【正文】 并不具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的基本條件q 國信集團創(chuàng)始人在當(dāng)時情況下實現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)只有一種最佳選擇，即背靠吉林省國際信托投資公司，充分利用其操作背景優(yōu)勢，調(diào)動各種社會關(guān)系資源，在熟悉的行業(yè)中尋找最佳的創(chuàng)業(yè)項目q 基于特定環(huán)境條件， “空手道 ”似的房地產(chǎn)開發(fā)成為國信集團創(chuàng)業(yè)的首選項目167。 在當(dāng)時長春市這種相對封閉的內(nèi)陸城市還有可能進行法律允許范圍內(nèi)的不規(guī)則游戲167。 各種社會關(guān)系資源為國信集團建立業(yè)務(wù)操作主體提供了相當(dāng)便利的支持（包括根據(jù)操作需要而快速注冊一系列公司） 167。 通過資源渠道有效解決房地產(chǎn)開發(fā)這種專業(yè)性公司的資質(zhì)問題及繞開房地產(chǎn)項目開發(fā)的正常程序（用地手續(xù)、計劃立項、規(guī)劃設(shè)計等）而按需操作167。 搭乘政策便車，實現(xiàn)商品房集團性銷售，解決啟動資金基本闕如的最大困難q 由于國信集團的第一次創(chuàng)業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)這種高回報率的項目為起點，同時又成功地避免了本應(yīng)有的高投入，故不僅迅速邁出創(chuàng)業(yè)第一步，同時也在事實上確立了今后國信集團的主導(dǎo)業(yè)務(wù)方向45*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告q 選準(zhǔn)位于長春市 立信街一塊約 1000平方米的商業(yè)用地作為開發(fā)用地，首先就占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)最大的先機 —— 黃金地塊q 調(diào)動社會資源關(guān)系，以日本某株式會社的名義申請商品房項目的開發(fā)立項，成立宇華房地產(chǎn)公司，進行項目的具體操作 q 長春市工商銀行正積極趕乘國家實物福利分房的末班車，國信集團借機以集團性消費形式一次性解決了立信街項目銷售問題，項目衍變成為 “ 工行處長樓 ”q 以最少的費用迅速完成項目設(shè)計方案的調(diào)整、建筑規(guī)劃報批、舊房拆遷，整個項目的前期現(xiàn)金投入不足 100萬元，由公司創(chuàng)始人集資 127萬元作為原始股本，以協(xié)議比例方式分別承擔(dān)q 集團消費銷售成功，漂亮地實現(xiàn)原始積累167。 項目建筑設(shè)計完成即整體銷售給長春市工商銀行，由工行以分期付款方式實際上直接承擔(dān)了項目開發(fā)周轉(zhuǎn)資金167。 說服施工單位墊支 50％，完全排除資金周轉(zhuǎn)壓力167。 總投資 1187萬，開發(fā)面積 8000平方米，五個月時間竣工，獲得利潤 540萬元，實現(xiàn)公司第一步原始積累先果后因的第一個商品房開發(fā)項目 ——“ 工行處長樓 ”46*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告第三章 房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營解剖 第一節(jié) 以小博大，巧取第一桶金實現(xiàn)原始積累 第二節(jié) 市場運作， “隆禮嘉園 ”奠定主業(yè)根基 第三節(jié) 優(yōu)勢合作，規(guī)模化開發(fā) “陽光景都 ”項目 第四節(jié) 配套發(fā)展，同一產(chǎn)業(yè)鏈上的多點支撐 第五節(jié) 國信集團房地產(chǎn)開發(fā)總體回顧 第六節(jié) 南洋林德咨詢分析47*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告充分挖掘社會資源： “隆禮嘉園 ”立項開發(fā)q “ 工行處長樓 ” 項目的成功，不僅實現(xiàn)了公司初步的原始積累，而且大大增強了國信集團創(chuàng)業(yè)者繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信心q 從房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金實力來看，國信集團單靠第一個項目的利潤留成顯然無法直接進入房地產(chǎn)行業(yè)，因此也就決定了國信集團繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項目唯一可行的途徑是尋求機會與外界合作開發(fā)q 王巖董事長挖掘資源的眼光與高超的運作能力：瞄準(zhǔn)長影土地資源優(yōu)勢167。 作為有著幾十年輝煌發(fā)展歷史的老國企，長春電影制片廠雖然在市場經(jīng)濟大潮的強力沖擊下已顯日漸式微，但始終保有了 “ 地盤 ” 優(yōu)勢，即廠區(qū)范圍覆蓋了大片房地產(chǎn)商眼中價值無量的土地資源167。 拘于觀念、人才、機制等方面因素，一度為數(shù)不少的老國企都像長影一樣 “捧著金飯碗討飯吃 ” ，因此在二十世紀(jì)九十年代后期，頗有一部分眼光獨到和膽識超前的房地產(chǎn)商曾經(jīng)通過所謂 “ 盤活國有資產(chǎn) ” 而獲得巨額利潤167。 在國信集團成功完成第一個創(chuàng)業(yè)性項目操作后，其主要創(chuàng)始人王巖董事長即巧妙地抓住了長影土地資源優(yōu)勢，以合作開發(fā)的形式進行 “ 隆禮嘉園 ” 立項48*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告第二個開發(fā)項目基本實現(xiàn)市場化操作q 國信集團出資 544萬元，于 1999年 3月至 6月在長影院內(nèi)修建建筑面積 8000多平方米的六層教學(xué)樓，作為長影小學(xué)新校舍，鎖定了與長影的商品房合作開發(fā)關(guān)系q 自 1999年 9月開始，在位于長春市工農(nóng)大街的長影二宿舍和長影小學(xué)舊校舍處，利用公司為數(shù)不多的自有資金和內(nèi)部集資款，充分借用外部資金（工程隊墊資、購房預(yù)付款等），并采取完工一棟銷售一棟的滾動開發(fā)方式，至 2023年年底，先后完成了總建筑面積達 29230平方米的 “ 隆禮嘉園 ”1 號、 2號和 3號商品樓的建設(shè)q 與第一個開發(fā)項目 “ 工行處長樓 ” 搭乘福利分房末班車順利實現(xiàn)政策性銷售方式相比， “ 隆禮嘉園 ” 已完全轉(zhuǎn)入了房地產(chǎn)開發(fā)的市場化銷售模式q 除項目中 9800平方米用于長影職工回遷外，國信集團充分利用 “ 隆禮嘉園 ” 位于長春市繁華街區(qū)的地理優(yōu)勢，主推建筑面積 100平方米以上的大戶型三居室，通過廣告宣傳和協(xié)調(diào)銀行提供 “ 按揭貸款 ” 服務(wù)等措施，順利將 85套商品房（共 12164平方米）中的 80套和 8775平方米鋪面房（集團留用 600平方米）售出q 國信集團 “ 隆禮嘉園 ” 項目實現(xiàn)銷售收入 10637萬元，凈利潤 4709萬元，成功跨出創(chuàng)業(yè)第二大步，公司資產(chǎn)規(guī)模一舉超過五千萬，使國信集團從原始積累階段進入資本集聚階段，同時進一步奠定了房地產(chǎn)開發(fā)作為公司主業(yè)的根基 49*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告第三章 房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營解剖 第一節(jié) 以小博大，巧取第一桶金實現(xiàn)原始積累 第二節(jié) 市場運作， “隆禮嘉園 ”奠定主業(yè)根基 第三節(jié) 優(yōu)勢合作，規(guī)?；_發(fā) “陽光景都 ”項目 第四節(jié) 配套發(fā)展，同一產(chǎn)業(yè)鏈上的多點支撐 第五節(jié) 國信集團房地產(chǎn)開發(fā)總體回顧 第六節(jié) 南洋林德咨詢分析50*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告第三個項目邁入成形的房地產(chǎn)開發(fā)： “陽光景都 ”q 完成 “ 隆禮嘉園 ” 項目后的國信集團基本經(jīng)營狀況167。 公司實實在在地具備了一定的資金實力167。 明確確定房地產(chǎn)開發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)167。 嘗到了與長影這種國有企業(yè)合作進行房地產(chǎn)開發(fā)的甜頭167。 長春的房地產(chǎn)開發(fā)市場形勢更加明晰167。 通過前兩個項目的成功開發(fā)，積累了房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗q 國信集團繼續(xù)選定第三個房地產(chǎn)開發(fā)項目的意義167。 公司將從此進入成形的房地產(chǎn)開發(fā)階段，把項目做成精品，力爭在長春市房地產(chǎn)市場占據(jù)一席之地167。 充分挖掘和利用公司擁有的資源（人力、物力、財力、社會關(guān)系等）q 國信集團的經(jīng)營決策167。 堅定房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)方向167。 繼續(xù)采取與長影合作開發(fā)的形式，將項目上規(guī)模、上水平167。 “ 陽光景都 ” 立項，與長影捆綁為共同利益體51*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告q 與長影全方位合作，并成功解決房地產(chǎn)開發(fā)商核心資源問題 —— 項目土地儲備167。 托管經(jīng)營長影裝璜公司167。 參股長影影視股份，出資 1350萬元，成為長影影視股份公司第二大股東167。 成立物業(yè)公司，直接介入長影物業(yè)管理167。 簽署長期合作協(xié)議，實現(xiàn)公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地儲備（包括 “ 陽光景都” 二期、三期用地及長影新廠區(qū)的土地資源分享等）q “ 陽光景都 ” 項目開發(fā)過程167。 利用長影地處長春市繁華路段的六宿舍、招待所等用地，進行 “陽光景都 ”一期工程開發(fā)立項167。 徹底改變長影員工長期居住在準(zhǔn)危房中的窘態(tài)，使項目不僅符合長春市加快城區(qū)危房改造政策的需要，而且符合長影改善職工住宅條件的總體發(fā)展規(guī)劃167。 根據(jù)項目優(yōu)越的地理位置和周邊房地產(chǎn)項目特點， “陽光景都 ”定位于中高檔商品住宅樓，由深圳專業(yè)策劃公司進行項目的整體規(guī)劃設(shè)計，整個項目開發(fā)土地面積達到 7萬平方米，計劃用三年左右的時間，分三期開發(fā)，一期開發(fā)土地面積兩萬多平方米52*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告q 項目資金運作167。 以集團自有資金（約 2023萬元）啟動項目前期工作167。 充分利用幾年來已經(jīng)形成的集團項目開發(fā)信譽，說服施工單位同意進行大比例工程建設(shè)墊資167。 調(diào)動各種手段，通過廣告促銷、參加長春房展會等市場途徑，積極進行項目銷售，用銷售回款進行滾動式開發(fā)167。 與其它企業(yè)進行臨時資金拆借（主要是合作開發(fā)單位長影股份公司），解決部分資金周轉(zhuǎn)問題q 與長影的項目開發(fā)利益分配 167。 長影提供開發(fā)用地，國信集團負責(zé)項目開發(fā)實施167。 雙方按實現(xiàn)利潤 4（長影）： 6（國信）的比例共同獲益q “ 陽光景都 ” 項目開發(fā)預(yù)期167。 目前項目進度： 2023年 11月全部完工167。 銷售情況：已預(yù)售出全部的 25％（截止到 2023年 9月中旬）167。 資金缺口：項目預(yù)算總投入約 ，缺口 3000多萬元167。 預(yù)期收益： “ 陽光景都 ” 一期預(yù)計凈利潤 6000余萬元53*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告第三章 房地產(chǎn)主業(yè)經(jīng)營解剖 第一節(jié) 以小博大，巧取第一桶金實現(xiàn)原始積累 第二節(jié) 市場運作， “隆禮嘉園 ”奠定主業(yè)根基 第三節(jié) 優(yōu)勢合作，規(guī)模化開發(fā) “陽光景都 ”項目 第四節(jié) 配套發(fā)展，同一產(chǎn)業(yè)鏈上的多點支撐 第五節(jié) 國信集團房地產(chǎn)開發(fā)總體回顧 第六節(jié) 南洋林德咨詢分析54*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告國信集團房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃設(shè)計 工程建設(shè) 項目銷售 裝飾裝修項目運籌 售后服務(wù)資源儲備，項目策劃規(guī)劃立項，建筑設(shè)計施工組織施工監(jiān)理市場營銷不銹鋼制品公司 宇華房地產(chǎn)公司塑鋼門窗公司裝飾裝璜公司 物業(yè)管理公司國信集團房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈q 通過幾年運作，國信集團以房地產(chǎn)項目開發(fā)為主線，外延物業(yè)、裝潢，內(nèi)引塑鋼、白鋼，除最初的宇華房地產(chǎn)公司外，相繼注冊成立了 塑鋼門窗公司、不銹鋼制品公司、裝飾裝璜公司、物業(yè)管理公司， 已經(jīng)初步形成房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈55*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告不銹鋼制品公司：穩(wěn)定的現(xiàn)金收益源之一q 宇華不銹鋼制品公司的成立167。 最早由長春市華起現(xiàn)代建筑裝潢材料廠和吉林省國信鈦金制品公司共同出資于 1996年組建167。 在原來的國有體制下，宇華公司原企業(yè)員工難以發(fā)揮積極性，利益也無法得到保證，原公司全體人員集體辭職，轉(zhuǎn)為名義上由國信集團李愛國等 4人出資于 1997年重新注冊的宇華不銹鋼制品公司職工q 國信集團當(dāng)初成立不銹鋼制品公司的目的主要是為房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)配套服務(wù)，同時解決公司部分現(xiàn)金流來源。從實際運營情況看，不銹鋼公司除完成集團下達的房地產(chǎn)開發(fā)配套計劃任務(wù)外（每年約占業(yè)務(wù)總量的 25%），還直接承攬市場上的不銹鋼制品業(yè)務(wù)，目前已成為集團內(nèi)除了房地產(chǎn)主業(yè)以外的第二大創(chuàng)利企業(yè)q 由于大部分職工來自以前的鈦金制品公司，制作不銹鋼產(chǎn)品輕車熟路。不銹鋼公司以低廉的價格租賃廠房，除承攬集團內(nèi)房地產(chǎn)項目的金屬裝飾制品任務(wù)以外，積極開拓其它業(yè)務(wù)，如起步時即承擔(dān)了吉林省郵政系統(tǒng)新郵箱的制作，僅此一項就收益不菲。隨后，又先后完成醫(yī)藥、體育彩票等不銹鋼相關(guān)用品制作的大宗項目，突破了原來單純?yōu)榧瘓F房地產(chǎn)配套的思路。這些主動開拓市場的的做法非常有效，是對集團業(yè)務(wù)的有效補充，并成為集團一定時期內(nèi)穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源56*北京南洋林德投資顧問有限公司長春國信集團企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢診斷報告q 國信集團不銹鋼制品生產(chǎn)特點167。 產(chǎn)品利潤率高，市場需求量大，對產(chǎn)品的質(zhì)量要求也高167。 季節(jié)性強，每年生產(chǎn)時間大約 6個月（受東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)季節(jié)性限制、生產(chǎn)車間環(huán)境簡陋，沒有取暖設(shè)備）167。 非標(biāo)生產(chǎn)。產(chǎn)品主要定位于非標(biāo)準(zhǔn)不銹鋼制品及外形和結(jié)構(gòu)不太復(fù)雜的臺、箱、牌、容器等（如制藥企業(yè)的不銹鋼輔助設(shè)備） 167。 目前主要產(chǎn)品：郵政郵箱、廣告牌、燈箱、體育彩票所用票箱、電腦桌等167。 產(chǎn)品應(yīng)用領(lǐng)域：制藥業(yè) 20%、裝修業(yè) 50%、廣告業(yè) 10%，其他行業(yè) 20%q 國信集團目前對不銹鋼制品公司的定位主要是為集團房地產(chǎn)開發(fā)配套167。 降低集團房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)成本，最重要的可以保證供貨期167。 內(nèi)部交易的方式除業(yè)務(wù)互補外，還可以通過集團統(tǒng)一的財務(wù)運作減少稅費167。 但內(nèi)部 “拉郎配 ”容易降低企業(yè)直接通過市場配置自己資源的能力，同時集團的內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易也容易造成企業(yè)從各自利益出發(fā)，互相挖臺，被動交