【正文】 20％平面的可變性 6％ 劃分科學(xué)、可自由拆分 自由組合，十字型核心筒設(shè)計(jì) 層高及梁低高度 5％ ，梁低高度待定 層高 ，凈高 0 0使用率 5％ 70％ 60－ 76％ 朝向及采光 4％ 四面均有遮擋 南向永無遮擋，北向有遮擋 形象 20％ 推廣形象 7％ 未定 強(qiáng)調(diào)高度 大堂面積及高度 8％ 大堂高 20米，五星級裝修 大堂面積 3000ｍ 178。，層高 18m 0 0公共走道寬度 3％ 未知 走道寬度 ， 0 0廣場及附樓 2％ 廣場面積無，附樓具備優(yōu)勢 無附樓，廣場較小 內(nèi)部硬件15％電梯（品牌及數(shù)量） 6％ 共 8部德國蒂森 18部原裝進(jìn)口三菱電梯 中央空調(diào) 4％ 分戶計(jì)量，可自由調(diào)節(jié) 三菱中央空調(diào)分戶計(jì)量 24小時(shí)開放 車位 5％ 300個(gè) 500車位 最終得分 100％ 216。說明：打分范圍在 1至 +1之間，得分 =打分值 *權(quán)重 70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場比較法確定基價(jià) 項(xiàng)目 均價(jià) 折后均價(jià) 修正系數(shù) 修正后均價(jià) 權(quán)重 權(quán)重價(jià)格航天大廈 12023 11500 11520 35％ 4032九州創(chuàng)展大廈 12023 11500 12029 50% 5750國際商會中心 15000 14400 11592 8% 927安聯(lián)大廈 14000 13440 12230 7% 856合計(jì) 100％ 1156571本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值溢價(jià)部分計(jì)算u準(zhǔn)現(xiàn)樓溢價(jià)：一般寫字樓客戶從購買到入伙，需要等至少 1年時(shí)間，本項(xiàng)目因現(xiàn)在是準(zhǔn)現(xiàn)樓，按照購買后半年可以入伙計(jì)算，按照每月 100元租用費(fèi)計(jì)算，則每平米可省 600元，直接溢價(jià)每平米 120元。u起售樓層溢價(jià)：一般寫字樓起售樓層為第四層，以后每上升一層增加 200元，本項(xiàng)目從 10層起售，直接溢價(jià)每平米 500元。uSVO寫字樓溢價(jià)預(yù)估在500－ 800元。起售樓層溢價(jià)500元 /平米世聯(lián)服務(wù)溢價(jià)200500元 /平米準(zhǔn)現(xiàn)樓溢價(jià)120元72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值溢價(jià)部分計(jì)算世聯(lián)服務(wù)溢價(jià)500－ 800元73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)格定位112023－ 12500元 /平米74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售階段及節(jié)奏劃分客戶定位項(xiàng)目價(jià)格定位推廣策略75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?，F(xiàn)實(shí)條件下的銷售劃分第二，建設(shè)臨時(shí)銷售中心。預(yù)計(jì)最快可以 1月份近場，進(jìn)行先期的客戶積累和 VIP卡銷售。項(xiàng)目銷售階段及節(jié)奏確定，主要考慮因素是，大堂工程進(jìn)度和展示，依據(jù)目前的工程進(jìn)度，有兩種解決方案：第一，等待大堂的裝修完畢和現(xiàn)場展示條件成熟。此計(jì)劃，預(yù)計(jì)最快可以在 05年 3月進(jìn)入銷售階段。76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。04年底 —05 年中心區(qū)主要項(xiàng)目推出時(shí)間表安聯(lián)大廈銷售已經(jīng)啟動，是本項(xiàng)目銷售階段內(nèi)的主要競爭對手1月11月9月7月5月3月時(shí)間 1月九州創(chuàng)展航天大廈現(xiàn)在銷售 70％，預(yù)計(jì)05年 3月銷售完畢。航天大廈九州創(chuàng)展中心現(xiàn)在剩余 20％不到，預(yù)計(jì) 05年 3月之前銷售完畢安聯(lián)大廈諾德中心與安聯(lián)大廈相同是本項(xiàng)目銷售階段最主要競爭對手諾德中心預(yù)計(jì)新世界中心 05年下半年中旬可以進(jìn)入銷售階段，是項(xiàng)目后期大客戶主要競爭對手新世界中心大中華廣場由于產(chǎn)權(quán)問題處于停滯階段， 05年下半年銷售。大中華廣場項(xiàng)目選擇在項(xiàng)目選擇在 05年三月開盤，主要考慮是：大堂預(yù)計(jì)可以裝修完成，競爭對手突然減少，銷售旺季開始復(fù)蘇。年三月開盤，主要考慮是：大堂預(yù)計(jì)可以裝修完成，競爭對手突然減少，銷售旺季開始復(fù)蘇。77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。整體銷售階段劃分安排由于工程進(jìn)度和市場影響，世聯(lián)建議本項(xiàng)目可在由于工程進(jìn)度和市場影響，世聯(lián)建議本項(xiàng)目可在 05年年 3月正式開盤選房月正式開盤選房VIP卡認(rèn)購1月11月9月7月5月3月時(shí)間 1月階段目標(biāo)銷售節(jié)奏驗(yàn)收入伙內(nèi)部裝修期 完城酒店裝修完成外立面施工 完大堂裝修 完成專臨時(shí)售樓處工程進(jìn)度高層單位銷售開盤畜客期營銷節(jié)點(diǎn)春交會營銷強(qiáng)度出售 VIIP卡 25－30％15％－ 20％25％－30％宣傳方向競爭，因效率無邊界的形象概念一攬子商務(wù)解決方案和產(chǎn)品細(xì)節(jié)和配套的宣傳開盤前新聞發(fā)布會和郎咸平競爭力高峰論壇入伙嘉年華會秋交會酒店開業(yè)大仇酬賓強(qiáng)銷階段40％－ 45％尾盤銷售5％－ 10％酒店式的物業(yè)服務(wù)和優(yōu)惠措施戶外廣告78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。銷售階段及節(jié)奏劃分客戶定位項(xiàng)目價(jià)格定位銷售推廣策略79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推廣戰(zhàn)略u 完整產(chǎn)品的定義及其價(jià)值核心產(chǎn)品維修服務(wù)付款條件品牌手冊培訓(xùn)包裝 購物環(huán)境銷售人員素質(zhì)配套產(chǎn)品外觀顏色市場份額宣傳品技術(shù)含量產(chǎn)品本身外圍產(chǎn)品體驗(yàn)產(chǎn)品核心產(chǎn)品核心產(chǎn)品 產(chǎn)品產(chǎn)品 +質(zhì)量質(zhì)量工程樣板房工程樣板房星級酒店星級酒店產(chǎn)品說明書產(chǎn)品說明書外圍產(chǎn)品外圍產(chǎn)品包裝包裝手冊手冊外觀外觀顏色顏色宣傳品宣傳品體驗(yàn)產(chǎn)品體驗(yàn)產(chǎn)品 銷售人員素質(zhì)銷售人員素質(zhì)品牌品牌 名人活動論壇聯(lián)系名人活動論壇聯(lián)系五星級酒店服務(wù)五星級酒店服務(wù)培訓(xùn)培訓(xùn)調(diào)性統(tǒng)一調(diào)性統(tǒng)一外立面大氣外立面大氣概念樓書概念樓書體現(xiàn)調(diào)性體現(xiàn)調(diào)性體現(xiàn)高附加值調(diào)性體現(xiàn)高附加值調(diào)性體驗(yàn)體驗(yàn)體驗(yàn) 商務(wù)解決方案商務(wù)解決方案80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。主要推廣方式推廣方式戶外廣告行業(yè)路演世聯(lián)銷售渠道行業(yè)雜志推廣專業(yè)報(bào)紙廣告網(wǎng)站推廣 直郵投遞 216。 高峰論壇81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。推廣五部曲了解 SVO體驗(yàn) SVO購買 SVO推介 SVO發(fā)現(xiàn) SVO82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。搶占 CBD制高點(diǎn)，戶外廣告封殺計(jì)劃n戶外廣告牌n樓梯廣告n樓書宣傳n新聞發(fā)布會nDM直郵n網(wǎng)絡(luò)推廣83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。搶占 CBD制高點(diǎn) —— 戶外廣告牌封殺計(jì)劃n目的：高調(diào)的建立項(xiàng)目 “ 效率無邊界 ” 品牌的形象n地點(diǎn)：市民中心前廣場、展覽中心和機(jī)場n時(shí)間： 05年 2月84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓體包裝競爭因效率無邊界樓體包裝：超大樓體條幅和燈光字85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳唯一 SVO商務(wù)辦公空間新聞發(fā)布會n發(fā)布目的：通過新聞發(fā)布會，邀請前期積累客戶、媒體記者和領(lǐng)導(dǎo)嘉賓，向前期積累客戶和媒體全面闡述 “ 一攬子商務(wù)解決方案的服務(wù)式寫字樓 ” 給企業(yè)帶來的附加價(jià)值。n活動地點(diǎn)：威尼斯酒店n發(fā)布時(shí)間： 05年 2月 28日上午 10： 0086本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓書制作主要內(nèi)容：n講述世界范圍內(nèi)成功企業(yè)經(jīng)歷n國際商務(wù)寫字樓發(fā)展的過程n項(xiàng)目介紹n一攬子商務(wù)解決方案介紹n單位分割及戶型介紹效率無邊界中國 ?深圳87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。DM直郵發(fā)展銀行大廈 13層世聯(lián)地產(chǎn) 陳勁松董事長效率無邊界、華融大廈咨詢電話 :88888888n投遞目的：以 “SVO” 服務(wù)式寫字樓為主題，全面介紹本項(xiàng)目賣點(diǎn)和一攬子商務(wù)解決方案的內(nèi)容，告知目標(biāo)客戶階段優(yōu)惠方法。n投遞時(shí)間：內(nèi)部認(rèn)購前一周、開盤前一周和各促銷階段前一周。n投遞數(shù)量：每次 5萬份n主要內(nèi)容：項(xiàng)目介紹＋商務(wù)服務(wù)介紹＋優(yōu)惠策略88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。報(bào)紙廣告還要尋找嗎？n目的：在項(xiàng)目開盤前高舉高達(dá)，形成項(xiàng)目強(qiáng)勢品牌形象。n主題：強(qiáng)調(diào) “競爭，因效率無邊界”89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。網(wǎng)絡(luò)推廣n網(wǎng)絡(luò)廣告：現(xiàn)代商業(yè)推廣的必備工具，讓更多的人能更便捷的了解到本項(xiàng)目n發(fā)布方式：申請網(wǎng)址，建立網(wǎng)站，與各大行業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行鏈接n投放期限：延續(xù)整個(gè)銷售期n廣告效果：建立網(wǎng)絡(luò)窗口，便于客戶上訪了解。 90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。了解 SVO商務(wù)空間n企業(yè)競爭力高峰論壇n郎咸平教授主題演講n針對行業(yè)路演式推廣n行業(yè)雜志推廣91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。企業(yè)競爭力高峰論壇n目的：以推廣競爭力高峰論壇形式在行業(yè)內(nèi)先建立項(xiàng)目品牌形象n主題： “ 競爭，因效率無邊界 ” 既 2023年深圳房地產(chǎn)企業(yè)競爭力高峰論壇 ”n時(shí)間： 05年 5月初，深圳春交會現(xiàn)場n地點(diǎn)：高交會 B館多功能會議廳n方式：與大會組委會組織和深圳商報(bào)共同組織 “2023 深圳房地產(chǎn)企業(yè)競爭力高峰論壇 ” ，通過組委會和深圳商報(bào)邀請知名學(xué)者和知名企業(yè)家，并在高峰會上就本項(xiàng)目邀請?jiān)O(shè)計(jì)師或業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行項(xiàng)目介紹和點(diǎn)評，闡述一攬子商務(wù)服務(wù)寫字樓能夠給企業(yè)帶來的附加值，最終形成 “2023 年深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭力排行榜 ” 。92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。邀請郎咸平先生進(jìn)行企業(yè)競爭力演講n演講目的：通過郎咸平先生的知名度及演講力，建立項(xiàng)目在目標(biāo)客戶中的品牌形象。n主題： “ 競爭，因效率無邊界 ” 既郎咸平教授關(guān)于現(xiàn)代企業(yè)競爭之本。n演講形式：以郎咸平先生或其他知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家為吸引力，通過直郵邀請目標(biāo)企業(yè)家和各媒體，在各行業(yè)內(nèi)廣泛建立項(xiàng)目品牌形象。93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。行業(yè) “ 路演式 ” 推廣n行業(yè)雜志推廣：在贊助的行業(yè)上進(jìn)行