5區(qū)關于“城中村”集體經濟組織改制及集體資產處置的意見(已改無錯字)
2024-09-11 19 本頁面
【正文】 賃或入股到企業(yè)中）的，才可以出租（租賃土地使用權在國家同意下出可以轉租）。規(guī)范租賃第三方產的辦法是對實行劃撥土地證實行年檢可以有效地控制非法改變土地用途的情況。 （二）土地使用權作價出資處置中的問題 國有股權的持股人的國有收益分配的問題 “ 國有股權的持股入人國有收益分配 ” 是從采用土地資產入股以來一直存在爭議、一直未取得統(tǒng)一意見的問題。國家土地管理部門給很多改制企業(yè)的土地資產批復都把國有股的持股人確認給了改制企業(yè)的主管上級（企業(yè)或行業(yè)性總公司）。這種處置方式存在以下問題：其一，持有土地資產股份的公司（原先改制企業(yè)的上級企業(yè)或行業(yè)性總公司）在自身改制時土地資產處置存在難度。其二，土地收益原本屬于地方收益，一旦把持股人確認為改制企業(yè)的主管上級，地方收益必然減少，影響企業(yè)與屬地政府的關系，在實踐中就存在著許多改制企業(yè)拿不到土地使用證的情況。 因此，在企業(yè)改制中，土地資產折股的股權持有人應為地主 第 7 頁 共 9 頁 方人民政府，并有地方人民政府的代理人（土地管理部門監(jiān)管），收益屬于地方財政。 折股問題 目前企業(yè)改制采用作價入股的方式通常用土地熟地地價折股的方法。這樣存在著與確定土地租金同樣的問題是：在采用作價入股時是以熟地地價折算的合理性問題。根據土地價值二元論的觀點：土地價值包括土地資源價值和固化在土地上的資產價值。而大部分企業(yè)所占土地上固化的資產價值都是由于企業(yè)在取得土地之后自身不斷投入改造的結果。因此在作價折股時應該以土地資源價值 折入公司股本。為了保證企業(yè)改制土地資產處置的完整性和一致性，可能采用以土地出讓金為土地股權的折算基礎。 （三）保留劃撥方式的思考 對于特殊的國有企業(yè)改制（以上已有論述）土地資產處置方式可以短期內采用保留劃撥的形式。劃撥土地只能自用。那么劃撥土地使用權在市場中能不能形成交換價值。能不能實現(xiàn)這個價值呢。答案是肯的。目前市場中很多企事業(yè)單位利用自己的劃撥土地使用權與房地產開發(fā)商合作開發(fā)就是一個很好的例子。擁有劃撥和土地使用權的一方一般都會要求得到開發(fā)物業(yè)近一半的價值，這也足見劃撥土地使用權的價 值。 劃撥土地使用權其實是一種 “ 優(yōu)先發(fā)展權 ” ，誰擁有它就有了在這塊土地上搞開發(fā)的優(yōu)先權利。這個權利有價值的，并且可
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