【正文】 地人在此置業(yè)主要以旅游度假為主，所以外銷(xiāo)的房子的入住率與旅游的淡旺季有直接的關(guān)系，旅游旺季到來(lái)時(shí)，入住率明顯提高；淡季到來(lái)時(shí)，入住率就相應(yīng)減少。 比較內(nèi)容 海風(fēng)花園 曙光小區(qū) 榮圣 銘仕海岸 位 置 石島灣開(kāi)發(fā)區(qū)民俗 度假村東側(cè) 榮成市榮山大道南側(cè) 榮成市體育公園北 規(guī)模 5萬(wàn)㎡ 20多萬(wàn)㎡ 3萬(wàn)余㎡ 建筑類(lèi)別 觀景別墅和四層公 寓 多層、四層公寓、聯(lián)體 /單體別墅 聯(lián)體別墅和單體別墅 戶(hù)型 一房一廳 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 八房四廳四衛(wèi) 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三房?jī)蓮d 四房三廳兩衛(wèi) 八房三廳四衛(wèi) 三層別墅 六房三廳三衛(wèi) 價(jià) 格 基價(jià) 2200元 /㎡ 2700元 /㎡ 3200元 /㎡ 均價(jià) 2900元 /㎡ 3200元 /㎡ 4050元 /㎡ 最高價(jià) 3600元 /㎡ 3500元 /㎡ 4900元 /㎡ （二）代表樓盤(pán)分析 １ 、 從規(guī)模上分析： 從樓盤(pán)的規(guī)模上看，上述三個(gè)項(xiàng)目中，只有曙光小區(qū)項(xiàng)目可以與本項(xiàng)目一期 A區(qū)板塊相比較，其他兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小。 從建筑風(fēng)格上分析： 從樓盤(pán)的建筑風(fēng)格上看 ， 三個(gè)項(xiàng)目各有特色 。 其中 ， “ 榮圣 銘仕海岸 ” 和 “ 曙光小區(qū) ” 兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)較好 ， 同時(shí)擁有不錯(cuò)的海岸線(xiàn)資源 ， 但現(xiàn)在所剩房源不多 ， 對(duì)本項(xiàng)目威脅不大 。 而 “ 海風(fēng)花園 ” 緊鄰海岸線(xiàn)，加之良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)和專(zhuān)業(yè)公司的營(yíng)銷(xiāo)推廣，已經(jīng)在市場(chǎng)上形成了良好的口碑，將會(huì)是本項(xiàng)目一期最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手！ 從戶(hù)型配比上分析： 從樓盤(pán)戶(hù)型的配比上看，多層建筑主要以?xún)煞績(jī)蓮d、三房?jī)蓮d為主，其面積在 80120㎡之間；其情景花園洋房和四層公寓的建筑主要以三房?jī)蓮d和四方兩廳為主，其面積一般在 110160㎡之間；而聯(lián)體別墅和單體別墅的戶(hù)型組成一般在六房三廳以上。其建筑面積一般在 220300㎡之間。在上述三個(gè)項(xiàng)目中，均有別墅建筑體系，而別墅規(guī)模最好是榮成的 “ 榮圣 銘仕海岸 ” 別墅群。 經(jīng)過(guò)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研分析及本項(xiàng)目分析發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的戶(hù)型配比中，三房的戶(hù)型比例略高。從單獨(dú)項(xiàng)目一期 A區(qū)的戶(hù)型配比角度上看，其戶(hù)型配比是合理的，其戶(hù)型的面積設(shè)計(jì)，在整個(gè)市場(chǎng)上也是具有競(jìng)爭(zhēng)力的。但為了項(xiàng)目后期的戶(hù)型合理的配比定位，則三房戶(hù)型相對(duì)略高一點(diǎn)。所以，在此建議發(fā)展商把三房的戶(hù)型比例下調(diào) 10個(gè)百分點(diǎn)，適當(dāng)增加兩房的比例。 從景觀上分析： 在景觀資源上，直接與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的是 “ 海風(fēng)花園 ” 項(xiàng)目樓盤(pán)，其以廣闊的海景、自然綠色園林景觀和現(xiàn)房銷(xiāo)售，直接分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶(hù)。而 “ 曙光小區(qū) ” 和 “ 榮圣 銘仕海岸 ”兩個(gè)項(xiàng)目，其自身園林景觀規(guī)劃一般，同時(shí)所處區(qū)域不同，加之所剩物業(yè)不多，不會(huì)與本項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 從價(jià)格上分析： 上述三個(gè)樓盤(pán)中，屬 “ 榮圣 銘仕海岸 ” 別墅價(jià)格最高，每平方米 4050元。究其原因主要有三個(gè)方面：一是，該項(xiàng)目主要是高檔別墅為主，其目標(biāo)客戶(hù)群定位在社會(huì)高檔消費(fèi)者為主；其二是，性?xún)r(jià)比高，目前周邊樓盤(pán)，乃至威海市樓盤(pán)的建筑風(fēng)格、規(guī)模、景觀、環(huán)境等均無(wú)與之相比；其三是，項(xiàng)目投資商實(shí)力強(qiáng)，其投資商為山東魯信集團(tuán)。 “ 海風(fēng)花園 ” 和 “ 曙光小區(qū) ” 的價(jià)格為中高檔價(jià)位，每平方米為 2900元和 3200元，雖然主要針對(duì)外地置業(yè)群體，但價(jià)格略高，使其喪失了不少本地消費(fèi)者，因此我們?cè)诓僮鞅卷?xiàng)目時(shí)應(yīng)避免出現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題。 二、石島灣一期項(xiàng)目特質(zhì)分析 （一）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 229729㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅建筑面積： ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 會(huì)所建筑面積： ㎡ 幼兒園建筑面積： ㎡ 不計(jì)容積率建筑面積： ㎡ 半地下車(chē)庫(kù)建筑面積： ㎡ 住宅總戶(hù)數(shù)： 1641戶(hù) 建筑密度： 24% 1 容積率： 1 綠化率： 38% 1 停車(chē)位：地上室外停車(chē)： 1150輛 、 半地下汽車(chē)庫(kù) 538輛 （二）項(xiàng)目地塊描述 項(xiàng)目西臨黃海北路和石島鎮(zhèn)政府 ， 與斥山自然園林相望 ， 黃海 北路為石島南北主干道之一 。 北臨規(guī)劃公路 —— “ 鳳凰湖路 ” ， 其東 、 南兩方向?yàn)轫?xiàng)目后期規(guī) 劃用地 。 項(xiàng)目東面為石島新區(qū) 。 東南面為項(xiàng)目規(guī)劃的內(nèi)湖 —— “ 鳳凰湖 ” 。 西南面與著名旅游勝地 —— “ 赤山法華院 ” 景區(qū)相望 。 項(xiàng)目地勢(shì)平坦，但多為鹽堿地，同時(shí)排水工程較大。 （三）項(xiàng)目周邊環(huán)境描述 景觀資源： 東向：石島灣新區(qū) （ 大型住宅 ） 。 西向：斥山園林山景及法華院旅游風(fēng)景區(qū) 。 南向：鳳凰湖 、 大海及石島碼頭 。 北向：鳳凰湖路。 交通環(huán)境： 黃海北路為四車(chē)道的主干路 ， 離石島碼頭僅十分鐘路程 。 生活環(huán)境： 項(xiàng)目用地屬石島新區(qū)板塊，糖酒超市、農(nóng)業(yè)銀行、集貿(mào)市場(chǎng)、農(nóng)村信用社、奧福家具、石島灣學(xué)校、石島華僑醫(yī)院、萬(wàn)米海水浴場(chǎng)近在咫尺。 （四）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ １ ） 近臨石島鎮(zhèn)政府 ， 周遍地勢(shì)平坦 ， 地質(zhì)優(yōu)良； （ ２ ） 開(kāi)發(fā)商資金雄厚 ， 知名度高； （ ３ ） 周邊自然環(huán)境優(yōu)美 ， 漁家文化氛圍濃厚； （ ４ ） 近臨石島主干道黃海北路； （ ５ ） 多層 、 小高層 、 情景花園洋房 、 聯(lián)體別墅建筑群體 ， 陳列錯(cuò) 落有序 ， 從任何角度均能一覽小區(qū)景觀 。 （ 6） 西靠青山 ， 清靜悠遠(yuǎn) ， 東 、 南兩向遠(yuǎn)眺大海； （ 7） 周邊的旅游景觀 、 海洋資源豐富 ， 旅游業(yè) 、 漁業(yè)發(fā)達(dá)； （ 8） 項(xiàng)目整體規(guī)模宏大 ， 為山東省至今最大樓盤(pán)項(xiàng)目； （ 9） 小區(qū)內(nèi)部設(shè)有蜿蜒曲折的區(qū)內(nèi)水系和東南面的大型人工海水 湖泊； （ 10）成熟的生活環(huán)境和較清靜的自然環(huán)境，有助于形成項(xiàng)目的 高檔形象和與眾不同的定位。 劣勢(shì)分析： （ 1） 項(xiàng)目位于整體項(xiàng)目西部 ， 其地理位置相對(duì)偏僻 ， 海景資源不 是很好 。 （ 只有小高層及多層上面才可看到海景 ） （ 2） 戶(hù)型設(shè)計(jì)有部分黑衛(wèi) 、 北臥的設(shè)置出現(xiàn) ， 不適合威海消費(fèi)習(xí) 俗； （ 3） 如果前期項(xiàng)目整體沒(méi)有做相應(yīng)的宣傳造勢(shì) ， 對(duì)未來(lái)社區(qū)生活 描繪相對(duì)空洞 ， 不能很好的吸引消費(fèi)者 ， 從而可能導(dǎo)致銷(xiāo)售 工作緩慢； （ 4） 目前項(xiàng)目一期 A區(qū)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 “ 海風(fēng)花園 ” ， 以幽雅 、 合理 的建筑設(shè)計(jì)及海景資源 ， 將會(huì)分流一部分客戶(hù) ， 并對(duì)本項(xiàng)目 形成一定影響 。 （ 5）因項(xiàng)目規(guī)模比較龐大，本地消費(fèi)群體難以支撐。 三、一期項(xiàng)目主題概念及市場(chǎng)形象定位 （一）項(xiàng)目主題概念提出的依據(jù) 石島灣項(xiàng)目一期 A區(qū)是以西班牙建筑風(fēng)格為主進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，所以其案名以及主體概念都應(yīng)該多多少少的與這種西班牙建筑風(fēng)格保持一致，而且要盡量與整個(gè)項(xiàng)目 “ 國(guó)際濱海泛生活特區(qū) ” 的主題概念相符。 西班牙弗拉門(mén)哥文化 西班牙文化里最有影響，最有歷史的文化也許就是弗拉門(mén)哥文化了。弗拉門(mén)哥由歌唱（ cante）、 舞蹈（ baile） 和吉他演奏（ toque） 組成。雖然歌唱、舞蹈和吉他演奏作為不同藝術(shù)領(lǐng)域的藝術(shù)形式可以相互獨(dú)立存在，但是當(dāng)這幾種藝術(shù)形式相互配合時(shí)，能更完美地表現(xiàn)出弗拉門(mén)哥的藝術(shù)視覺(jué)效果、音樂(lè)感覺(jué)和情感。 弗拉門(mén)哥由于其最廣泛的參與性而迅速風(fēng)靡西方世界，在亞洲的日本和中國(guó)也已經(jīng)有了一群瘋狂的愛(ài)好者。劇場(chǎng)或酒吧中，弗拉門(mén)哥的表演在瘋狂的吉他掃弦聲中拉開(kāi)帷幕，清脆的響板和舞蹈時(shí)發(fā)出的 “ 啪啪 ” 踏地聲，打出了輕快的節(jié)奏，引得觀眾們情不自禁地隨著節(jié)拍即興擊掌、喝彩、跺腳。如今，這些擊掌、喝彩、跺腳等形式也逐漸發(fā)展為弗拉門(mén)哥表演形式中的第四個(gè)組成部分。 既然西班牙的弗拉門(mén)哥文化在世界如此受歡迎，那么石島灣一期 A 區(qū)項(xiàng)目的主題概念和案名為什么不和它聯(lián)系在一起呢？ （二）項(xiàng)目的主題概念以及案名提煉 項(xiàng)目的主題概念： —— 國(guó)際濱海西班牙風(fēng)情社區(qū) “ 國(guó)際濱海 ” 是對(duì)項(xiàng)目濱海素質(zhì)的展現(xiàn) ， 也是對(duì)石島灣項(xiàng)目“ 國(guó)際濱海泛生活特區(qū) ” 的呼應(yīng) 。 （ 今后開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目都可以套用這個(gè)模式 ， 從而形成一系列的 “ 國(guó)際濱海 風(fēng)情社區(qū) ” 主題概念 ， 以增加項(xiàng)目的整體推廣力度 。 ） “ 西班牙風(fēng)情 ” 是對(duì)弗拉門(mén)哥文化的一個(gè)自然詮釋?zhuān)退阌腥藢?duì)弗拉門(mén)哥文化不太了解，有這么一個(gè)詮釋?zhuān)麄円矔?huì)自然而然的聯(lián)想到這是一個(gè)充滿(mǎn)西班牙風(fēng)情的異國(guó)情調(diào)社區(qū)；而對(duì)于弗拉門(mén)哥文化比較了解的人來(lái)說(shuō)，則直接產(chǎn)生了強(qiáng)烈的渴求與向往。 項(xiàng)目一期案名： —— “ 弗拉門(mén)哥 歡樂(lè)海岸 ” 案名詮釋?zhuān)? ※ 弗拉門(mén)哥是西班牙民族文化的精髓 ， 石島灣項(xiàng)目一期Ａ區(qū)則是西 班牙建筑藝術(shù)精華的完美展現(xiàn) ， 兩者相提并論 ， 絕不牽強(qiáng)做作 。 ※ 隨著石島灣項(xiàng)目一期Ａ區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)與推廣 ， 西班牙弗拉門(mén)哥文 化必定可以象西班牙建筑一樣 ， 在石島灣生根發(fā)芽 。 ※ 弗拉門(mén)哥歡快 、 輕松的節(jié)奏與石島灣項(xiàng)目未來(lái)營(yíng)造的旅游 、 生態(tài) 、 休閑 、 運(yùn)動(dòng) 、 健康的生活狀態(tài)完全相符 。 ※ 弗拉門(mén)哥文化是西班牙建筑在石島灣的升華。 （三）項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 本項(xiàng)目的規(guī)模屬超級(jí)大盤(pán)類(lèi)型 ， 不能在短期內(nèi)完全開(kāi)發(fā)完成 ，顧會(huì)分階段逐一開(kāi)發(fā) 。 所以我司建議在局部地塊開(kāi)發(fā)前 ， 首先確定樹(shù)立項(xiàng)目的整體市場(chǎng)形象定位 。 在確定整體市場(chǎng)形象定位后 ，結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)局部各階段進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)形象定位 。 目前開(kāi)發(fā)的地塊處于整體項(xiàng)目一期 A區(qū)的開(kāi)發(fā)階段 ， 根據(jù)現(xiàn)階段的市場(chǎng)狀況及項(xiàng)目自身現(xiàn)狀 ， 我司對(duì)本項(xiàng)目一期 A區(qū)的市場(chǎng)定位建議： “ 縱覽華夏山水，情定弗拉門(mén)哥 ” 四、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)定位分析 （一）客戶(hù)構(gòu)成比例 根據(jù)相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研分析及項(xiàng)目本身規(guī)模因素研究發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的消費(fèi)群體主要以外地置業(yè)者為主，本地人及周邊城市置業(yè)者為輔的置業(yè)群體組成。本地客戶(hù)約占 510%之間，威海、煙臺(tái)地區(qū)約占 1015%左右，其余 80%的客戶(hù)為外地置業(yè)者。以石島為中心，我們可以將目標(biāo)客戶(hù)按從小到大的區(qū)域劃分為五類(lèi)： 石島及榮成本地客戶(hù)群體； 威海 、 文登 、 乳山客戶(hù)群體； 山東內(nèi)陸城市客戶(hù)群體 （ 淄博 、 濟(jì)南 、 東營(yíng) 、 濰坊 、 青島等地 ） ； 外省客戶(hù)群體 （ 東北 、 華北 、 西北 、 華南客戶(hù)群體等 ） ； 韓日客戶(hù)群體。 （二）消費(fèi)類(lèi)型細(xì)分 經(jīng)過(guò)相關(guān)樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)研分析，及本項(xiàng)目的相關(guān)特質(zhì)研究發(fā)現(xiàn)。石島地區(qū)的置業(yè)群體主要由四種置業(yè)群體組成，即：商業(yè)需求型、旅游度假型、投資型、居住養(yǎng)老型四種類(lèi)型。 商務(wù)需求型： 這部分客戶(hù)群體主要由本地人及日 、 韓大型企業(yè)或其他國(guó)內(nèi)企業(yè)在石島辦公的人員組成 。 其主要是因業(yè)務(wù)需要 ， 而需在此短期或長(zhǎng)期居住 /辦公 ， 從而認(rèn)購(gòu)房屋的客戶(hù) 。 這部分客戶(hù)一般以企業(yè)的形式，參與到購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中。其主要關(guān)注的是地點(diǎn)好，交通方便的高尚住宅樓作為辦公場(chǎng)所。其對(duì)小區(qū)物業(yè)、智能化的要求，相對(duì)要高一些。 旅游度假型： 這部分消費(fèi)者主要是以外地客戶(hù)為主，年齡在 40歲以上的的老板或金領(lǐng)階層的人士組成。其一般為北京、上海、濟(jì)南、濰坊、青島、煙臺(tái)或其他城市的人群為主。其主要用來(lái)在休閑假日期間來(lái)此游玩，或進(jìn)行投資。 ※ 40歲以上 ， 思想成熟 ， 事業(yè)有所成就； ※ 社會(huì)圈子十分廣泛； ※ 有孩子的家庭 ， 太太在家全職照顧孩子； ※ 注重品牌 ， 講究生活品質(zhì) ， 懂得享受生活； ※ 對(duì)于 CEO來(lái)說(shuō) ， 單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大； ※ 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所 （ 如高爾夫球會(huì) 、 高級(jí)食肆 、 夜總會(huì) 等 ） ； ※ 需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、 興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家 庭幸福的生活之地。 投資型： 這部分客戶(hù)群體主要以江浙