紙維修及操作說明（二）、給排水系統(tǒng)施工圖紙給排水管道施工圖紙給排水設(shè)備技術(shù)說明，位置及施工圖紙隔油井及化糞池位置及施工圖紙雨水管施工圖紙維修及操作說明（三）、配電系統(tǒng)施工圖紙高低壓配