關(guān)于物業(yè)管理中存在的法律問題及思考(已改無錯字)
2022-12-29 16:07:52 本頁面
【正文】 何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件，或明顯的質(zhì)量問題，個別人又容易將問題簡單化、情緒化。 （六）、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對物業(yè)管理公司來說，目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到 90%以上，而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到 60%，實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi)，主要 原因有：一，對物業(yè)管理的不滿意，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒有到位；二，質(zhì)價(jià)不相等，多收費(fèi)少服務(wù)；三，除政府定價(jià)的普通住宅外，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可；四，因房屋質(zhì)量等問題而將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司；五，由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。 三、完善我國物業(yè)管理法律制度的對策 進(jìn)一步完善我國有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。 2020 年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個里程碑。它對于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、 利，以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系，都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺以后，對于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展，都會起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對原則、涉及面較窄等問題，對在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問題都不能很好的解決。例如《條例》中對物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問題都沒有提出任何解決辦法，而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。一些專門從事物業(yè)管 理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ)，進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。 嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成，投入使用以后的事，但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開發(fā)商自己組建一個物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此，新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對于解決物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè)， 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。例如深圳的一些開發(fā)商，自己不再組建物業(yè)管理公司，而是從社會上選聘。實(shí)際上，分業(yè)經(jīng)營以后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種有品牌的物業(yè)管理公司，就能很好地對今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來的物業(yè)管理，為大家入住創(chuàng)造一個良好的條件。個人認(rèn)為，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：一要結(jié)合國外先進(jìn)物業(yè)管理體制，逐步完善我國物業(yè)管理體制；二加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級管理，對其資質(zhì)進(jìn)行審查，進(jìn)行業(yè)主招標(biāo)，提高設(shè)立物業(yè)公司的條件，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理；三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競爭的物業(yè)管理市場機(jī)制，杜絕開發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況，在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式，由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理；四、由政府部門規(guī)定業(yè)主委員會成立時(shí)間，督促開發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會?？梢栽O(shè)立類式履約保證金制度的制約機(jī)制，在開發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會時(shí)，給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁；五對物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度，對不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措 施，對物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法
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