天門古姿百盛項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)管理中心工作實(shí)施指導(dǎo)綱要(已改無錯(cuò)字)
2022-07-25 16:25:27 本頁(yè)面
【正文】 商戶與投資開發(fā)商的共同利益，達(dá)成商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面。 關(guān)聯(lián)性原則。不同的商品適合相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)組合，如餐飲和娛樂、休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，影院和電玩、快餐可形成經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)、互促，這些關(guān)聯(lián)性商品可安排在相臨區(qū)域或同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)。 大客戶和知名品牌優(yōu)先原則。大客戶和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn) 駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮。 滿足經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求原則，盡量滿足經(jīng)營(yíng)戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，提高商戶的經(jīng)營(yíng)熱情，快速提升經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 方便顧客消費(fèi)原則，在商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)兩個(gè)特色，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂趣，其二是先觀光、后休閑餐飲，再去娛樂，符合人消費(fèi)的習(xí)慣； 差異化營(yíng)銷原則，強(qiáng)調(diào)商業(yè)形態(tài)的差異性和招商策略的突破性。商業(yè)形態(tài)的差異體現(xiàn)在商業(yè)定位、運(yùn)營(yíng)模式和進(jìn)駐商戶的優(yōu)越性。招商策略的突破體現(xiàn)在投資門檻的降低、投資收益的保障、投資監(jiān)管的強(qiáng) 化。 視覺形象原則，整個(gè)布局充分考慮業(yè)態(tài)組合的視覺沖擊力和形象統(tǒng)一。 （二）招商指導(dǎo)策略 1 集中廣告策略。 2 人員推拉式策略。 3 重點(diǎn)客戶公關(guān) 4 主力店、主力品牌優(yōu)先策略 5 “放水養(yǎng)魚 ”逐步遞增策略 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 17 頁(yè) （三） 關(guān)于租賃經(jīng)營(yíng)的相關(guān)注意事項(xiàng) （ 1）租金：應(yīng)根據(jù)不同位置、樓層和租戶標(biāo)準(zhǔn)。確定一個(gè)基本的租金價(jià)位，規(guī)定一個(gè)上、下限標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行逐級(jí)權(quán)限審批制。 （ 2）同一商鋪幾家商戶同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)租賃時(shí)，綜合考慮商戶租賃價(jià)格、商戶的信譽(yù)度、知名度、業(yè)態(tài)、管理能力等諸多因素。選擇商戶不可光看價(jià)格。 （ 4）租期：主力店、著名連鎖企業(yè)租期 可簽 5—10年左右；品牌大戶可簽 3—5年；一般散戶簽約 1—3年。 （ 5）租金年遞增比例，視樓層位置，一般定在 3—8%左右或 510％，根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況及發(fā)展情況酌情擬定。 八、招商計(jì)劃工作安排 劃定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式、區(qū)塊、聯(lián)營(yíng)； 廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定經(jīng)營(yíng)方式，招商政策須依據(jù)經(jīng)營(yíng)模式確定。 制定具體的招商政策 招商的目標(biāo)和原則；招商部門各項(xiàng)規(guī)章制度； 針對(duì)不同商戶（規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等）結(jié)合相關(guān)招商政策和準(zhǔn)入條件； 確定招商合同樣本；租金標(biāo)準(zhǔn)，付款方式，優(yōu)惠幅度和條件； 重大項(xiàng)目重要品類的專題招商方案。 招商 區(qū)域和目標(biāo)客戶確定 招商區(qū)域以天門為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域?yàn)槲錆h 荊州宜昌等地區(qū) ； 大客戶及品牌商戶的招商 招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶的策略。對(duì)大客戶及大品牌商戶的招商工作提前展開。通過收集大客戶及品牌商戶的招商資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商人員拜訪等多種推介方式，以利提升招商效率。 市場(chǎng)招商的全面展開 大客戶及大品牌商戶的招商工作啟動(dòng)后，針對(duì)品牌商戶和中小商戶招商，主要采用常規(guī)招商方式。同時(shí)利用各種媒體發(fā)布招商信息，配合招商人員開展招商推介；（該 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 17 頁(yè) 項(xiàng)工作在 9月初應(yīng)全 面展開） 商戶的登記和初選 制定商戶登記表，利于對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶按經(jīng)營(yíng)大類進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)篩選，進(jìn)行規(guī)劃布局；確定經(jīng)營(yíng)區(qū)域； 對(duì)已填登記表意向商戶，建立客戶檔案； 商戶資格審查 審查經(jīng)營(yíng)類型、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)能力、品牌優(yōu)劣 優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定； 確定各期商戶入駐時(shí)間； 與商戶簽定合同 對(duì)經(jīng)過批準(zhǔn)進(jìn)場(chǎng)的合作廠商，在收取租金或保證金后，簽定正式合同； 自營(yíng)項(xiàng)目確定 對(duì)經(jīng)營(yíng)有重大影響的品牌，在招商效果不佳，必須自營(yíng)的情況下，確定范圍和規(guī)模，提前進(jìn)行報(bào)批，并組織專門班子領(lǐng)導(dǎo)人員實(shí)施。 開業(yè)籌備 一次裝修（初裝修），由開發(fā)公司提供；二次裝修（精裝修），由公司統(tǒng)設(shè)統(tǒng)裝，個(gè)別品牌商戶自己裝修，需報(bào)公司審批； 統(tǒng)一廣告 VI制作，營(yíng)造形象氛圍； 組織和協(xié)助商戶裝修、備貨、陳列、開業(yè)； 進(jìn)行各項(xiàng)開業(yè)活動(dòng)的準(zhǔn)備； 1經(jīng)營(yíng)和推廣活動(dòng)展開（另擬） 九、市場(chǎng)營(yíng)銷部組織架構(gòu) 一期人員配置 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)理 1 人 營(yíng)業(yè)一部招 商 主管 1 人 營(yíng)業(yè)二部招 商 主管 1 人 招商助理 1 人 營(yíng)業(yè)三部招 商 主管 1 人 檔案管理員兼文員 1人 招商期限 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 17 頁(yè) 第一期 ： 年 月 —— 年 月 第二期 ： 年 月 —— 年 月 第三期 ： 年 月 —— 年 月 計(jì)劃招商數(shù)量 200300家供應(yīng)商，后備廠商 50100家 招商地點(diǎn) （ 1）各地地招商主要城市 天門（占比 40％ 60％）、武漢（占比 8％ 15％左右，品牌代理商投資商戶）、荊州 `宜昌（當(dāng)?shù)貙?shí)力經(jīng)營(yíng)商戶占比 15％ 25％）、湖北省內(nèi)（置業(yè)經(jīng)營(yíng)戶），占比 10％左右 （ 2） 重要品牌招商主
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