【正文】 M2的均價(jià)，最高價(jià)也不會(huì)突破2500元，對膠州地區(qū)的目標(biāo)客戶應(yīng)具極強(qiáng)的誘惑力。本項(xiàng)目由于前期在價(jià)格定位上有過失誤，在膠州房地產(chǎn)市場上有一定的負(fù)面影響。因而在價(jià)格定位上不宜按理論上的理想均價(jià)1650元／M2來作為我們的均價(jià)。建議開發(fā)商在促銷期按平層1420元／M2，錯(cuò)層1560元／M2的均價(jià)公開銷售。第三章 項(xiàng)目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想一、課題規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo) 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會(huì)擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會(huì)碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會(huì)心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？在本項(xiàng)目中，力求營造一個(gè)這樣的居家環(huán)境，這一切將會(huì)成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。二、文脈我們試圖在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上傳達(dá)，膠州市歷史遺留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊(yùn)蓄，盡可能減少從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動(dòng)生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最小；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地；順暢的交通包括殘疾人抵達(dá)居住的每個(gè)角落；將是小區(qū)鮮明的特色。第二節(jié) 總體規(guī)劃思路一、目前主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一）規(guī)劃用地總面積：125674 M2（二）建筑面積規(guī)劃用地總面積：125674 M2總建筑面積：124347 M2住宅建筑面積：112714 M2商業(yè)會(huì)所： M2其它:350 M2聯(lián)體別墅建筑面積：25968 M2居住總戶數(shù)：754戶綠化率：％容積率：:997戶二、建筑規(guī)劃特點(diǎn)根據(jù) “東苑綠世界”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。一、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn)從層次上看，本小區(qū)規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜自建，為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能配套設(shè)施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。會(huì)所會(huì)所是業(yè)主休閑、聚會(huì)、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所，因此，在規(guī)劃中一定要考慮會(huì)所的位置，本規(guī)劃特點(diǎn)是把會(huì)所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團(tuán)業(yè)主使用。會(huì)所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會(huì)所規(guī)劃為兩層高，總建面積在11000平方米。室外泳池 游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。本項(xiàng)目泳池在會(huì)所南邊，緊鄰會(huì)所，周邊建筑不高，而且距離較遠(yuǎn)，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高層住宅之間設(shè)泳池所帶來的尷尬局面。兒童活動(dòng)中心、托兒所 兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。商業(yè)配套商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為方便業(yè)主。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場，即方便小區(qū)外人購物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。 商鋪的銷售不但會(huì)為開發(fā)商帶來較高的利潤回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。 物業(yè)管理辦公室 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。 水電設(shè)備用房及垃圾處理 設(shè)備用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計(jì)在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。 本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。 二、單體布局的特點(diǎn) 充分利用從小區(qū)穿過的五斗渠及灌溉渠，營造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心,向小區(qū)四周進(jìn)行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。 建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。北面以小高層組團(tuán)，即回避了來自蘭州西路的噪音污染，又樹立了良好的小區(qū)形象。 西面由半圍合式的住宅組團(tuán)，漂亮的外立面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 三、朝向布局特點(diǎn) 建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”。本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合了通風(fēng)、采光的需要。 （一）步行道系統(tǒng)步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定情況下，干道與步行道并置。步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。 （二）機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全。機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域。上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí)（如消防、急救等）才可通行車輛。 （三）停車系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車輛由車輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車庫。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時(shí)停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多而帶來的隱患因素。第四章 項(xiàng)目經(jīng)營與營銷建議第一節(jié) 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭 每一個(gè)成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 一、以樹品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)品牌形象。 品牌信任度：消費(fèi)者對購買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。 品牌附加值：對一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。對貴公司而言，目前在膠州市雖已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營，是該項(xiàng)目成敗之所在。二、品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹立品牌。 制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略以項(xiàng)目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過傳播來提高知名度和美譽(yù)度。 制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略市場營銷在中國經(jīng)歷了示銷、推銷、營銷到今天的整合營銷四個(gè)過程，這顯現(xiàn)了中國市場的演變。本項(xiàng)目的營銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營銷。 一、賣點(diǎn)整合概念賣點(diǎn)A．展望未來，升值無限購物、休閑、娛樂一條街。B．城市、綠苑、俺的家純生態(tài)型園林式住宅之典范。C．完善配套、開心品味、時(shí)尚生活——人性化物業(yè)管理規(guī)劃賣點(diǎn)A．低密度、高綠化； B．以膠州市的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”； C．噴泉雕塑，流云疊水； D．半百綠化擋不住的誘惑； E．三層立體綠化，三級小區(qū)綠化； F．私家車直達(dá)住宅，別墅的優(yōu)越感； G．專業(yè)服務(wù)，消解您的后顧之憂。 感性賣點(diǎn) A．蘭州西路，世外山水園林、畫中精品住宅、怡然度假圣地； B．都市新貴的風(fēng)雅逸境——生活因您而更精彩。 理性賣點(diǎn)A．中高檔物業(yè)高尚人文社區(qū)； B．最低價(jià)格在青島購一套100 M2公寓的價(jià)格，在這里您可擁有一套高檔的別墅公寓； C．豪宅的風(fēng)范、別墅的享受、公園里的情趣都市新貴的“名片”。 D．輕松置業(yè)買房不再是夢想，850元拿鑰匙!廣告語：住宅買房不再是夢想、850塊錢拿鑰匙網(wǎng)點(diǎn)購東苑綠世界網(wǎng)點(diǎn)、供十萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金 　第五章 全程SP促銷戰(zhàn)略對策針對東苑綠世界目前銷售現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷效果的措施齊集。并加以貫徹落實(shí)，是東苑綠世界一期能否最終真正啟動(dòng)銷售，持續(xù)銷售的正途。第一節(jié) 立體營銷方案與操作細(xì)則為了抓住七月份活動(dòng)期（開盤后）契機(jī)，我們采取立體化、多元化的營銷方式，具體操作如下： 一、展點(diǎn)促銷在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對目前膠州市內(nèi)潛在的一部分有購買力的客戶群，比較分析各展點(diǎn)的優(yōu)劣勢，我們選擇三處展點(diǎn)具體情況如下：，涵蓋