【正文】 很快，城市發(fā)展?jié)摿艽螅车奈褰鸷托∩唐沸袠I(yè)也迎來(lái)一個(gè)歷史的黃金發(fā)展時(shí)期。某產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化調(diào)整，特別是第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重不斷增加，都促進(jìn)了城市商業(yè)地產(chǎn)和辦公物業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；另外，某人民生活水平的提高，一方面，使某人對(duì)生活質(zhì)量，居住條件的改善有了需求，另一方面，某人對(duì)投資型產(chǎn)品的追求也開(kāi)始顯現(xiàn)。這對(duì)某市的五金業(yè)和小商品發(fā)展都產(chǎn)生了積極影響。同時(shí)也會(huì)促使更多的商家和投資客投資這一行業(yè)。近年來(lái)某房地產(chǎn)投資額猛增，從客觀上說(shuō)明某城市對(duì)五金和小商品的需求比較強(qiáng)烈，市場(chǎng)做出積極的回應(yīng)。港閘區(qū)作為某重要的“北翼新城”，又距離市中心區(qū)比較近，地理位置優(yōu)越，對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊購(gòu)房者有很強(qiáng)吸引力，區(qū)域土地推出量充足，物流業(yè)發(fā)達(dá)，五金和小商品業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。某市非農(nóng)業(yè)人口占全市總?cè)丝诒戎乇容^低，近年來(lái)某人口結(jié)構(gòu)變化不大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)以及城市的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)新一輪的城市化浪潮和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在這個(gè)過(guò)程資金和人口將會(huì)不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。（四）、五金和小商品行業(yè)分析五金行業(yè)（1）、行業(yè)簡(jiǎn)介五金者，指金、銀、銅、鐵、錫五項(xiàng)金屬材料之稱(chēng)，五金材料之產(chǎn)品，通常只分為大五金及小五金兩大類(lèi)。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬(wàn)能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類(lèi)型之鋼鐵材料，小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類(lèi)鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告等。無(wú)論是在生活抑或是工業(yè)生產(chǎn)的過(guò)程中，五金都是一個(gè)不可或缺的重要行業(yè)。就五金之性質(zhì)與用途，應(yīng)分鋼鐵材料、非鐵金屬材料、機(jī)械機(jī)件、傳動(dòng)器材、輔助工具、工作工具、建筑五金、家庭五金等八大類(lèi)。（2）、我國(guó)五金行業(yè)概況我國(guó)五金制造業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的積累和穩(wěn)步增長(zhǎng)，現(xiàn)已成為世界產(chǎn)量第一大國(guó)。2022年，中國(guó)五金行業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到4000億人民幣（約600億美元）, 億美元，%， 億美元，%； 億美元，%。由于中國(guó)五金制造水平的提高和產(chǎn)能的擴(kuò)大及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，中國(guó)五金進(jìn)出口在未來(lái)3年內(nèi)仍將保持30%以上的高增長(zhǎng)率。目前，我國(guó)已成為世界五金生產(chǎn)大國(guó)之一。雖說(shuō)08年金融危機(jī)對(duì)我國(guó)五金出口略有影響，但從09年開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)。2022年，我國(guó)五金工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5640億元，%。海關(guān)，%。其中，比上年增%；，%；，%。據(jù)了解，現(xiàn)在中國(guó)五金產(chǎn)業(yè)中至少有70%為民營(yíng)企業(yè)，為中國(guó)五金行業(yè)發(fā)展的主力軍。另一方面，國(guó)際五金市場(chǎng)上，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家由于生產(chǎn)技術(shù)快速發(fā)展與勞動(dòng)力價(jià)格升高，將普遍性產(chǎn)品轉(zhuǎn)由發(fā)展中國(guó)家生產(chǎn)，僅生產(chǎn)高附加價(jià)值的產(chǎn)品，而中國(guó)又擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，所以更有利發(fā)展為五金加工出口大國(guó)。（3）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀江蘇省是中國(guó)重要的裝備制造業(yè)基地之一，江蘇將打造成世界級(jí)加工制造業(yè)基地。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2022年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14759億元，%，工業(yè)總量居全國(guó)第二，以南京、蘇州、無(wú)錫、常州、某、揚(yáng)州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用，同時(shí)江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。去年下半年開(kāi)始，人均GDP介于1000至3000美元之間的揚(yáng)州、泰州、某，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于工業(yè)化初級(jí)階段，資本投資“盆地”優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，吸引了浙江、上海、蘇南的一些企業(yè)紛紛北遷。在未來(lái)3—5年內(nèi),長(zhǎng)江以南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素將會(huì)不斷地向長(zhǎng)江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。但是，多年來(lái)由于重生產(chǎn)、輕流通的傳統(tǒng)，導(dǎo)致了與之相配套的現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)發(fā)展的相對(duì)滯后。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時(shí)間只占少部分，大部分時(shí)間處在研發(fā)、采購(gòu)、儲(chǔ)存、運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、售后服務(wù)等階段———產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)更多依靠生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的效率對(duì)整個(gè)鏈條的效率影響很大。商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告為此，全省提出以打造高級(jí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為切入點(diǎn)，在搭建高度整合的“展示平臺(tái)”和“采購(gòu)平臺(tái)”的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)打造現(xiàn)代化的“物流平臺(tái)”和“電子商務(wù)平臺(tái)”。在信息化的同時(shí)，充分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購(gòu)、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、物流配送、電子商務(wù)等多方位的服務(wù)和支持，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化分工、降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)江蘇五金行業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。（4）、某地區(qū)概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2022年某擁有五金、工具加工企業(yè)680家，當(dāng)年的工業(yè)總產(chǎn)值為100億元，從商品成交量看。隨著某及其周邊地區(qū)基本建設(shè)投資持續(xù)保持高增長(zhǎng)，形成了對(duì)工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產(chǎn)品的巨大需求。據(jù)專(zhuān)家權(quán)威介紹，工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城市建設(shè)、道路建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，每投資100億元，就需要五金產(chǎn)品7億元，華東地區(qū)如此快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，對(duì)五金的需求量非常巨大，五金產(chǎn)業(yè)在華東的發(fā)展具有廣闊的空間。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。08年蘇中、蘇北各類(lèi)建設(shè)投入總額超8000 億元,按此推算,五金產(chǎn)品需求量超560億元。處于上海和江蘇交界處的某市場(chǎng)正好上接蘇北南接上海，同時(shí)連接了成熟的蘇南市場(chǎng)和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來(lái)說(shuō)，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。并且從業(yè)態(tài)特征來(lái)看，五金工業(yè)產(chǎn)品屬于小型機(jī)械類(lèi)，這類(lèi)產(chǎn)品需求面廣，經(jīng)營(yíng)層次多，不論是個(gè)人還是企業(yè)都有極大的需求。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上看，某及周邊地區(qū)對(duì)五金的潛在需求量巨大，因而，項(xiàng)目所在地適宜建立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)提供一個(gè)五金交易平臺(tái)。小商品行業(yè)（1）、小商品行業(yè)簡(jiǎn)介小商品批發(fā)市場(chǎng)是將許多小規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者集合起來(lái)，進(jìn)行松散管理，以批發(fā)零售的方式提供日用消費(fèi)品為主的商品結(jié)構(gòu)的商業(yè)形態(tài)。近幾年，小商品批發(fā)市場(chǎng)這一業(yè)態(tài)在中國(guó)取得了迅速的發(fā)展。這一業(yè)態(tài)不但發(fā)展到各大中小城市和廣大鄉(xiāng)村中，而且在許多重要的日用商品類(lèi)別上成為了重要的乃至最主要的流通渠道。（2）、中國(guó)小商品行業(yè)概況我國(guó)惟一一個(gè)日用消費(fèi)品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國(guó)小商品城，是全球最大的小商品采購(gòu)中心。2022年義烏市小商品市場(chǎng)總成交額為380億元，%。其中，商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、億元。消費(fèi)品市場(chǎng)成交額與2022年同期相比，%，生產(chǎn)資料市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)與2022年同期相比，%、%。、義烏農(nóng)貿(mào)，%、%。對(duì)于小商品批發(fā)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，根據(jù)其以服裝、日用百貨為主的商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和所擔(dān)負(fù)的批發(fā)兼營(yíng)零售的流通職能，它將被大型綜合超市、現(xiàn)代批發(fā)業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)商店這三種業(yè)態(tài)所取代，這三種業(yè)態(tài)分別針對(duì)了小商品批發(fā)市場(chǎng)的零售功能，批發(fā)功能以及批零結(jié)合的功能，因此能夠從更高層次上實(shí)現(xiàn)小商品批發(fā)市場(chǎng)的流通職能。競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的小商品市場(chǎng)，商品價(jià)格、利潤(rùn)更是越來(lái)越低。目前萬(wàn)多樂(lè)量販?zhǔn)叫∩唐烦幸呀?jīng)成為一種較新的市場(chǎng)模式，其在帶來(lái)量販?zhǔn)叫∩唐方?jīng)營(yíng)模式同時(shí)，也開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)居家小商品量販?zhǔn)搅闶鄣南群?，另外二元店的興起，在提供豐富精美的產(chǎn)品的同時(shí)，還采取低價(jià)策略，所有商品價(jià)格統(tǒng)一定為二元，成為小商品市場(chǎng)中新的熱點(diǎn)。小商品種類(lèi)繁多，同類(lèi)商品的各個(gè)品種之間差別性較小，有很強(qiáng)的替代性和競(jìng)爭(zhēng)性。對(duì)經(jīng)商戶(hù)而言，不同商品之間的互補(bǔ)性很強(qiáng)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍也是有利的。小商品的消費(fèi)是多樣性的，只有種類(lèi)多了，才能滿(mǎn)足不同消費(fèi)者和不同客商的需要，商品種類(lèi)繁多恰恰是小商品市場(chǎng)的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，批發(fā)商要在小商品市場(chǎng)生存和發(fā)展，需要不同種類(lèi)的商品都有一個(gè)龐大的客戶(hù)群，需要形成共同的范圍經(jīng)濟(jì)。在不斷分化的過(guò)程中，小商品市場(chǎng)還是傾向于在一個(gè)特定空間集聚，綜合性的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)群是小商品發(fā)展的趨勢(shì)。（3）、某小商品市場(chǎng)近幾年來(lái)，某市的小商品及批發(fā)市場(chǎng)依托某市蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了很大程度的發(fā)展。其分布來(lái)看，小商品及批發(fā)市場(chǎng)大多集中在主城區(qū)的北翼。已經(jīng)形成了一個(gè)小商品及批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)圈，其代表市場(chǎng)華東輕紡城和南方市場(chǎng)、方天大市、南方大市場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)狀況都是比較興旺的，日趨成熟的小商品及批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，某的小商品及批發(fā)市場(chǎng)逐漸向規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、物流化發(fā)展。但目前這一市場(chǎng)的發(fā)展水平還是比較低的，市場(chǎng)上沒(méi)有出現(xiàn)新的商業(yè)模式，因此從客觀上來(lái)說(shuō)市場(chǎng)需要一個(gè)升級(jí)換代的全新的小商品市場(chǎng)模式來(lái)發(fā)展更高端的產(chǎn)品。而分布區(qū)域也呈擴(kuò)展之勢(shì)，開(kāi)始向城北和城南擴(kuò)展，以及周邊縣市也有新的小商品及批發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)。小商品及批發(fā)市場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其目的是為了滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，這里的消費(fèi)者是集投資者、經(jīng)營(yíng)者與終端消費(fèi)者為一體的群體。商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告從銷(xiāo)售情況來(lái)看，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售的小商品及批發(fā)市場(chǎng)，其市場(chǎng)表現(xiàn)都較好，一般銷(xiāo)售率在60%以上，說(shuō)明某小商品及批發(fā)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還有很大的市場(chǎng)空間。結(jié)論：市場(chǎng)的多元化趨勢(shì)，在給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也帶來(lái)了機(jī)會(huì)，只有在更高的層次上理解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，才有助于開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。商品大市場(chǎng)能否為市場(chǎng)接受，除了地段要素外，還必須注重產(chǎn)品，著眼于產(chǎn)品的打造：無(wú)論是材質(zhì)的運(yùn)用、市場(chǎng)配套設(shè)施的齊全等硬件元素、還包括所提供市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)程度、品質(zhì)、服務(wù)態(tài)度等等，都將成為影響目標(biāo)客層選擇入駐市場(chǎng)的重要因素。商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額近年來(lái)，某市房地產(chǎn)投資額一直保持小幅調(diào)整，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，2022年市區(qū)房地產(chǎn)，202%%。圖：20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額情況2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%投 資 額 增 速新開(kāi)工面積和施工面積2022 年，受企業(yè)改制等因素影響，造成某的商品房新開(kāi)工面積和施工面積連續(xù)兩年下跌。但從2022 年起施工面積快速增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積則在經(jīng)歷了20222022 年的快速增長(zhǎng)后，受宏觀調(diào)控政策的影響，在2022 年略有下降。008年增速明顯劇增。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積和施工面積商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202250%0%50%100%150%200%250%300%350%新 開(kāi) 工 面 積 施 工 面 積 新 開(kāi) 工 面 積 增 速 施 工 面 積 增 速竣工面積和銷(xiāo)售面積受新開(kāi)工面積變動(dòng)的影響，某商品房的竣工面積也經(jīng)歷相同的波動(dòng)。以2022 年為分界點(diǎn)，20222022 竣工面積逐年下降，2022 年起開(kāi)始迅速上升。銷(xiāo)售面積方面，2022 年，雖然竣工面積和銷(xiāo)售面積同時(shí)下降，但銷(xiāo)售面積首次超過(guò)竣工面積，20222022 的竣工面積也只是略高于銷(xiāo)售面積，表明某房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022 年后，進(jìn)入一個(gè)快速上升時(shí)期，需求強(qiáng)勁，而供給不足。2022年，受到金融危機(jī)影響，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的逆轉(zhuǎn)。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積和銷(xiāo)售面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷(xiāo) 售 面 積 竣 工 面 積 增 速 銷(xiāo) 售 面 積 增 速空置面積自2022 年以來(lái)，某的商品房空置面積不斷下降，一方面從側(cè)面反映了商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房消化量不斷提升。另一方面，空置房面積占銷(xiāo)售面積的比例不斷下降，可以看出某市房商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告地產(chǎn)的供應(yīng)需求比，在近幾年有所變化。2022年，受到金融危機(jī)影響，空置面積出現(xiàn)明顯的增加。圖: 某市 20222022 商品房空置面積01020304050602022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%空 置 面 積 增 速銷(xiāo)售額近幾年，某商品房銷(xiāo)售額大幅上升，增長(zhǎng)幅度更是節(jié)節(jié)攀升，05 %，06 年更%， 幾乎增長(zhǎng)一倍。2022年，受到金融危機(jī)影響，銷(xiāo)售額有所下降。圖:某市 20222022 商品房銷(xiāo)售額01020304050607080902022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%銷(xiāo) 售 額 增 速（二）、各細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)近幾年，某市住宅市場(chǎng)總體保持良好勢(shì)頭，購(gòu)銷(xiāo)兩旺，價(jià)格不斷攀升。按照地理位置與樓商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告盤(pán)聚集情況，某市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三幅”的格局，各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)如下：表:某四大區(qū)域住宅市場(chǎng)特征商業(yè)市場(chǎng)某市商業(yè)物業(yè)發(fā)展比較全面，目前出現(xiàn)的物業(yè)種類(lèi)主要有大賣(mài)場(chǎng)（如：大潤(rùn)發(fā)、麥客隆等）、商業(yè)街（如：八仙城、南大街等）、綜合百貨（如：文峰大世界、百貨大樓等）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（如：永興國(guó)際汽車(chē)城、南方大廈家庭裝飾廣場(chǎng)）以及社區(qū)商業(yè)等，除了大型一站式購(gòu)物中心（Shopping Mall）以外幾乎涵蓋了所有的類(lèi)型。從各類(lèi)商業(yè)物業(yè)的分布來(lái)看，綜合百貨主要分布于老城區(qū)的市中心地段，如：人民路、南大街沿線；大賣(mài)場(chǎng)則分散分布于老城區(qū)和新城區(qū)內(nèi)人口較密集的地段；受交通限制等因素的影響，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大多分布在主城區(qū)以外區(qū)域，如：港閘區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)等；商業(yè)街則不規(guī)則分布于整個(gè)市區(qū)，但主要集中在發(fā)展較為成熟的老城區(qū)，尤其是一些綜合性的知名商業(yè)街多分布于老城區(qū)；而社區(qū)商業(yè)的分布則主要取決于住宅小區(qū)的分布。另外，某市商鋪投資活動(dòng)比較活躍，購(gòu)買(mǎi)商鋪進(jìn)行投資的小