【正文】 型，通過產品配比類型的豐富，增加客戶可選擇余地，擴大客戶基數(shù)，促進產品的去化。同時平衡好利潤和速度的關系，做到價格高低搭配適度，迅速去化產品。 香河地區(qū)競品項目 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 物業(yè)類別 : 別墅 建筑類別 : 聯(lián)排、雙拼、疊拼 物業(yè)地址 : 京沈香河出口三公里 占地面積 : 300000平米 開發(fā)商 : 萬科、五礦 開盤時間 : 2023年 3月一期 A區(qū)、 2023年 5月一期B區(qū) 入住時間 : —— 容積率 : 綠化率 : 50% 物業(yè)費 : /平米 /月 車位 : 1:1 裝修情況 : 毛坯 總戶數(shù) : 1000套 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 項目總建筑面積 22萬平米，容積率低至 ，社區(qū)內擁有兩片原生大湖，并圍繞大湖以梯田式逐級上升造景，形成多層級景觀區(qū)，營造出超大的公共景觀空間。除了大面積的湖景外，項目還計劃復制荷蘭著名的馬爾肯農莊，建成包括香精農場、農業(yè)采摘、農業(yè)觀光、農博館等在內的約 10萬平米生態(tài)農莊。 項目首期規(guī)劃產品以歐洲荷蘭風格聯(lián)排和雙拼別墅為主，依湖而建。 景觀設計上采用簡約、現(xiàn)代風格，同時具有豐富多樣的、喬灌草搭配的樹林，構造豐富的植物層次。 在植物品種選擇上，選用一些鄉(xiāng)土樹種、觀賞草、野花等營造野趣的景觀效果。 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 項目 一期 類型 風格 主力面積 說明 A區(qū) 聯(lián)排、雙拼 歐洲荷蘭風格 面積區(qū)間： 220260平 聯(lián)排： 218平 雙拼： 238平 鷺湖建筑風格取法荷蘭鄉(xiāng)村別墅風格，線條簡約，尖屋頂與平屋頂錯落搭配，并大量使用國外進口陶瓦等天然建材，打造出北京原汁原味的荷蘭風情別墅。建筑組團以湖心景觀區(qū)為朝向，并依據自然的土地肌理錯落排列，受荷蘭藝術家蒙德里安幾何繪畫的影響，組團排布形成極具動感的結構效果，并打造出非常和諧的步行流線，鄰居間的交流更為融洽、和睦。 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 聯(lián)排中間單元，建筑面積 218平米 戶型特點： 一層： 南北雙庭院、禮儀玄關，明廚設計，大面寬客廳與庭院相連 二層： 兒童臥室加露臺，南項主臥，南北雙露臺 三層： 南向超大露臺，南北通透豪華主臥、局部挑高，情趣閣樓，屋頂采光 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 戶型特點： 一層： 禮儀玄關，花園入戶 中西廚房、 大面寬客廳與庭院相連 二層： 雙套房設計、南北雙露臺 三層： 超大露臺，豪華主臥、局部挑高，情趣閣樓 雙拼及聯(lián)排邊單元，建筑面積 237平米 超值居所：在空間設計上，鷺湖別墅每戶三層，前后雙庭院，部分產品有側院（總計三個私家院落），并在二層、三層做了大量的超大花園露臺設計，戶均 35個花園露臺，幾乎每個生活空間都能與花園或者空中花園一步銜接，這樣的設計在北京別墅史上也是不多見的。頂層為坡屋頂設計，并預留了 DIY閣樓空間，真正享受到北歐風情的別墅生活情調。 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 歡慶城 配套除了依托香河當?shù)嘏涮淄猓鐓^(qū)內部配套主要為了業(yè)主服務，包含社區(qū)醫(yī)院、學校、幼兒園、超市、商業(yè)街、老年人會所，并引入市政公交，規(guī)模體量均不大，但生活配套種類相對齊全完善。 項目首期將規(guī)劃 2023平米的多功能會所及便利的商業(yè)配套。 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 在售類型為雙拼別墅和聯(lián)排別墅， A區(qū)一期開盤，均價為 900010000元 /平米，戶型面積有220260平米，其中 218和 237平米兩種 (218平米為聯(lián)排， 237平米為雙拼 )為主推戶型。 名稱 面積 單價 總價 優(yōu)惠政策 雙拼 237 1202313000元 /平米 280350萬 一次性 95折 按接 99折 聯(lián)排 218 900011000元 /平米 200250萬 項目開盤情況良好，開盤即售罄，目前正在進行 B區(qū)的蓄客，預計 5月開盤銷售。 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 項目在北京有銷售體驗中心，選址公園五號底商，兩地蓄客，通過對項目的調研，北京市場客戶所占比例達到項目總成交客戶比例的 7080%。 ?受北京市場限購政策影響，部分不能在北京購房客戶，轉到河北市場； ?歡慶城項目距離北京 CBD僅 40分鐘車程，全程高速，交通便捷； ?項目產品優(yōu)勢明顯，在當?shù)仄焚|較高，面積適中，同時單價、總價較低； ?萬科及五礦品牌優(yōu)勢明顯，吸引了大部分北京客戶進行購買。 分析如下： 重點個案分析 —— 北京歡慶城 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 歡慶城主要以歐式風格聯(lián)排和雙拼為主，主力面積 220260平米，面積控制適中，戶型及庭院設計獨具特色，部分能做到三個庭院；并在二層和三層做大了大量觀景露臺，景觀視野良好。 項目配套主要以生活配套為主，老年會所、生活超市、醫(yī)院、學校、商業(yè)街等與生活息息相關的配套設施完善，且均隨著項目的開發(fā)同步完成； 萬科品牌吸引力巨大，主要目標客戶為北京客戶，多為有過萬科臵業(yè)經驗的老客戶； 本案在二期產品的規(guī)劃中，應多參考市場熱銷產品形式和具體的戶型設計，增加部分與業(yè)主生活聯(lián)系緊密的生活配套設施。同時多利用隆基泰和的品牌影響力和自身資源，將美蘆莊園項目打造成精品項目。 涿州地區(qū)競品項目 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 建筑類別 獨棟別墅 物業(yè)地址 北京南郊京都旅游大道 1號京都高爾夫球場內 總建筑面積 76741平方米 開發(fā)商 涿州京都旅游房地產開發(fā)有限公司 開盤時間 2023年 5月 入住時間 一期 2023年底 容積率 綠化率 30% 物業(yè)費 /平米 *月 車位 294個 裝修情況 毛坯 總戶數(shù) 258套 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 規(guī)劃布局上 采用了組團設計的理念，強調組團及院落關系，肌理清晰，圍合感強。 建筑單體上 采用的新中式風格，運用從傳統(tǒng)建筑中提煉出的中式元素：灰瓦粉墻、圍合布局、前庭后院，建筑細部注重傳統(tǒng)建筑的符號運用，木色凸花窗、中式屋檐、中式宅院門第、鑲銅雕花木門、以及抱鼓石和磚雕等傳統(tǒng)經典裝飾。 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 項目戶型面積區(qū)間： 244732平米 一期主力戶型面積： 244280平米 主力戶型房間數(shù)量： 四室三廳五衛(wèi) 主力戶型特點： 地上二層，大面寬，短進深，圍合式院落，地上車庫，中西廚房，設有家庭廳，主臥設有景觀露臺，與書房及步入式衣帽間融為一體。 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 景觀設計： 組團內利用借景、對景等東方園林造景手法，以景觀軸線貫穿，街與景相結合，層層遞進“通、透、露”的園區(qū)空間。 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 北京最大的高爾夫球場 81洞 超五星級精品酒店 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 私人商務會所 中式風格商業(yè)街 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 目前在售戶型為 240730平米獨棟別墅； 265313平米聯(lián)排別墅。均價 16000元 /平米，聯(lián)排200500萬元 /套，獨棟 3801000萬元 /套， ?北京客群占 90%，以海淀、豐臺、大興區(qū)域客戶為主，職業(yè)以教師、醫(yī)生及政府官員占有相當比例； ?因項目位于京都高爾夫內，另有部分高爾夫專業(yè)人士購買，用來作為休閑、度假使用； ?客戶購買多用來作為第二居所，休閑、度假、養(yǎng)老使用； ?因其產品的純中式設計，客戶對于產品的認知呈現(xiàn)兩極化。 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 重點個案分析 —— 北京院子 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 北京院子從骨子里將中式的建筑風格做足了味道，在規(guī)劃布局、建筑單體、園林景觀等各方面，均很好的體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)特色，獲得了部分市場客戶的高度認可。 我們在一期產品的建筑風格上，采用了英倫風格，建議二期產品還是應該以歐式風格為主，在一種或類似風格上做到統(tǒng)一，如果貿然采用風格迥異的建筑風格，難免會造成客戶認知的障礙，不利于本案統(tǒng)一項目形象的傳播。歐美風格是大部分客戶所能認可的建筑風格。 重點個案分析 —— 丹佛爾灣 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 物業(yè)類別 : 別墅 建筑類別 : 北美風格獨棟 物業(yè)地址 : 涿州影視城 占地面積 : 33015平米 開發(fā)商 : 京都房地產 開盤時間 : 2023年 3月 入住時間 : 2023年 8月 容積率 : 綠化率 : 52% 物業(yè)費 : /平米 /月 車位 : 1:2 裝修情況 : 毛坯 總戶數(shù) : 355套 重點個案分析 —— 丹佛爾灣 配套線 產品線 營銷線 客戶線 本案啟示 開發(fā)線 整體規(guī)劃體現(xiàn)“私家花園、私家島嶼、私家城堡”的概念。別墅四坡頂弧面，大面積三面窗與美景互動，北美獨棟別墅，攝取美式古典、美式鄉(xiāng)村、美式貴族等多款北美別墅建筑精華，空間圍繞庭院，讓內外融洽和諧， 200m2— 600m2多樣戶型。層客廳 6米挑空，三面采光。 重點