物業(yè)服務(wù)案例分析講義(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-03-27 04:41:42 本頁(yè)面
【正文】 約定行使訴訟權(quán)利并無(wú)不妥。 ? 二審法院經(jīng)審理認(rèn)為 ,根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定 :“物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》行為的 ,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止 。勸阻、制止無(wú)效的 ,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門?！睋?jù)此 ,物業(yè)管理企業(yè)其職責(zé)和義務(wù)是首先對(duì)上訴人的擅自搭建行為進(jìn)行勸阻、制止 ,在勸阻、制止無(wú)效的情況下 ,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)之內(nèi) 報(bào)告 房屋行政管理部門 ,由房屋行政管理部門履行執(zhí)法權(quán)力。物業(yè)公司不具備本案原告的訴訟主體資格。雖然雙方有合同約定 ,但有違法律規(guī)定。故二審法院撤銷了一審法院的民事判決 ,駁回了物業(yè)公司的起訴。 29 中國(guó)地產(chǎn)伙伴 服務(wù)無(wú)限生活 ? 案情介紹： 小區(qū)多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜窗戶，這是某物業(yè)公司的規(guī)定。 很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬(wàn)多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不允許他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。 經(jīng)管理處再三協(xié)調(diào)無(wú)果，陳某將物業(yè)管理公司告上法庭。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無(wú)脫崗、出入登記完備，各安全員巡邏到位，管理處管理員值班到位，無(wú)失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不予賠償。 ? 點(diǎn)評(píng) : 陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。 陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。 物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無(wú)失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。 30 中國(guó)地產(chǎn)伙伴 服務(wù)無(wú)限生活 鄰里糾紛方面 社區(qū)健身噪音擾民問題的解決 ? 多方協(xié)調(diào)解決社區(qū)老人健身擾民問題 ? 案情： ? “做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來(lái)，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場(chǎng)，一探究竟。沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來(lái)”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊(duì)伍只好打一槍換一個(gè)地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想 辦法 ，幫助她們解決難題。物業(yè)管理處經(jīng)過實(shí)地調(diào)查研究，擬定了一套解決 方案 。 ? 31 中國(guó)地產(chǎn)伙伴 服務(wù)無(wú)限生活 ? 第一，尋找場(chǎng)地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對(duì)著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時(shí)人來(lái)車往，無(wú)論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫(kù)，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊(duì)開辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。 ? 第二，及時(shí)溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請(qǐng)她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動(dòng)，她激動(dòng)地說(shuō)：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時(shí)候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會(huì)忘記?！? ? 第三，調(diào)整時(shí)間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會(huì)多方協(xié)調(diào)，
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