【正文】 納稅人因經(jīng)常發(fā)行房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的 ， 經(jīng)稅務機關審核同意后 ， 可以定期進行納稅申報 ， 具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定 。 （ 二 ） 納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅 。 四 、 納稅申報 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報 Ａ ． 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 在其開發(fā)項目審核批準后 30日內(nèi)到項目所在地主管地方稅務機關進行登記 ， 填報 《 土地增值稅項目登記表 》 ，同時提供以下資料 （ 復印件 ） ： 1. 土地使用權受讓合同或批準文件； 2. 立項報告； 3. 項目規(guī)劃建設技術指標； 4. 項目的預 、 概算 。 5. 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 Ｂ ． 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 應于每個月份終了后 10日內(nèi)進行土地增值稅納稅申報 。 對房地產(chǎn)轉讓次數(shù)少且金額較小的納稅人 ，也可按季申報 ， 在每個季度終了后 10日內(nèi)進行土地增值稅納稅申報 。 納稅人按季或按月進行申報 ， 由縣 （ 市 、 區(qū) ） 地方稅務機關確定 。 Ｃ ． 納稅人因特殊情況 ， 不能按期辦理納稅申報的 ， 應在規(guī)定的申報期內(nèi) ， 向主管地方稅務機關申請延期申報 。 經(jīng)批準延期申報的 ， 納稅人應當在納稅期限內(nèi)按照上期實際繳納的稅款或者地方稅務機關核定的稅款預繳土地增值稅 。 （ 二 ） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)進行納稅申報 。 納稅人轉讓舊房及建筑物 ， 分期取得轉讓收入的 ，應在取得房地產(chǎn)轉讓收入 7日內(nèi)進行納稅申報 。 （ 三 ） 納稅申報材料 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在辦理納稅申報時應提供下列資料： Ａ ． 財務會計報表； Ｂ ． 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 納稅人轉讓單宗或能夠清算的房地產(chǎn) ， 在辦理納稅申報時除提供第六條所規(guī)定的資料外 ， 還應提供下列資料： Ａ ． 房屋及建筑物產(chǎn)權 、 土地使用權證書； Ｂ ． 房地產(chǎn)開發(fā)成本 、 費用的憑證 （ 包括地價款 、 出讓金 、 房產(chǎn)開發(fā)成本 、 費用等 ） ； Ｃ ． 與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證和費用憑證； Ｄ ． 房地產(chǎn)評估報告； Ｅ ． 土地出讓 、 轉讓 、 劃撥 、 房產(chǎn)買賣合同； Ｆ ． 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 土地增值稅項目登記表 填報日期： 年 月 日 轉讓單位名稱 轉讓單位負責人 受讓單位名稱 受讓單位負責人 轉讓單位地址 經(jīng)辦人，電話 轉讓項目名稱： 轉讓土地、房地產(chǎn)座落地： 轉讓土地使用權證書號 轉讓土地面積ｍ 2 轉讓房屋產(chǎn)權證書號 轉讓建筑面積ｍ 2 土地使用權出讓合同號： 轉讓合同名稱簽定 轉讓合同日期 納稅人（公章） 稅務經(jīng)辦人：（簽字） 主管地方稅務機關（公章 ） 五 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款預征 （ 一 ） 《 細則 》 規(guī)定 ， 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入 ， 由于涉及成本確定或其他原因 ， 而無法據(jù)以計算土地增值稅的 ，可以預征土地增值稅 ， 待該項目全部竣工 、 辦理結算后再進行清算 ， 多退少補 。 具體辦法由各省 、自治區(qū) 、 直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定 。 （ 二 ） 我省規(guī)定 ， 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入 （ 包括預售房收入 ） ， 按規(guī)定預征率預征土地增值稅 ， 并按房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關確定的申報期限 ， 于月末或季末終了后 10日內(nèi) ， 繳納土地增值稅 。 （ 三 ） 預征率 。 土地增值稅預征率幅度為 %至3%。 各地可按下列標準確定具體預征率： 1. 住房 （ 別墅除外 ） 預征率幅度為 %至 2%(市區(qū) 1%2%)； 2. 各類別墅 、 寫字樓 、 商用房等預征率幅度為 2%至 3%。 （ 四 ） 有關規(guī)定 1. 納稅人承建經(jīng)政府有關部門認定的經(jīng)濟適用住房不預征土地增值稅 ， 竣工決算后 ， 按規(guī)定征 、免土地增值稅 。 2. 納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的 ， 應按上述預征率分別核算；劃分不清的 ， 依率從高預征 。 ， 根據(jù) 《 稅收征管法 》 及其 《 實施細則 》 的有關規(guī)定 ， 從限定的繳納稅款期限屆滿之次日起 ， 加收滯納金 。 六 、 轉讓舊房及建筑物的稅款征收 增值額 =轉讓收入 評估價格 銷售稅金 應納土地增值稅 =增值額 適用稅率 轉讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定 。 評估價格是指轉讓舊房及建筑物時 ， 經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門確認的房地產(chǎn)評估機構評定重置成本價乘以成新度折扣率后的價格 。 評估價格須經(jīng)主管地方稅務機關確認 。 ， 但能提供購房發(fā)票的 增值額 =轉讓收入 購房發(fā)票金額 綜合費用 銷售稅金 應納土地增值稅 =增值額 適用稅率 轉讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定； 購房發(fā)票金額按購入房地產(chǎn)時發(fā)票所載的金額確定； 綜合費用按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%計算確定 。 納稅人購房時繳納的契稅 ， 凡能提供契稅完稅憑證的 ， 準予作為 “ 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金 ” 予以扣除 ， 但不作為加計 5%的基數(shù) 。 C. 對轉讓舊房及建筑物 ， 既沒有評估價格 ， 又不能提供購房發(fā)票的 ， 實行核定征收 。 第四講 減免稅政策 內(nèi)容： ? 綜合規(guī)定 ? 具體規(guī)定 ? 有關文件解讀 ? 注意事項 一、 綜合規(guī)定（條例、細則） 按照 《 條例 》 和 《 細則 》 的規(guī)定，土地增值稅減免稅共有三條： （一）納稅人建造 普通標準住宅 出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的（含 20%），免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額 20%的，應對其 全部增值額 計稅（包括未超過扣除項目金額 20%的部分）。 這是考慮到我國人民居住條件仍然較差，對建造普通標準住宅而增值較低的予以免稅，而對增值較高的就全部增值額征稅，有利于控制普通標準住宅售價，促進和保證其健康發(fā)展。 （二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 這是因為，政府在進行城市建設和改造時需要收回一些土地使用權或征用一些房產(chǎn)，；國家要給予納稅人適當?shù)慕?jīng)濟補償，免予征收土得應該的。 （ 三 ） 因城市市政規(guī)劃 、 國家建設的需要而搬遷 ， 由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)而取得的收入 ，免征土地增值稅 。 根據(jù)城市規(guī)劃 ， 污染 、 擾民企業(yè)（ 主要是指企業(yè)產(chǎn)生的過量廢氣 、 廢水 、 廢渣和噪音 ，使城市居民生活受到一定的危害 ） 需要陸續(xù)搬遷到城外 ，有些企業(yè)因國家建設需要也要進行搬遷 。 這些企業(yè)要搬遷不是以盈利為目的 ， 而是為城市規(guī)劃需要 ， 存在許多困難 ， 如人員安置 、 搬遷資金不足等；而且大都是一些老企業(yè) ， 這個問題就更突出 。 為了使這些企業(yè)能夠易地重建或重購房地產(chǎn) ， 對其自行轉讓原有房地產(chǎn)的增值收益 ， 給予免征土地增值稅是必要的 。 （ 四 ） 普通標準住宅認定 納稅人建造出售的住房同時符合下列標準的為普通標準住房： 1. 住宅小區(qū)建筑容積率在 ； 2. 以單棟樓為單位 ， 平均單套建筑面積在 140平方米 （ 含 140平方米 ） 以下； 3. 實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 。 其中 ， 住房平均價格以當?shù)厥?、 縣政府公布的同期數(shù)據(jù)為準 。 （ 五 ） 與普通標準住宅有關稅收政策 1. 納稅人建造銷售普通標準住房的 ， 應于取得預售房許可證 10日內(nèi) ， 持有關證明資料向房地產(chǎn)項目所在地主管地方稅務機關辦理普通標準住房的認定手續(xù) ， 并按規(guī)定填報 《 普通標準住房審核表 》 。 2. 納稅人未按第二十一條的規(guī)定進行普通住房標準認定的 ， 不得享受 《 暫行條例 》 第八條第一款的優(yōu)惠政策 。 （ 納稅人建造普通標準住宅出售 ， 增值額未超過細則第七條 （ 一 ） 、 （ 二 ） 、 （ 三 ） 、 （ 五 ） 、 （ 六 ）項扣除項目金額之和百分之二十的 ， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的 ， 應就其全部增值額按規(guī)定計稅 。 ） 3. 普通標準住房審核表 樓棟號： 納稅人名稱 地址 法人代表 電話 銷售收入 占地面積（ M2） 套數(shù) 建筑面積（ M2） 單套平均建筑面積 容積率 當期政府公布同級 實際成交價格與同級 別住房平均價格 別住房平均價格之比 納稅人（公章） 稅務經(jīng)辦人：（簽字） 年 月 日 主管地方稅務機關（公章） 年 月 日 （ 六 ） 城市市政規(guī)劃和國家建設的解釋 《 細則 》 第十一條第四款所稱 “ 因城市實施規(guī)劃 、 國家建設的需要而搬遷 ， 由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的 ， 比照本規(guī)定免征土地增值稅 。 ” 因 “ 城市實施規(guī)劃 ” 而搬遷是指因舊誠改造或因企業(yè)污染 （ 廢水 、 廢氣 、 廢渣三廢和噪音等 ）而由政府或政府有關部門根據(jù)城市規(guī)劃進行搬遷的情況； 因 “ 國家建設需要 ” 而搬遷 ， 是指因實施國務院 、 省級人民政府 、 國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況 。 不含省以下批準的項目 。 二 、 具體規(guī)定 （ 一 ） 個人 轉讓住房的減免稅規(guī)定 個人 因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓原自用 非普通住宅 ， 經(jīng)向稅務機關申報核準 ，凡居住滿五年或五年以上的 ， 免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的 ， 減半征收土地增值稅 。 居住未滿三年的 ， 按規(guī)定計征土地增值稅 。 對 個人 之間互換 自有居住用房地產(chǎn)的 ， 經(jīng)主管稅務機關核實 ， 免征土地增值稅 。 對于居民 個人 擁有的 普通住宅 ， 在其轉讓時暫免征收土地增值稅 。 （ 二 ） 1994年 1月 1日 以前已簽訂的 房地產(chǎn)轉讓合同 ， 不論其房地產(chǎn)在何時轉讓 ， 均免征土地增值稅 。 （ 三 ） 1994年 1月 1日 以前已簽訂 房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項 ， 并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā) ， 其在1994年 1月 1日以后 5年內(nèi) 首次 轉讓 房地產(chǎn) 的 （ 延長至 200年底 ） ， 免征土地增值稅 。 簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準 。 對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā) 、 周期較長的房地產(chǎn)項目 ， 其房地產(chǎn)在上述規(guī)定 5年免稅期以后首次轉讓的 ， 經(jīng)所在地財政 、 稅務部門審核 ， 并報財政部 、 國家稅務總局核準 ， 可以適當延長免稅期限 。 在上述免稅期限內(nèi)再次轉讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉讓 ， 如超出合同范圍的房地產(chǎn)或變更合同的 ， 均應按規(guī)定征收土地增值稅 。 適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房適用此規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓舊房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓