【正文】 平方米出售6萬(wàn)元/平方（62289999）小上海家常菜 商鋪 漕溪北路439號(hào) 12 500 建國(guó)賓館底樓商鋪　 商場(chǎng) 漕溪北路450號(hào) 1000 在租江南證券 商鋪 漕溪北路458號(hào) 　 300 　丹尼美發(fā)沙龍 商鋪 漕溪北路506號(hào) 15 100 　同藝裝潢 商鋪 漕溪北路508號(hào) 12 60 　海納服裝店 商鋪 漕溪北路512號(hào) 16 60 　蔡家食鋪 商鋪 漕溪北路518號(hào) 10 400 　異度空間音樂餐廳 商鋪 漕溪北路559號(hào) 10 300 　瑞士美發(fā)中心 商鋪 漕溪北路583號(hào) 12 150 　麥當(dāng)勞 商鋪 漕溪北路642號(hào) 　 200 　必勝客 商鋪 漕溪北路646號(hào) 　 150 　　 商鋪 漕溪北路681號(hào) 12 110 3年前承租（64688221）良宵酒樓 商鋪 漕溪北路682號(hào) 10 600 　國(guó)美電器 商場(chǎng) 漕溪北路730號(hào) 10 600 　中興百貨 商場(chǎng) 漕溪北路740號(hào) 10 800 　金韻貿(mào)易行 商鋪 漕溪北路780號(hào) 10 250 　南丹東路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚?物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元) 面積(平方米) 備注達(dá)封房產(chǎn) 商鋪 南丹東路4號(hào) 9 100 　黛兆美容SPA 商鋪 南丹東路10號(hào) 12 100 　吉多服飾 商鋪 南丹東路22號(hào) 12 100 　上海銀行 商鋪 南丹東路38號(hào) 　 300 　浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹東路88號(hào) 10 150 　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 商鋪 南丹東路101號(hào) 100 南丹東路漕溪北路口的亞都國(guó)際名苑的裙房租金價(jià)格15－20元/天/平方利亞意式餐廳 商鋪 南丹東路102號(hào) 10 300 紅星眼鏡公司 商鋪 南丹東路133號(hào) 18 100 滬邦房產(chǎn) 商鋪 南丹東路141號(hào) 8 100 金梓羅飾品 商鋪 南丹東路145號(hào) 11 100 手抓小龍蝦 商鋪 南丹東路151號(hào) 12 50 天鑰橋路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚?物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元) 面積(平方米) 備注西亞集團(tuán) 商場(chǎng) 天鑰橋路20號(hào) 10 3500 　匯聯(lián)集團(tuán) 商場(chǎng) 天鑰橋路21號(hào) 　 　 扣率25％（有保底）香榭?jī)釙r(shí)尚百貨 商場(chǎng) 天鑰橋路88號(hào) 28 2000 64384538（王先生）立好信房產(chǎn) 商鋪 天鑰橋路南丹東路 　8（25） 60 2年前租嘉匯廣場(chǎng) 商場(chǎng) 天鑰橋路南丹東路 18 18000 62370088漕溪路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚?物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元) 面積(平方米)漕龍沈記酒樓 商鋪 漕溪路121號(hào) 500巴比饅頭專賣 商鋪 漕溪路123號(hào) 50儂家儂休閑小還號(hào) 商鋪 漕溪路127號(hào) 150宜家家居 商場(chǎng) 漕溪路128號(hào) 自己買下 2500旺家房屋 商鋪 漕溪路129號(hào) 50可的便利 商鋪 漕溪路167號(hào) 200五十鈴汽車展示廳 商鋪 漕溪路190號(hào) 5 300好裝飾家超級(jí)購(gòu)物廣場(chǎng) 商場(chǎng) 漕溪路210號(hào) 2000百貨商場(chǎng)：物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元) 備注太平洋百貨 商場(chǎng) 肇嘉浜路 1F 3550 　共八層，營(yíng)業(yè)面積近3萬(wàn)平方米2F 3040 3F 2530 港匯廣場(chǎng) 商場(chǎng) 虹橋路 1F 4050 共六層，第五層美食廣場(chǎng)，第六層電影院2F 3040 3F 17 4F 12 美羅城 商場(chǎng) 肇嘉浜路 1F 38 共八層，第六層是舒適堡，第七層是好樂迪，第八層巴西烤肉，2F 36 3F 28 4F 18 5F 11 上海市商鋪區(qū)域平均租金（元/㎡/天）商業(yè)中心地區(qū) 次商業(yè)中心地區(qū) 次中心城區(qū) 城市邊緣地區(qū) 5 5 8 5 8 2 2 5 據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)，本案租金預(yù)算為：出租形式 面積（M2） 平均租金（M2/天） 年租金 10年租金 15年租金分割 28000 （） 67656400 分層 28000 （） 46501000 整幢 28000 （） 33828200 注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費(fèi)收入沒計(jì)入其中。出租形式 分割出租 分層出租 整幢出租平均租金/M2 ?。ǎ??。ǎ??。ǎ┠曜饨穑o態(tài)） 　67656400 46501000 3382820010年租金（靜態(tài)） 　 10年租金（動(dòng)態(tài)） 1－3年 　202969200 139503000 1014846004－5年 　142078440 97652100 710392206－7年 　149182362 102534704 745911808－9年 　156641480 107661440 78320740第10年 　82236777 56522256 41118388總計(jì) 綜合以上靜態(tài)和動(dòng)態(tài)2種收益數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得出：分割出租： 。整棟出租： 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來(lái)看，兩者10年的租金總收入相差50％。按商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)來(lái)看：靜態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在10年左右；動(dòng)態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在8年左右；注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益。九、招商周期預(yù)計(jì)2005年5月1日對(duì)外開業(yè)2004年9月為招商準(zhǔn)備期2004年10月正式招商——2005年3月招商結(jié)束2004年12月主力店進(jìn)場(chǎng)裝修——2005年3月裝修結(jié)束2005年2月一般租戶進(jìn)場(chǎng)裝修——2005年3月裝修結(jié)束2005年4月租戶進(jìn)場(chǎng)布置2005年5月對(duì)外試營(yíng)業(yè)本公司推薦方案一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析◇整幢出租優(yōu)勢(shì)：①可以一次性回籠一筆資金。②簡(jiǎn)化招商，減少招商工作量。③便于管理。劣勢(shì)：①租金較低，影響總體收入（見租金對(duì)比表）②不利于商場(chǎng)整體發(fā)展。③對(duì)出租者有出租風(fēng)險(xiǎn)（如對(duì)方租約15年，第一次付了5年租金，由于經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致商場(chǎng)形象聲譽(yù)等受損，而后不再續(xù)約）◇分割出租優(yōu)勢(shì)：①租金較高，定期經(jīng)營(yíng)總收益大幅提高（見租金對(duì)比表）②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營(yíng)管理，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。③可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)。④潛在資金收入根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。劣勢(shì)：①租金回籠慢（一般付三押一） ②要投入一筆預(yù)期費(fèi)用（開業(yè)前）例：裝潢費(fèi)、廣告費(fèi)等。二、本公司力推分割出租方案雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語(yǔ)，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，真正做到名利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上）租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì)8年左右。后續(xù)：商場(chǎng)招商管理招商管理原則第一基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購(gòu)物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例（當(dāng)然不是絕對(duì)的）。第二基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和