【正文】 略回 顧182。 發(fā) 展 戰(zhàn) 略182。 戰(zhàn) 略 舉 措182。 組織 體系北京華融 strategy20230903聚焦期 華 融 戰(zhàn) 略性目 標(biāo)建立以戰(zhàn)略控制為核心的集團(tuán)管理體系業(yè)務(wù)重組，推進(jìn)專業(yè)化平臺建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模和盈利能力的平衡增長建立長期競爭優(yōu)勢業(yè)務(wù)重組，推進(jìn)專業(yè)化平臺建設(shè)? 以金融街開發(fā)為基礎(chǔ)，構(gòu)建住宅開發(fā)專業(yè)化平臺（建議更名為華融住宅）? 以上市公司金融街控股為基礎(chǔ)，構(gòu)建綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、持有經(jīng)營公司? 華融以研究發(fā)展部、資產(chǎn)經(jīng)營部為核心，研究并跟蹤國內(nèi)外房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢，選擇時機(jī)成立華融房地產(chǎn)金融經(jīng)營管理平臺 /公司? 以長城保險為核心，進(jìn)行保險業(yè)務(wù)創(chuàng)新，根據(jù)市場競爭狀況追加投資，盡快渡過培育期，實(shí)現(xiàn)滾動發(fā)展建立以戰(zhàn)略控制為核心的集團(tuán)管理體系? 明確總部的管控重點(diǎn)和管控方式，實(shí)現(xiàn)總部與各業(yè)務(wù)單元之間責(zé)權(quán)利明晰、統(tǒng)一? 促進(jìn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，最大化華融利益實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模及盈利能力的平衡增長? 平衡市場競爭帶來的機(jī)會與風(fēng)險，保證華融規(guī)模持續(xù)穩(wěn)健成長? 特別關(guān)注并加強(qiáng)資源優(yōu)化配置及資產(chǎn)流動性管理，效益優(yōu)先，快速增強(qiáng)華融資本實(shí)力北京華融 strategy20230903六大 戰(zhàn) 略 舉 措推 進(jìn)華 融 階 段 戰(zhàn) 略目 標(biāo) 的 實(shí)現(xiàn)?推進(jìn)專業(yè)化平臺建設(shè)?建立以戰(zhàn)略控制為核心的集團(tuán)管理體系?實(shí)現(xiàn)規(guī)模和盈利能力的平衡增長構(gòu)建住宅地產(chǎn)平臺 關(guān)注金融產(chǎn)業(yè)機(jī)會 優(yōu)化內(nèi)部資源配置 擴(kuò)充外部融資渠道 系統(tǒng)開展品牌運(yùn)營打造商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢戰(zhàn)略支撐體系戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略舉措北京華融 strategy20230903戰(zhàn) 略 舉 措相互關(guān) 聯(lián) ，相互影響，推 動華 融 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重 組 ，提升 華 融 資 本 實(shí) 力華融資本實(shí)力住宅專業(yè)化發(fā)展長期競爭優(yōu)勢來源商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)持有房地產(chǎn)金融保險等其他金融業(yè)務(wù)短期快速資本增值手段協(xié)同協(xié)同協(xié)同短期（～ 5年）優(yōu)勢業(yè)務(wù) 中長期（ 5年～）優(yōu)勢業(yè)務(wù)內(nèi)部資源重組 外部融資渠道擴(kuò)張 開展品牌運(yùn)營北京華融 strategy20230903目 錄182。 戰(zhàn) 略回 顧182。 發(fā) 展 戰(zhàn) 略182。 戰(zhàn) 略 舉 措l 打造商 業(yè) 地 產(chǎn)優(yōu)勢l 構(gòu)建住宅地 產(chǎn) 平臺l 關(guān)注金融 產(chǎn)業(yè) 機(jī)會l 優(yōu) 化內(nèi)部 資 源配置l 擴(kuò) 充外部融 資 渠道l 系 統(tǒng) 開展品牌 經(jīng)營182。 組織 體系北京華融 strategy20230903我國城市 經(jīng)濟(jì) 梯 級發(fā) 展的格局，影響不同城市商業(yè) 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 階 段 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖 房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運(yùn)作型 房地產(chǎn)金融 /服務(wù)型業(yè)務(wù)特征? 房產(chǎn)增量開發(fā)? 地產(chǎn)開發(fā)? 房地產(chǎn)開發(fā)? 物業(yè)經(jīng)營? 房產(chǎn)中介? 房地產(chǎn)金融服務(wù)? 房地產(chǎn)金融服務(wù)? 物業(yè)經(jīng)營? 房產(chǎn)中介? 房屋定制二線城市，進(jìn)入快速規(guī)模開發(fā)階段一線城市，國際化程度高。 如北京、上海等城市三、四線城市，初步發(fā)展北京華融 strategy20230903華 融 應(yīng) 立足于城市運(yùn) 營 商的角度， 預(yù)見 性地挖掘我國商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 及持有機(jī)會商務(wù)圈 商業(yè)圈寫字樓 酒店 (商務(wù) )辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機(jī)會寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)中心城市發(fā)展的一般過程對華融的借鑒及思考? 華融商業(yè)地產(chǎn)要取得行業(yè)領(lǐng)先地位，避免投資開發(fā)及持有的盲目性，需要建立強(qiáng)有力的研發(fā)團(tuán)隊，對國內(nèi)若干有潛力的中心城市進(jìn)行分析， 跟蹤研究甚至參與、影響政府對城市發(fā)展的規(guī)劃，取得先機(jī)，通過研發(fā)、區(qū)位規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃能力的提升建立商業(yè)地產(chǎn)長期優(yōu)勢的來源? 對城市核心區(qū)地塊的獲取是有效控制風(fēng)險，獲取最大化收益的重要手段，目前一線城市黃金區(qū)位開發(fā)已至中盤，二線城市黃金區(qū)位的控制成為行業(yè)競逐重點(diǎn)，華融商業(yè)地產(chǎn)需要有針對性投資控制優(yōu)質(zhì)地塊 /項(xiàng)目北京華融 strategy20230903未來 3～ 5年 華 融商 業(yè) 地 產(chǎn) 定位充分發(fā)揮區(qū)域綜合開發(fā)的優(yōu)勢，利用在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步提升專業(yè)能力，并全面提升企業(yè)管理能力，努力開拓外地市場，打造商務(wù)寫字樓、綜合體領(lǐng)域的中國第一品牌，實(shí)現(xiàn)在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的可持續(xù)性發(fā)展中國領(lǐng)先的商務(wù)地產(chǎn)集團(tuán)遠(yuǎn)景定位戰(zhàn)略描述產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先 專業(yè)能力領(lǐng)先 盈利能力領(lǐng)先 業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先167。 提升商務(wù)地產(chǎn)專業(yè)能力，包括項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計、建造等167。 打造綜合體及寫字樓產(chǎn)品的核心競爭力167。 規(guī)模上領(lǐng)先，主要體現(xiàn)在收入和利潤規(guī)模、開發(fā)及持有物業(yè)的規(guī)模167。 以穩(wěn)健的步伐追求最大規(guī)模167。 提升企業(yè)管理水平，提高盈利能力，為股東創(chuàng)造最大價值167。 盈利能力要位居行業(yè)前列167。 所開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)卓越，具備較強(qiáng)的市場競爭力167。 自留物業(yè)的品質(zhì)也是優(yōu)中選優(yōu)167。 打造國內(nèi)知名品牌北京華融 strategy20230903商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 、持有的平衡是 華 融商 業(yè) 地 產(chǎn)長 期將面 對 的 艱難選擇? 持有經(jīng)營是長期競爭優(yōu)勢來源開發(fā)持有? 開發(fā)銷售是短期快速資本增值手段? 國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)梯級發(fā)展，帶來持續(xù)的開發(fā)機(jī)會? 開發(fā)銷售需要自有資金規(guī)模適中（ 10～ 20億），周轉(zhuǎn)速度快（ 3～ 4年），現(xiàn)階段獲利性較高（ 15％～20％年投資收益率）? 優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營獲利穩(wěn)定成長，特別是一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)作為固定收益品種已成為國際資本投資持有的熱點(diǎn)? 持有需要規(guī)模化的長期資金（80～ 100億），現(xiàn)階段年收益性較低（ 6％～ 12％），資金周轉(zhuǎn)速度慢（回收期 8～ 15年）北京華融 strategy20230903華 融在房地 產(chǎn) 金融手段未形成之前， 發(fā) 展物 業(yè) 持有 僅 能采取開 發(fā)帶動 ， 漸進(jìn) 式 發(fā) 展方式一：依托開發(fā)，資本盈利形成漸進(jìn)式物業(yè)存量上升品質(zhì)領(lǐng)先方式二：依托房地產(chǎn)金融，以投資收購加速持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)規(guī)模領(lǐng)先年新增持有量 存量開發(fā)量一線二線三線自留量年開發(fā)量持有量年投資收購物業(yè)量北京華融 strategy20230903開 發(fā) 與物 業(yè) 持有 協(xié) 同互 動 ， 為華 融商 業(yè) 地 產(chǎn) 不斷滾 存增加以及 優(yōu) 化物 業(yè)資產(chǎn) 池提供可能商業(yè)物業(yè)開發(fā)商業(yè)物業(yè)持有? 不同城市：252。一線、二線、三線? 不同區(qū)位：252。傳統(tǒng)黃金區(qū)、新商業(yè)區(qū) …? 不同物業(yè)類型：252。綜合體、寫字樓、零售物業(yè)、酒店、公寓? 提供增量? 提供替換可能優(yōu)先選擇權(quán)北京華融 strategy20230903商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā)應(yīng) 明確 優(yōu) 先 級 原 則 ，不 僅 利于控制風(fēng)險 保 證 收益，也有助于 長 期 專業(yè) 能力的 積 累與發(fā) 展酒店配套公寓寫字樓金融街.世紀(jì)中心商場片區(qū)規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)組團(tuán)開發(fā)：政府支持為前提，需要政府政策性支持，確保土地區(qū)位具備一定優(yōu)勢，規(guī)劃定位合理，土地價格或付款方式優(yōu)惠綜合體開發(fā)：招拍掛拿地，獲取土地一般需要 5億左右資金，特別是城市黃金區(qū)位的地塊。采用何種組合應(yīng)視地段、具體項(xiàng)目特點(diǎn)而定其他單體物業(yè)：盡量不開發(fā)，除非極為稀缺地塊，且周邊有良好的互補(bǔ)配套資源。且預(yù)期未來持有經(jīng)營收益率大于內(nèi)部審定標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓大于 ％；商場大于 12％；酒店大于 6％，保證開發(fā)物業(yè)的流動性，為銷售及內(nèi)部自持作準(zhǔn)備訂單地產(chǎn)：爭取與國內(nèi)外商業(yè)零售巨頭、酒店連鎖集團(tuán)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過訂單地產(chǎn)模式協(xié)同發(fā)展，由對方?jīng)Q策選址、定位，承諾長租合約或建成后購置。雙方協(xié)商確定收益水平。華融商業(yè)地產(chǎn)注重工程管理能力的復(fù)制并鎖定風(fēng)險優(yōu)先級高低北京華融 strategy20230903在品 質(zhì)領(lǐng) 先模式下，建 議華 融商 業(yè) 地 產(chǎn) 持有立足未來，建立不同物 業(yè) 持有 標(biāo) 準(zhǔn)，決策物 業(yè) 去留物業(yè)項(xiàng)目持有經(jīng)營贏利性評估建議不同類型持有物業(yè)收益標(biāo)準(zhǔn)綜合體： ％寫字樓： ％零售地產(chǎn)： 12％酒店： 6％高收益標(biāo)準(zhǔn)不僅保證不同物業(yè)類型的獲利性，遠(yuǎn)期打包REITs的市場吸引力，也保證了短期物業(yè)流動性，在必要時可迅速變現(xiàn)優(yōu)先持有謹(jǐn)慎持有50～ 100億規(guī)模REITs 資產(chǎn)包配套為主，優(yōu)質(zhì)物業(yè)在資金允許前提下少量持有物業(yè)持有逐步積累優(yōu)質(zhì)資源，為遠(yuǎn)期打包 REITs準(zhǔn)備持有物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：高于銀行貸款 3個百分點(diǎn)北京華融 strategy20230903現(xiàn)階 段 華 融 應(yīng) 著手 對 存量物 業(yè)資 源 進(jìn) 行重 組 ，加強(qiáng) 戰(zhàn) 略持有物 業(yè)規(guī) 模，加快 資產(chǎn) 周 轉(zhuǎn) 及 獲 利能力戰(zhàn)略價值財務(wù)價值 高低低高－－截至 2023年華融公司物業(yè)價值判斷－－IIIIII IV商業(yè)物業(yè)開發(fā)寫字樓全價值鏈經(jīng)營酒店持有商場持有物業(yè)名稱 里茲 威思汀 馬哥孛羅 順城自有投資 預(yù)計市值 10 5 2物業(yè)名稱 四季商城等自有投資 預(yù)計市值 20物業(yè)名稱 金融 *富凱 金陽 金陽 * 通泰自有投資 預(yù)計市值 注：黃色區(qū)域?yàn)榻鹑诮挚毓沙钟芯频觐愇飿I(yè)持有占據(jù)資金量過大，出售威思汀、馬哥孛羅、順城，可實(shí)現(xiàn)最大回款17億元，即使扣除還款，預(yù)計可回收 5～ 8億資金寫字樓物業(yè)建議以金融街控股為核心進(jìn)行集中整合?反復(fù)強(qiáng)調(diào)要出售?威思汀可能不愿意賣，但可吸引戰(zhàn)略投資者，出售部分股權(quán)?馬哥孛羅、順城沒有負(fù)債，馬哥孛羅在西單公司北京華融 strategy20230903華融對 商 業(yè) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 、持有 經(jīng)營 管理平臺 選擇 有兩種模式開發(fā)公司 持有經(jīng)營公司方式一： 開發(fā)與持有分立 方式二： 開發(fā)與持有一體化特點(diǎn)金融街控股可定位為純開發(fā)或純持有公司? 更有利于專業(yè)化能力的培養(yǎng)? 責(zé)任更加明確，但要求總部進(jìn)行管理? 更容易為資產(chǎn)打包，為發(fā)行REITs打下基礎(chǔ)金融街控股作為商業(yè)地產(chǎn)綜合性公司，組合管理開發(fā)、持有? 能根據(jù)市場競爭及內(nèi)部資源情況及時、合理的配置資源? 開發(fā)與持有能有效溝通，對雙方均有益處? 開發(fā)和持有的量可以靈活掌握，有利于穩(wěn)健成長? 也可為未來分立發(fā)展奠定基礎(chǔ)持有開發(fā)華融北京華融 strategy20230903項(xiàng) 目 組 在 綜 合 評 估 華 融 實(shí)際 情況及兩種模式特點(diǎn)基 礎(chǔ) 上，提出 現(xiàn)階 段整合建 議建議現(xiàn)階段整合方案：金昊酒店持有持有開發(fā)金融街控股近階段以金昊為載體，整合非上市公司酒店物業(yè)—— 威思汀、馬哥孛羅、順城三家酒店，以尋機(jī)出售為主導(dǎo)，為華融換取權(quán)益性資金充分利用上市直接融資渠道，以金融街控股為載體，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)綜合體、寫字樓持有，收購整合華融系統(tǒng)內(nèi)其他寫字樓物業(yè)資源。商場、酒店以配套為主導(dǎo)，謹(jǐn)慎持有。＋目前華融系統(tǒng)內(nèi)物業(yè)資源北京華融 strategy20230903華 融 應(yīng)維 持上市公司的控股 權(quán) ，在上市公司增 發(fā)或配股 時 ，就需要在增 資 和股 權(quán)攤 薄之 間 做出 權(quán)衡未來三年發(fā)展基本要求? 收入增長率 ——15 ％～ 20％? 利潤率 ——20 ％以上? 資產(chǎn)負(fù)債率 ——70 ％以下? 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 —— 以上? 優(yōu)質(zhì)物業(yè)面積年增長 10％～ 15％保持控股地位? 可以保障業(yè)務(wù)發(fā)展? 為保持控股地位，在配股情況下，未來至少要增加 5億 資本金投入配股情況下的資金狀況可配 獲得 10股配 3股 集團(tuán)需要出資 增發(fā)情況下的資金狀況獲得 49億資金獲得 23億資金% % %%獲得 10億資金獲得 6億資金增發(fā)后集團(tuán)持股比例北京華融 strategy20230903另外金融街控股 長 期 應(yīng) 重點(diǎn)培育 對 投 資 決策、品牌建 設(shè) 、融 資 及 資 本運(yùn)作能力，但短期內(nèi)首先 應(yīng)快速提升商 務(wù) 地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 專業(yè) 能力概念圖金融街投資決策工程建造營銷策劃物業(yè)管理資金運(yùn)作規(guī)劃設(shè)計政府公關(guān)品牌管理戰(zhàn)略聯(lián)盟片區(qū)規(guī)劃持有運(yùn)營重點(diǎn)突破，建立自有核心能力短期內(nèi)應(yīng)快速加強(qiáng)商務(wù)地產(chǎn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的決策能力和實(shí)施能力核心優(yōu)勢突出，均衡發(fā)展！長期培養(yǎng)迅速加強(qiáng)這一頁放到前面去北京華融 strategy20230903未來三年打造商 業(yè) 地 產(chǎn)優(yōu)勢 的具體行 動計 劃及里