【正文】 二期 44套；： 10棟，共計 44套房源，推出面積約 ， 可銷金額約 。 分期面積區(qū)間套數(shù)（套）銷售面積（㎡）期240260㎡ 50 期240260㎡ 44 第一居所的城市別墅及體驗展示區(qū)、萬科品牌是萬科紅郡銷售的有力支撐，時代城與之競爭強(qiáng)化點為產(chǎn)品（戶型設(shè)計等）、品質(zhì)及服務(wù)提升。2 Chapter別墅營銷啟示與思路借勢： 樓市機(jī)遇 ——“ 禁墅令 ” ，青島市區(qū)半山別墅，先入為主，樹立領(lǐng)軍位置；依托： 項目優(yōu)勢資源 ——區(qū)域唯一 /山湖唯一 /半山坡地唯一 /大盤唯一；運用： 創(chuàng)造新的營銷 /推廣手段 ——體驗營銷 /活動營銷；突破： 突破目前區(qū)域欠成熟 /突破現(xiàn)有樓盤性價比 /突破嘉凱城品牌影響力1）區(qū)位突破： 突出地段獨立性和稀缺性 /強(qiáng)化內(nèi)部配套及環(huán)境打造 /強(qiáng)化周邊環(huán)境打造 /聯(lián)合政府部門描繪片區(qū)遠(yuǎn)景 ——重新定義片區(qū)價值（ CLD中的山水上流生活畫卷），提升物業(yè)價值及價格；2）定位突破： 高端社區(qū) /獨立性與私密性 /大園林大配套 /山湖景觀 /高品質(zhì)物管 ——概念包裝： CLD首個富人區(qū)（獨一無二的核心競爭優(yōu)勢，樹立高品質(zhì)社區(qū)形象）。別墅下半年營銷策略以現(xiàn)場體驗和服務(wù)展示為靈魂，渠道及小眾營銷為重點，線上精準(zhǔn)媒體投放為輔助。借助城市半山別墅的稀缺性及兩山一湖一公園得天獨厚的自然資源強(qiáng)化唯一性的市場地位，建立與客戶的情感溝通，促進(jìn)購買。2 Chapter重要營銷節(jié)點 1：樣板景觀示范區(qū)開放目的： 邀請新老客戶前來樣板景觀示范區(qū)的魅力；展示項目別墅卓越品質(zhì)和高端形象，營造高雅、浪漫、時尚的生活方式。時間： 2023年 9月中旬地點： 時代城別墅樣板景觀示范區(qū)現(xiàn)場人物： 媒體 +新老客戶 +公司領(lǐng)導(dǎo)主要活動： 樣板間景觀示范區(qū)開放儀式、景觀示范區(qū)參觀、抽獎活動、互動游戲等。優(yōu)惠政策： 參觀景觀示范區(qū)的客戶，當(dāng)天成交總金額優(yōu)惠 2%。別墅下半年營銷策略2 Chapter重要營銷節(jié)點 2：別墅交房活動目的： 通過交房活動展示項目工程品質(zhì)和形象；拉近客戶與項目的關(guān)系，塑造良好的口碑?？紤]交房時間在年底，建議 1011月份提前進(jìn)行交房的軟性炒作，展示項目質(zhì)量、形象及嘉凱城提前交房的良好信譽和實力，弱化高層交房時間較晚的影響，帶動高層銷售。時間： 2023年 12月份地點： 時代城別墅組團(tuán)現(xiàn)場人物： 媒體 +新老客戶 +公司領(lǐng)導(dǎo) +政府驗收部門人員 +物業(yè)公司主要活動： 交房儀式、驗收人員講解項目品質(zhì)、物業(yè)公司宣誓儀式、抽獎活動、文藝節(jié)目表演。優(yōu)惠政策： 參加交房儀式的客戶，當(dāng)天成交總金額優(yōu)惠 2%。別墅下半年營銷策略2 Chapter別墅營銷策略：暗線 —— 線下精準(zhǔn)營銷（ 1）圈層活動，高效小眾直銷： 項目推介會，投資商會等：操作要點： 充分發(fā)揮意見領(lǐng)袖的引導(dǎo)作用，適時結(jié)合利益進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)化，邀請知 名財經(jīng)主持人，財經(jīng)知名人士現(xiàn)場互動，切入項目價值傳遞沸點。 根據(jù)客戶興趣點，可聘請象棋國手進(jìn)行專場小眾教習(xí)、對弈。別墅下半年營銷策略2 Chapter別墅營銷策略：暗線 —— 線下精準(zhǔn)營銷（ 2）人脈營銷： 抓住客戶意見領(lǐng)袖，開展人脈營銷（部門領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)帶頭人等）；操作要點： 充分利用銷售回傭，購房優(yōu)惠，其他獎勵等手段籠絡(luò)相關(guān)人員。朋友親戚同事下屬意見領(lǐng)袖別墅下半年營銷策略2 Chapter別墅營銷策略：明線 從解決客戶心理擔(dān)憂出發(fā)： 客戶不滿意：物業(yè)、工程質(zhì)量、車位配比。 關(guān)心問題：工程質(zhì)量、交房時間、物業(yè)。別墅下半年營銷策略2 Chapter?展示區(qū)環(huán)境 ：實景展示，將樣板示范區(qū)提前做到交付后實景效果；?樣板房樓體外觀 ：腳手架拆除，將樓體外立面進(jìn)行包裝：懸掛鮮花欄、藤掛等裝飾物；?樣板房 ：裝修裝飾完成，開放展示；?建材展示區(qū) ：將所有建筑用材進(jìn)行展示，將項目特色亮點的用鋼量淋漓表現(xiàn)；?車庫： 按照交樓標(biāo)準(zhǔn)展示，并將車庫內(nèi)部進(jìn)行簡裝和物件配設(shè)；備注： 由于別墅客戶看房數(shù)量分散，不集中，樣板示范區(qū)物業(yè)人員在接到客戶進(jìn)入看房通道第一時間通知后，做好接待準(zhǔn)備，庭院內(nèi)進(jìn)行地面沖洗展示，地下車庫整潔展示，樣板房入口保潔、安全員做好迎賓準(zhǔn)備。別墅營銷策略：明線 解決方案 1：提升銷售展示 別墅下半年營銷策略2 Chapter解決方案 2：將純粹的產(chǎn)品展現(xiàn)給客戶原則： 將項目真實性傳遞給客戶，抓住產(chǎn)品的重點和優(yōu)勢，讓客戶第一時間了解。借勢區(qū)域內(nèi)競品項目，通過產(chǎn)品類比，話題式營銷，引導(dǎo)客戶判斷，將真正 “ 墅 ” 該有的、所有的傳遞給客戶。建議： 定期向別墅準(zhǔn)業(yè)主發(fā)送施工進(jìn)度彩信， EDM，熟悉客戶家庭結(jié)構(gòu)及生辰，配合重要節(jié)日陌拜贈送禮品，發(fā)送祝福短信，通過長期維護(hù)，建立信任，而非僅 “ 銷售與客戶 ” 的關(guān)系。別墅營銷策略：明線別墅下半年營銷策略2 Chapter解決方案 3： 借樣板體驗區(qū)開放造勢，提升形象 借 8月底樣板體驗區(qū)開放節(jié)點，建議在 9月上旬舉辦別墅樣板體驗區(qū)開放活動，現(xiàn)場可聘請島城知名大廚現(xiàn)場烹飪共客戶品嘗，并舉辦抽獎活動（物業(yè)費），聘請財經(jīng)專欄主編、風(fēng)水大師現(xiàn)場為客戶解讀別墅價值。別墅營銷策略：明線別墅下半年營銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 1） DM直投： 通過客戶訪談分析，別墅客戶集中在李滄、嶗山。因此，針對李滄區(qū)私營企業(yè)業(yè)主（制造業(yè)、餐飲、裝飾建材）、房地產(chǎn)公司（本地、省內(nèi)）以及嶗山、市南高端社區(qū)，特別是沿海一線高端社區(qū)定向直投，獲取銀行、移動公司等內(nèi)部員工名單進(jìn)行直投。 執(zhí)行辦法： DM折頁，以 7號信封可以承載為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，由直投公司獲取所需名單進(jìn)行直投。在客戶陌拜的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步針對意向較強(qiáng)的社區(qū)、銀行高管、私企業(yè)主等針對性直投。別墅下半年營銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 2） CALL客與陌拜： 針對李滄區(qū)工業(yè)園、高端社區(qū)進(jìn)行定向陌拜，同時對客戶名單繼續(xù)實行 call客，保證充足的 CALL量。別墅下半年營銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 3）高端雜志： 保持線上別墅 “ 聲音 ” ，建議針對高端客群的 《 共享 》 或 《 旅伴》 刊發(fā)一版雜志廣告。別墅下半年營銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 4）競品攔截： 針對紅郡以及市區(qū)別墅類項目進(jìn)行外圍的客戶攔截工作。通過銷售人員帶兼職人員的辦法實施。 執(zhí)行辦法：派插單頁，對競品樓盤外圍停放的客戶車輛進(jìn)行別墅銷售資料的派發(fā)。抄記車牌：記錄競品項目客戶車牌集中查詢，進(jìn)行電話邀約。 客戶通路派單：在競品項目周邊記住要路口進(jìn)行別墅資料的派發(fā)。銷售人員除現(xiàn)場兩名值班人員外，其余每人配備兩名兼職人員（學(xué)生）。備注：建議招聘若干名兼職人員（學(xué)生）別墅下半年營銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 5）老帶新老帶新激勵： 繼續(xù)實施老帶新激勵方案，老客戶帶新客戶成交，老客戶可再享受三年物業(yè)管理費的減免。老客戶禮品贈送： 給別墅客戶準(zhǔn)備每份 100元左右的禮品。老客戶二次到訪、邀約客戶到訪、老帶新到訪、成交客戶等均可獲贈此禮品。具體禮品選擇方案另行報批。老客戶互動： 同時以樣板間開放為理由，邀約老客戶到訪參觀加強(qiáng)老帶新政策的滲透。別墅下半年營銷策略2 Chapter其他渠道組合支持：（ 6）海報派發(fā)8月底前針對李滄重點網(wǎng)點商圈派發(fā)海報 /重點合作方單位張貼海報。別墅下半年營銷策略2 Chapte