【正文】 與眾商家先打交道，在拿到的商家明確的租鋪意向后，再去找店鋪?zhàn)鐾顿Y。這種“大鋪主”恰好就是開(kāi)發(fā)商與商家之間的橋梁。因?yàn)槠鋸?qiáng)項(xiàng)是預(yù)測(cè)一個(gè)大商場(chǎng)未來(lái)能否做旺。他們只要認(rèn)為某商場(chǎng)前景看好，就敢大膽投入，以期未來(lái)獲得理想回報(bào)。這種中介力量對(duì)于商場(chǎng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。 ? 但這種“大鋪主”目前還未形成氣候。據(jù)威格斯物業(yè)顧問(wèn)分析，“大鋪主”階層出現(xiàn)得越早，就越有利于一個(gè)城市商鋪物業(yè)的繁榮與發(fā)展。 關(guān)于企業(yè)方向性戰(zhàn)略的總體設(shè)想 ? 說(shuō)明 ? 企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定及其理由 ? 企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向： 業(yè)務(wù)重組方案建議 ? 企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)： 核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升 4說(shuō)明 本報(bào)告將著重就虎門(mén)建設(shè)未來(lái)發(fā)展的方向性戰(zhàn)略中的一些關(guān)鍵問(wèn)題，提出看法 關(guān)鍵問(wèn)題 討論內(nèi)容 愿景 /目標(biāo) ?核心業(yè)務(wù) ?市場(chǎng)定位 ?高層次的發(fā)展目標(biāo) /衡量標(biāo)準(zhǔn) 戰(zhàn)略方向 – 在哪里競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)吸引力分析 ?市場(chǎng)規(guī)模 /增長(zhǎng) /利潤(rùn)率 ?市場(chǎng)需求特點(diǎn)及趨勢(shì) /驅(qū)動(dòng)因素（客戶(hù)分析） ?競(jìng)爭(zhēng)分析 ?虎門(mén)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估 ?確認(rèn)市場(chǎng)關(guān)鍵成功要素 ?評(píng)估虎門(mén)建設(shè)相應(yīng)能力 實(shí)施重點(diǎn) – 如何競(jìng)爭(zhēng) ?根據(jù)產(chǎn)品組合戰(zhàn)略及能力分析確認(rèn)提升競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn) ?初步提出獲取能力的選擇方案 －內(nèi)部改善 －外部增長(zhǎng) 4說(shuō)明（續(xù)） 針對(duì)虎門(mén)建設(shè)的具體情況，項(xiàng)目小組在本期工作中主要采用了與傳統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)不同的分析方法 通常的企業(yè) 戰(zhàn)略設(shè)計(jì)過(guò)程 1. 確認(rèn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 4 5 4 5 2 3 3 1 3 2 2. 確認(rèn)“愿景”目標(biāo) 3. 設(shè)計(jì)企業(yè)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ?在哪里競(jìng)爭(zhēng)？ ?如何競(jìng)爭(zhēng)？ 針對(duì)具體情況 (核心競(jìng)爭(zhēng)力不明 )所設(shè)計(jì)的企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展過(guò)程 1. 設(shè)計(jì)“愿景”目標(biāo) 2. 設(shè)計(jì)企業(yè)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)目標(biāo) ?在哪里競(jìng)爭(zhēng)？ ?如何競(jìng)爭(zhēng)？ 3. 定義虎門(mén)建設(shè)需要培養(yǎng)和 獲取的核心競(jìng)爭(zhēng)力 4 5 4 5 2 3 3 1 3 2 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） 42 建議“愿景”目標(biāo) ?核心戰(zhàn)略： 集中力量發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)；以虎門(mén)鎮(zhèn)為中心，逐步向周邊城鎮(zhèn)滲透。 ?總體目標(biāo) ：爭(zhēng)取用 3年左右時(shí)間，發(fā)展成為東莞地區(qū)前三名的品牌開(kāi)發(fā)商； 2023年前后，成為廣東省前 10名的發(fā)展商。 ? 近期目標(biāo)： n 未來(lái) 23年內(nèi)，每年平均銷(xiāo)售的房屋不少于 20？萬(wàn)平方米。 n 在市場(chǎng)占有率方面，爭(zhēng)取在 東莞市達(dá)到 [ ]%以上。 n 物業(yè)管理通過(guò)考核取得 ISO9001的認(rèn)證； n 在財(cái)務(wù)方面，計(jì)劃每年平均銷(xiāo)售收入在 4億元以上，盈利在 4000萬(wàn)元以上。 n 品牌建設(shè)方面。抓好建設(shè)項(xiàng)目的嚴(yán)格管理，爭(zhēng)取能夠獲得市優(yōu)和省優(yōu)建設(shè)項(xiàng)目，突出品牌效果。 [需和客戶(hù)討論 ] 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 中長(zhǎng)期目標(biāo)： ? 自 2023年起，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售面積每年不少于？萬(wàn)平方米。 ? 在市場(chǎng)占有率方面，爭(zhēng)取在東莞維持在？ %以上；在。其他開(kāi)發(fā)地域？？？。 ? 在財(cái)務(wù)方面，每年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入在？?jī)|元以上，盈利在 1億元以上。 ? 確立品牌。 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） 42建議采取 聚焦戰(zhàn)略 的五大理由 ?理由之一：虎門(mén)建設(shè)具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的比較優(yōu)勢(shì)（ 技術(shù)條件 ） ? 核心創(chuàng)業(yè)及管理團(tuán)隊(duì)富有企業(yè)家精神，善于進(jìn)行制度創(chuàng)新； ? 熟悉虎門(mén)及周邊地區(qū)市場(chǎng)環(huán)境，在當(dāng)?shù)負(fù)碛辛己玫墓碴P(guān)系及較好的信譽(yù)； ? 管理層熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，具有成功的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)； ? 公司具有較高的決策效率，及有效的財(cái)務(wù)控制手段； ? 已積累了一定的資金實(shí)力。 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ?理由之二：廣東房地產(chǎn)業(yè)具有明確的發(fā)展前景 （市場(chǎng)規(guī)模） ? 未來(lái) 10年，中國(guó) GDP增長(zhǎng)率將維持 7%以上，加上全面建設(shè)小康社會(huì)的國(guó)家戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，房地產(chǎn)特別是住宅市場(chǎng)空間十分廣闊。 ? 按照世界銀行的研究，住宅需求與人均 GDP水平有關(guān)：當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 GDP在 300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步；在 600800美元時(shí)，近入高速發(fā)展期；到 1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到 800010000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)始衰退。目前，我國(guó)人均 GDP1000美元（廣東人均 1600美元），預(yù)計(jì) 2023年達(dá)到 1300美元，顯示國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)具有快速發(fā)展的良好空間。 ? 中國(guó)成為“全球大工廠”勢(shì)在必然，城市化和“異地城市化”的發(fā)展，家庭單位的減小和人口的老齡化，都將促進(jìn)住宅需求的增長(zhǎng)； ? 珠三角地區(qū)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的四大熱點(diǎn)區(qū)域（其他三個(gè)是：長(zhǎng)三角、京津溏、成渝）： ? 大佛山市的建立，拉開(kāi)了珠三角城市整合的步伐。隨著珠三角經(jīng)濟(jì)逐步一體化，不同城市之間的定位和分工將更加合理，從而使我國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)“引擎”之一的經(jīng)濟(jì)體更具活力。 ? 珠三角將與香港進(jìn)一步融合，建立“大珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)，發(fā)揮各地的比較優(yōu)勢(shì)。廣東將重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，電子信息、軟件技術(shù)、生物工程、新材料和環(huán)保工程等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，配合和利用香港的國(guó)際金融中心、旅游中心和貿(mào)易運(yùn)輸物流中心的優(yōu)勢(shì)。 ? 經(jīng)濟(jì)一體化將主要體現(xiàn)在：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境保護(hù)一體化；二是產(chǎn)品和要素市場(chǎng)一體化；三是產(chǎn)業(yè)布局與結(jié)構(gòu)的一體化；經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與管理機(jī)制的一體化（建立 “都市聯(lián)盟 ”來(lái)統(tǒng)一行使跨界職能），等等。 ? 東莞地理位置十分優(yōu)越，目前城市化程度還不高（僅 50%），發(fā)展?jié)摿艽?。隨著城市化水平的提高、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的壯大，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，將有力地帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 理由之三：房地產(chǎn)業(yè)是入世后受沖擊最小的行業(yè)之一 （外部環(huán)境） ? 入世后，跨國(guó)公司搶占中國(guó)市場(chǎng)的行業(yè)排序?yàn)椋和ㄓ?、金融、醫(yī)藥及醫(yī)療設(shè)備、生物化工、電子、交通等基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、原材料。 ? 房地產(chǎn)業(yè)是 地域性極強(qiáng)的 本土化生意，其開(kāi)發(fā)建設(shè)與所在地的政策、法規(guī)、規(guī)劃密切相關(guān)，而這些都具有濃厚的地方色彩。 ? 不同國(guó)家或地區(qū)間的氣候、民族、宗教、文化習(xí)俗等存在差異，使開(kāi)發(fā)商很難產(chǎn)生出一種像可口可樂(lè)一樣的“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”向全世界銷(xiāo)售，這客觀上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的跨國(guó)經(jīng)營(yíng)；在中國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)既沒(méi)有跨國(guó)公司，也沒(méi)有百年老店。 ? 基于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是比較適合國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)投資發(fā)展的行業(yè)之一。 ? 而公司目前小規(guī)模投資的家具、廣告業(yè)，及考慮中的酒店、建筑化工等行業(yè)，則要面臨來(lái)自跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)各大中型企業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 ? 理由之四：廣東人偏好投資房地產(chǎn) （消費(fèi)習(xí)慣） ? 大量流動(dòng)人口的存在，使出租房子的市場(chǎng)在廣東永遠(yuǎn)有生意可做。 ? 率先富裕起來(lái)的廣東人，在比較了各種投資項(xiàng)目后，通常傾向于投資房地產(chǎn)。 在 我們 熟悉的人中，一輛車(chē)都沒(méi)有買(mǎi)， 而有兩套房的人卻相當(dāng)多，有的人甚至擁有三、四套房。 ? 對(duì)家庭理財(cái)而言，買(mǎi)房出租收房租，是最簡(jiǎn)單的賺錢(qián)模式，最為省心、省力，收入也最為有保證。房子出租了２０年還是一筆財(cái)產(chǎn)。 4企業(yè)“愿景”目標(biāo)的設(shè)定（續(xù)） ? 理由之五：房地產(chǎn)企業(yè)必須加快集約化進(jìn)程 （行業(yè)趨勢(shì)） ? 一方面，在經(jīng)歷了前些年的高速發(fā)展之后，近年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度明顯加快。 ? 另一方面，在良好的發(fā)展前景面前，各路資本紛紛涌入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。 ? 由于房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)水平較高，成為各種資金涌入的焦點(diǎn)， 2023年出現(xiàn)了外行、外來(lái)人、外來(lái)資金搞房地產(chǎn)的“三外”現(xiàn)象；業(yè)外龍頭企業(yè)（如聯(lián)想等）進(jìn)軍房地產(chǎn)動(dòng)輒 10億元以上的大手筆； ? 1200家上市公司中，宣布轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的已超過(guò) 300家； ? 另?yè)?jù)悉，第一只中外合資地產(chǎn)基金“中國(guó)房地產(chǎn)基金”已由荷蘭國(guó)際和首創(chuàng)組建成立； 第一只外資地產(chǎn)基金“精瑞基金”也已成立，從事從住宅開(kāi)發(fā)到住宅環(huán)保、節(jié)能技術(shù)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的投資。 ? 廣、深房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始洗牌，不少中小開(kāi)發(fā)商面臨微利甚至被擠垮的境地。 ? 自現(xiàn)在起，業(yè)內(nèi)企業(yè)唯有達(dá)成規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，方能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和競(jìng)爭(zhēng)的日益加?。欢a(chǎn)業(yè)集約化是形成良好規(guī)模優(yōu)勢(shì)的前提，以實(shí)現(xiàn)資源的更有效利用。 ? 公司雖在虎門(mén)市場(chǎng)居于絕對(duì)壟斷地位，但就整個(gè)東莞市而言，所占的市場(chǎng)份額就不算很大。競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)和生存的危機(jī)共存。在行業(yè)強(qiáng)弱的整合和重新洗牌的大格局下，必須不斷提高優(yōu)化專(zhuān)業(yè)資源的能力和水平。 ? 建議公司盡早確立“集中優(yōu)勢(shì)兵力打殲滅戰(zhàn)”的思路，適時(shí)對(duì)集團(tuán)架構(gòu)及業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)化組合，避免資源的分散和浪費(fèi)。 ? 隨著東莞城市化水平的提高，虎門(mén)有望成為本市的第二城市中心，城市化建設(shè)工作量很大。 4企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：業(yè)務(wù)重組方案建議 ? 基本思路 ? 據(jù)我們了解，目前東莞主要地產(chǎn)商的專(zhuān)業(yè)化水平還不是很高，建議公司應(yīng)集中資源，利用虎門(mén)及周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)還處于賣(mài)方市場(chǎng)的有利時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)好現(xiàn)有的和計(jì)劃中的大型樓盤(pán)，率先提高專(zhuān)業(yè)化程度，打響品牌，爭(zhēng)當(dāng)行業(yè)的領(lǐng)跑者。 ? 而集約化的前提是逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度追求公司價(jià)值和股東價(jià)值的最大化。產(chǎn)權(quán)的合理流動(dòng)、資源的優(yōu)化配置、有效的激勵(lì)約束，是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要標(biāo)志，可以更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 ? 集團(tuán)與下屬企業(yè)之間須將建立起緊密的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)紐帶關(guān)系；明確各利益群體（股東、董事、經(jīng)理、員工）之間的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。通過(guò)資產(chǎn)重組、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并按照資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，最大限度地發(fā)揮各類(lèi)資源的綜合效益，增加主營(yíng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)占有率。 ? 借鑒國(guó)內(nèi)外成功的民營(yíng)企業(yè)的改制重組經(jīng)驗(yàn)，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)，分步實(shí)施，同時(shí)確保當(dāng)前工作正常進(jìn)行。 ? 適時(shí)組建集團(tuán)架構(gòu)，使之成為控股公司或參股公司；同時(shí)使集團(tuán)股權(quán)主體適當(dāng)多元化，為未來(lái)集團(tuán)股權(quán)的進(jìn)一步改革和（部分）業(yè)務(wù)的上市奠定基礎(chǔ)。 ? 在集團(tuán)和下屬企業(yè)，建議適當(dāng)考慮通過(guò)激勵(lì)機(jī)制的改革，如通過(guò)實(shí)施管理層和骨干員工的持股制度，把后者的利益與企業(yè)利益更緊密地聯(lián)結(jié)在一起；注重優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，調(diào)動(dòng)積極性，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 重組的基本原則是對(duì)現(xiàn)有的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組，對(duì)人員進(jìn)行合理配置。目的在于建立一個(gè)新的機(jī)制，從企業(yè)內(nèi)部獲得一個(gè)快速發(fā)展的巨大動(dòng)力，為企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的未來(lái)。 插入萬(wàn)科案例 43企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：主業(yè)重組方案建議 ? 房地產(chǎn) ? 集中公司土地和資金等要素資源，適當(dāng)利用外部資源，開(kāi)發(fā)好現(xiàn)有的和計(jì)劃中的大型樓盤(pán)，提高專(zhuān)業(yè)化水平。 ? 明確遠(yuǎn)景規(guī)劃，科學(xué)分解戰(zhàn)略目標(biāo)，確立企業(yè)價(jià)值觀及市場(chǎng)定位。 ? 強(qiáng)化戰(zhàn)略實(shí)施能力，加強(qiáng)品牌經(jīng)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)效率。 ?建筑 ? 建立一支穩(wěn)定的技術(shù)隊(duì)伍，取得更多的國(guó)家一級(jí)資質(zhì)。 ? 加強(qiáng)與中建公司等的合作，提高在公共建設(shè)工程上的技術(shù)能力。 ? 在虎門(mén)地區(qū) 市政工程、道路、港口及其附屬設(shè)施的建設(shè)中取得主要的承建資格。 ? 做好在周邊城鎮(zhèn)的公關(guān)和宣傳工作，爭(zhēng)取承接更多的建筑工程。 ?物業(yè)管理 ? 建議與廣州、深圳或香港的地產(chǎn)公司合組策略聯(lián)盟，引進(jìn)其物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在合作中學(xué)習(xí)和提高。 43企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向：輔業(yè)重組方案建議 ? 在短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)做什么都容易賺錢(qián)。而在市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、集約化程度已大大提高的今天，企業(yè)必須從根本上改變固有的思維方式。據(jù)此，我們的建議是： ? 適時(shí)考慮將有關(guān)企業(yè)變成集團(tuán)公司的參股公司，即虎門(mén)建設(shè)由目前的 100%持股，轉(zhuǎn)為持股 3050%，其余可由公司管理層和其他專(zhuān)業(yè)公司的資本組成，充分發(fā)揮管理層的積極性和戰(zhàn)略合作伙伴的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)。 ? 待相關(guān)企業(yè)取得發(fā)展，建立了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之后，再考慮戰(zhàn)略性退出或增資。 ? 如此安排，即使參股公司沒(méi)有成功，公司損失也不大；而如其經(jīng)營(yíng)取得成功，公司股權(quán)可隨之增值，并增加投資，提高規(guī)模效益。 ? 輔業(yè)上采取退出或參股經(jīng)營(yíng)方式，可更好地建立公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以在擅長(zhǎng)的行業(yè)中取得更大的成就。 7. 完善管理系統(tǒng)，提高管理效率 集團(tuán)架構(gòu) 公司治理 經(jīng)營(yíng)理念 戰(zhàn)略研究 管理團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)新機(jī)制 6. 建立創(chuàng)新機(jī)制，爭(zhēng)取領(lǐng)先同業(yè) 4企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施重點(diǎn)：核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升 為了實(shí)現(xiàn)新的戰(zhàn)略目標(biāo)，我們建議從以下幾個(gè)方面提升虎門(mén)建設(shè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 9. 確立企業(yè)文化，提高行業(yè)影響力 3. 強(qiáng)化管理團(tuán)隊(duì)，不斷完善人力資源體系 4. 加強(qiáng)戰(zhàn)略研究，知己知彼 1. 建立適應(yīng)新的發(fā)展戰(zhàn)略的集團(tuán)架構(gòu) 5. 轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，科學(xué)決策，打造品牌 2. 完善公司治理，以應(yīng)對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 管理體系 資本運(yùn)作 企業(yè)文化 8. 實(shí)施資本運(yùn)作，改造集團(tuán)架構(gòu)促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展 44重組集團(tuán)架構(gòu) ? 集團(tuán)架構(gòu)重組和集團(tuán)化管理，既要結(jié)合國(guó)情，又要規(guī)范操作。 ? 目前集團(tuán)架構(gòu)的缺陷： 由于前期的歷史遺留問(wèn)題，有關(guān)虎門(mén)建設(shè)的多家企業(yè)之間沒(méi)有明確的股權(quán)關(guān)系和資產(chǎn)紐帶，不能進(jìn)行高效的集團(tuán)化管理。 ? 既已注冊(cè)了豐泰集團(tuán)公司，建議可對(duì)虎門(mén)建設(shè)系統(tǒng)的所有企業(yè)進(jìn)行重組，用集團(tuán)公司來(lái)持有下屬子公司或參股企業(yè)的股權(quán)，逐步形成規(guī)范的集團(tuán)化管