【正文】 ，也就是說產業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。這類基金目前多采用投資公司的形式來規(guī)避政策壁壘。 .? 一般來說，房地產基金可以分為以下四種形式：第一種為消費型基金，匯集居民以住房消費資金積累為目的的住房資金；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產項目的開發(fā)，主要投資于房地產投資信托基金及房地產開發(fā)企業(yè)等來實現間接的房地產投資；.? 第三種是資產運營型基金，以房地產投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進行項目投資活動，而是直接運作房地產資產，由此而產生經濟收益作為基金回報；第四種，在實際情況中，還存在已經具備權益關系但未以證券化方式表現的基金形式，這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。 .? 由于中國房地產投資信托公司的缺位，若設立房地產投資基金，該基金還必須充當房地產投資信托的部分角色。另一方面，在中國成立純粹意義上的房地產投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產投資信托基金性質的 “ 房地產投資基金 ” 。 ? 　　在美國，一般的房地產基金管理公司也同時發(fā)起設立開放式房地產投資基金、有限合伙制房地產投資基金和房地產投資信托基金進行捆綁式運作，形成美國房地產基金合力運作的 “ 三駕馬車 ” 。 .? 房地產投資基金也有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分，采用互惠基金（ＭｕｔｕａｌＦｕｎｄ）和共同基金（ＣｏｍｍｏｎＦｕｎｄ）組織形式的房地產投資基金基本屬于開放式基金，而采用有限合伙制（ＬｉｍｉｔｅｄＰａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ ? 即Ｌ ． Ｐ ． ）形式的房地產投資基金多為封閉式基金。其中，以有限合伙制房地產投資基金最為普遍，而開放式基金模式的相對較少，所占比率為３０％左右。 房地產投資信托基金 （ＲＥＩＴ） 簡介? 房地產投資信托基金 （ＲＥＩＴ）是目前較流行的一種投資基金形勢 ，一般以股份公司或托拉斯的形式出現，通過發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資。房地產投資信托聘請專業(yè)顧問公司和經理人來負責公司的日常事務與投資運作，并實行系統(tǒng)投資策略，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產項目及業(yè)務。通過集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風險，取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產投資的利益。 .? 根據資金投向的不同，ＲＥＩＴ可分為三類：１．權益型（ＥｑｕｉｔｙＲＥＩＴ）。權益型ＲＥＩＴ直接投資并擁有房地產，其收入主要來源于旗下房地產的經營收入。收益型ＲＥＩＴ的投資組合視其經營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產。投資者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產的增值收益。投資方式主要有兩種：一類是直接收購房地產物業(yè)進行經營管理；另一類為投資房地產公司，通過間接方式投資房地產資產，采用該類方式的目的主要在于通過投資企業(yè)的方式來適應房地產地域特性強的特點，可以實現多地區(qū)經營，同時也能滿足房地產物業(yè)投資巨大的資金需求，實現多元化經營，從而達到降低房地產行業(yè)的系統(tǒng)風險的目的。 .? ２．抵押型（ＭｏｒｔｇａｇｅＲＥＩＴ）。主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和增值收益。 ? 　?。常旌闲停ǎ龋猓颍椋洌遥牛桑裕ｎ櫭剂x，此類ＲＥＩＴ不僅進行房地產權益投資，還可從事房地產抵押貸款。 ? 　　早期的房地產投資信托主要為權益型信托，目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。但抵押信托的發(fā)展較快，現在已超過權益型信托，其主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券（ＭＢＳ）。混合信托則帶有權益型信托和抵押信托的雙重特點。 　 實例介紹 —— 威爾士房地產基金 ? 威爾士房地產基金公司（Ｗ ells Ｒ eal Ｅ state Ｆunds? Ｉ nc.）是喬治亞州的一個著名的房地產基金公司，其房產租戶包括可口可樂、摩托羅拉、西門子、 IBM、戴爾電腦等著名跨國公司。該公司主要成立了威爾士資產管理公司（Ｗ ells Ａ et Ｍanagement Inc.）、威爾士證券投資公司（Ｗ ellsＩnvestment Ｓ ecurities Inc. )、威爾士資本公司（Ｗ ells Ｃ apital Inc. )等三個全資職能子公司，進行房地產基金的發(fā)起、經營管理等。其中，Ｗ ellsＣapital是一個大型的房地產開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產，在該房地產基金公司中起著房地產投資信托顧問公司的角色；而Ｗ ells Ａ et Ｍ anagement主要充當基金管理公司的角色。 .? .公司業(yè)務 :房地產信托融資? 當前中國房地產業(yè)信托融資的主要模式是，信托投資公司通過發(fā)行資金信托募集資金，然后信托投資公司以自己的名義將資金運用于房地產企業(yè)或房地產項目。根據資金信托所募集資金運用方式的不同，又可以進一步細分為權益融資、債務融資和混合融資三種模式。 權益融資? 權益融資是指房地產企業(yè)向信托投資公司增資擴股，或者直接向信托投資公司出售房地產項目的產權進行融資，信托投資公司成為房地產企業(yè)的股東或房地產項目的所有者。根據信托投資公司是否直接參與投資對象的經營，權益融資又可分為經營性權益融資和非經營性權益融資。經營性權益融資? 經營性權益融資是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，并根據在房地產企業(yè)中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。例：天津峰匯廣場 ? 天津峰匯廣場 1－ 3層商鋪和天津歐尚超市有限公司簽定長期租約（ 20+20年），具有穩(wěn)定的收益，北京國際信托投資公司通過發(fā)行 “ 法國歐尚天津第一店資金信托計劃 。募集了近 1個億資金，購買上述商鋪的產權，通過經營獲取租金收入，從而實現信托投資收益。 例：天津峰匯廣場? 由于資金信托計劃中規(guī)定， “ 如果信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產權轉讓后，能確保本信托計劃受益人的年收益率達到 7%，則北京國投可將信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)產權轉讓，本信托計劃即告終止 ” ，以及 “ 如果依據相關法律法規(guī)信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)能單獨或與其他資產一起上市，在能確保本信托計劃受益人的年收益率達到 7%的前提下，北京國投可將信托計劃資金購入的法國歐尚天津第一店物業(yè)單獨或與其他資產一起上市，本信托計劃即告終 ” ，事實上保證了峰匯廣場開發(fā)商的年資金成本不超過 7％。非經營性權益融資? 非經營性權益融資是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，并不直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，而是與相關當事人（一般為房地產企業(yè)原股東或房地產項目原所有者）簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）購買信托投資公司的股權或所有權。 例： 北京中建森嵐房地產有限責任公司的融資