【正文】 化較好。由于項(xiàng)目地塊特殊區(qū)位及相關(guān)因素的影響（石環(huán)路南側(cè)、地價(jià)較低、市政配套及生活服務(wù)配套條件差），綜合考慮本項(xiàng)目市場(chǎng)、場(chǎng)址區(qū)位、開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)規(guī)模等因素，本項(xiàng)目適宜定位在高品質(zhì)、中低價(jià)位的開(kāi)發(fā)檔次上，以大規(guī)模開(kāi)發(fā)降低成本，完善各種配套與服務(wù)，建設(shè)成以居住為主、規(guī)劃合理、配套設(shè)施齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模體量（平方米）銷(xiāo)售均價(jià)房型戶(hù)型備注距太陽(yáng)城陽(yáng)光新城某市翟營(yíng)南大街10 萬(wàn)4956元/平方米板式高層普通住宅主力戶(hù)型80~140平方米尾盤(pán)銷(xiāo)售晶彩翟營(yíng)南大街56路終點(diǎn)站5萬(wàn)4500元/平方米4棟高層，戶(hù)型面積66~130平方米，以小戶(hù)型為主尾盤(pán)銷(xiāo)售北3公里風(fēng)尚水郡建華大街與東崗路交口東南角35萬(wàn)5200元/平方米四證俱全板式高層普通住宅80~140平方米多款奢華戶(hù)型一期四棟天山新伯爵三環(huán)以外，欒城縣惠源路45號(hào)（體院館東臨）8萬(wàn)4200元/平方米低密居所，小戶(hù)型聯(lián)排別墅、花園洋房、景觀(guān)高層現(xiàn)證現(xiàn)房南8公里項(xiàng)目所在位置圖示：天山新伯爵欒城縣城所在地晶彩陽(yáng)光新城風(fēng)尚水郡4 項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目總投資估算青年城一期項(xiàng)目：項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)數(shù)值單位占地面積畝平方米容積率建筑總面積 （含車(chē)庫(kù)6萬(wàn)平米、）平方米土地總費(fèi)用萬(wàn)元土地單價(jià)20萬(wàn)元/畝項(xiàng)目投資估算表成本項(xiàng)目建筑單位成本（元/平方米）樓面地價(jià)80建安費(fèi)1250規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探費(fèi)（建安費(fèi)3%）40市政公建配套費(fèi)80配套建設(shè)費(fèi)70人防工程費(fèi)40景觀(guān)費(fèi)40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50管理費(fèi)（總投資3%）95營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（售價(jià)3%）115財(cái)務(wù)費(fèi)（總投資8%）245綜合稅費(fèi)（售價(jià)10%）385合計(jì)2490按照某計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀(guān)、裝修等費(fèi)用適當(dāng)提高。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目：項(xiàng)目投資估算表成本項(xiàng)目單位成本（元/平方米）樓面地價(jià)144建安費(fèi)1250規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探費(fèi)（建安費(fèi)3%）40市政公建配套費(fèi)80配套建設(shè)費(fèi)70人防工程費(fèi)40景觀(guān)費(fèi)40不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)50管理費(fèi)（總投資3%）75營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（售價(jià)3%）115財(cái)務(wù)費(fèi)（總投資8%）200綜合稅費(fèi)（售價(jià)10%）385單位成本合計(jì)2489按照某計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將建安、配套、景觀(guān)、裝修等費(fèi)用適當(dāng)提高。 項(xiàng)目籌資計(jì)劃分析青年城一期項(xiàng)目總投資共【98300】萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例1自籌資金35,000%2合作方投資額35,000%3部分銷(xiāo)售收入28,300%4總投資98,300100%陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目總投資共【51800】萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）比例1自籌資金20,000%2合作方投資額15,000%3部分銷(xiāo)售收入16,800%4總投資51,800100% 自有資金青年城一期項(xiàng)目和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目總投資共【150,100】萬(wàn)元,自有資金投入共【55,000】萬(wàn)元，%。 預(yù)售收入青年城一期項(xiàng)目20092010年住宅銷(xiāo)售金額合計(jì)35,000萬(wàn)元，%，%。 項(xiàng)目資金投入情況截止至2011年1月底，，主要用于支付項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，具體投入明細(xì)詳見(jiàn)下表。青年城一期（萬(wàn)元）土地3147 1地塊 青年之都23950 2地塊 自由之邦16119 商業(yè)841 車(chē)庫(kù)471 合 計(jì)44529 陽(yáng)光國(guó)際（萬(wàn)元）土地3000 住宅、車(chē)庫(kù)19862 合 計(jì)22862 合作方股權(quán)投資及用款計(jì)劃本合作方資金運(yùn)用方式為股權(quán)投資，金額5億元，資金用途為支付青年城一期和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目的工程建設(shè)、材料款。5 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷(xiāo)售方式某太陽(yáng)城擁有自己專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售，同時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)策劃公司為項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，提升產(chǎn)品概念。 銷(xiāo)售前景分析 青年城一期項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)至今已銷(xiāo)售了近千套房，均價(jià)為3800元/平方米，客源以某市和周?chē)锌h居民為主，其中2009年銷(xiāo)售1億。根據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃，具體情況如下（、車(chē)庫(kù)7萬(wàn)平米暫不銷(xiāo)售）： 銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）2009—2010年1000003500350002011年700004000280002012年800004200336002013年40000420016800合計(jì)290000113400陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目根據(jù)其施工周期，制定相應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃如下表： 物業(yè)形態(tài)銷(xiāo)售面積（平方米）銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）2011年住宅40000430017200車(chē)庫(kù)400020008002012年住宅80000450036000車(chē)庫(kù)20000200040002013年住宅48000458422000車(chē)庫(kù)1600020003200合計(jì)20800083200 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率青年城一期項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指 標(biāo) 名 稱(chēng)數(shù) 值備 注項(xiàng)目總收入113400萬(wàn)元3910元/平方米（不含預(yù)留商業(yè)及車(chē)庫(kù)）項(xiàng)目總投資98300萬(wàn)元項(xiàng)目稅前利潤(rùn)15100萬(wàn)元521元/平方米（不含預(yù)留商業(yè)及車(chē)庫(kù)）所得稅項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率10%總投資凈利潤(rùn)率%注：青年城一期項(xiàng)目預(yù)測(cè)總收入只包含住宅面積的銷(xiāo)售收入，由于商業(yè)及車(chē)庫(kù)擬暫不對(duì)外銷(xiāo)售，未計(jì)算其收入。按照衛(wèi)星城鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)初步測(cè)算：車(chē)庫(kù)7萬(wàn)平米，按保守市場(chǎng)價(jià)值1500元/平米計(jì)算，；，按8000元/平米計(jì)算。，以此計(jì)算項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)為40200萬(wàn)元，%，%。陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)指 標(biāo) 名 稱(chēng)數(shù) 值指 標(biāo) 名 稱(chēng)數(shù) 值項(xiàng)目總投資51800萬(wàn)元項(xiàng)目總收入83200萬(wàn)元項(xiàng)目稅前利潤(rùn)31400萬(wàn)元項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn) 23550萬(wàn)元銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率%總投資凈利潤(rùn)率% 壓力測(cè)試項(xiàng)目壓力測(cè)試分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格下降幅度下降后銷(xiāo)售單價(jià)項(xiàng)目稅前利潤(rùn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（單位：元/平方米）（單位：萬(wàn)元）（單位：萬(wàn)元）青年城一期 （住宅）10%3519 298502238820%3128 185101388330%2737 71705378陽(yáng)光國(guó)際 （住宅、車(chē)庫(kù)）10%3600 23109 17332 20%3200 14789 11092 30%2800 6469 4852 項(xiàng)目銷(xiāo)售盈虧平衡點(diǎn)分析青年城一期項(xiàng)目中住宅面積共29萬(wàn)平方米，，%（），銷(xiāo)售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為2490元/平方米（）。, ，%（），銷(xiāo)售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為2490元/平方米（）。6 投資價(jià)值分析 項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)青年城項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)2009年2010年2011年2012年2013年合計(jì)1資金來(lái)源 25,000 37,000 63,000 33,600 16,800 175,400 銷(xiāo)售收入 10,000 25,000 28,000 33,600 16,800 113,400 自有資金 15,000 12,00