別墅地塊市場分析報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2023-02-25 09:04:18 本頁面
【正文】 “外圍化”趨勢日顯。住在外環(huán)將是一種大勢所趨。目前地處外環(huán)的顧村、西城區(qū)、東城區(qū)、高橋、金橋、張江、川沙、周康、三林、春申、莘莊、七寶、北新涇、江橋、桃浦這 15個(gè)板塊，從板塊的成熟度來看，顧村板塊尚處于開發(fā)初級(jí)階段，發(fā)展?jié)摿Υ笥诂F(xiàn)有的外環(huán)板塊。 ? 從外環(huán)各大板塊的區(qū)域特性來看，均有軌道交通線，顧村板塊在軌道交通方面還優(yōu)于其它板塊。因?yàn)樯虾１眰?cè)已經(jīng)形成 2條軌道交通的規(guī)劃，其中軌道交通 1號(hào)線距離顧村區(qū)域 3公里左右，而今后的 7號(hào)線 2023年左右建成后將進(jìn)一步縮短與市區(qū)的距離。 五、競爭板塊 外環(huán)沿線 ? 按照與市中心的直線距離來計(jì)算，顧村板塊其實(shí)與目前的莘莊、春申板塊差不多，均在 23公里左右。顧村地區(qū)目前尚未將配套完善到位，但是隨著今后的區(qū)域商業(yè)設(shè)施的完善，這一局面將徹底扭轉(zhuǎn)，同時(shí)顧村高性價(jià)比的優(yōu)勢將更加突顯。 ? 從各個(gè)板塊的成交情況來看，顧村的成交量排在外環(huán)線各區(qū)域板塊的第八位，市場去化排名前列，市場需求旺盛，這是由于顧村地區(qū)的商品住宅，主要針對(duì)的是城市中低收入家庭。而從同區(qū)域各個(gè)板塊的成交價(jià)格來看，顧村地區(qū)排在最后，這與它供應(yīng)成交大區(qū)的地位并不相襯。顯然，區(qū)域市政配套不成熟是導(dǎo)致其價(jià)格較低的主要原因。而伴隨區(qū)域配套的不斷成熟以及已經(jīng)形成的極為便利的交通網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)其他板塊的發(fā)展歷程來看，顧村板塊將來價(jià)格的提升是必然的結(jié)果。 五、競爭板塊 周邊區(qū)域 － /㎡ － /㎡ （ 顧村以西 ） /㎡ /㎡ ..5萬元 /㎡ － /㎡ （ 顧村以東 ） － /㎡ － /㎡ ? “四高”定義 高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理 ? “四高”基地 南匯康橋鎮(zhèn)、南匯周浦鎮(zhèn)、寶山顧村鎮(zhèn)、嘉定江橋鎮(zhèn) ? 四高標(biāo)準(zhǔn)（ 2023年首批四高示范居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)） 單位總價(jià)控制在 3500元以內(nèi)；主打房型為 2房 1廳約 70平方米，占總量的60%； 1室 1廳，約 50平方米，占 15%； 3室 1廳，約 90平方米，占 25%。 目前，四高示范居住區(qū)以不再僅僅是動(dòng)遷房基地，由于交通和配套的完善，商品房開發(fā)的檔次逐步升級(jí)，房價(jià)也在上升趨勢當(dāng)中。 附件一 :上?！八母摺笔痉毒幼^(qū) 四高示范居住區(qū)現(xiàn)狀分析 一、周康板塊 目前有中邦城市園、綠州康城、東方晶華園等近 20個(gè)樓盤，集中了南匯區(qū)的大量新建商品房。 由于緊鄰浦東的三林和北蔡板塊，作為南匯最靠近市中心的區(qū)域，周康板塊目前的房價(jià)漲幅可謂驚人，平均漲幅達(dá)到 4000元 /平方米左右。比如中邦城市 5月底時(shí)銷售均價(jià)還在 6300元 /平方米左右， 10月則已飛漲至 11000元 /平方米， 5個(gè)月上漲約 4700元 /平方米。而綠洲康城 6月銷售均價(jià) 6800元 /平方米， 10月其均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 10000元 /平方米， 4個(gè)月上漲近 3200元 /平方米。其他幾個(gè)漲幅不大的樓盤如美林小城和圣鑫苑二期等，在最近 5個(gè)月中也有接近 2023元 /平方米的價(jià)格上調(diào)。 二、江橋板塊 江橋板塊是嘉定區(qū)最為靠近市區(qū)的板塊，目前該板塊內(nèi)一般的生活需求都能得到保證，但在短時(shí)間內(nèi)都將始終依靠江橋老鎮(zhèn)的商業(yè)配套。從現(xiàn)有交通狀況看，江橋也能通過一部公交車直達(dá)長壽路、中山公園等中心城區(qū)，但沒有地鐵卻成為江橋發(fā)展的最大硬傷。 江橋板塊現(xiàn)有樓盤多為大盤，總數(shù)不多，主要是嘉城、城市岸泊和錦華茗園，可選房源也已經(jīng)有限。城市岸泊公寓房源目前已經(jīng)幾近售罄；錦華茗園則僅有少量復(fù)式房，面積 200平方米左右，單價(jià) 6300元/平方米；相對(duì)房源較多的嘉城只有 60平方米左右的一房和 120平方米以上的三房在售，單價(jià)在 8000～ 9000元 /平方米。 四高示范居住區(qū) 現(xiàn)狀分析 上海四高示范居住區(qū)現(xiàn)狀分析 三、顧村板塊 目前以顧村鎮(zhèn)為中心，在滬太路以東，寶安公路以南的部分形成了顧村核心生活區(qū)，包括圣卡洛鉑庭、世紀(jì)飛凡、宏潤韶光花園等樓盤都在該核心生活區(qū)范圍內(nèi)，均價(jià)基本都在 7500元 /平方米左右，比之前期大幅上漲。 近期顧村核心生活區(qū)的配套將不斷改善，占地約 220畝的小辣椒商業(yè)中心正在建設(shè)，沃爾瑪、天虹百貨等大型商業(yè)配套即將入駐。此外，上海最大的開放式休閑主題公園也是顧村板塊繼軌道交通之后的另一賣點(diǎn)。 種種跡象表明，顧村的房價(jià)有
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