【正文】 整個奧體片區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)、高調(diào)的宣傳本區(qū)域目前來看面臨最好的時機(jī)就是全運(yùn)會，政府應(yīng)該抓住全運(yùn)會即將開始之際，對奧體中心區(qū)域的規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)、高強(qiáng)度的宣傳推廣，可類比其他城市全運(yùn)會舉辦地點(diǎn)說明奧體中心區(qū)域?qū)⑹切碌母蝗司幼^(qū)，如南京奧體中心等。加強(qiáng)市民對奧體中心區(qū)域的認(rèn)知度及對本區(qū)域發(fā)展前景的信心。216。 盡快完善周邊的相關(guān)配套設(shè)施建議盡快啟動會展中心及居民參與性相對較強(qiáng)的體育場館的建設(shè)，建議先建設(shè)網(wǎng)球館，因?yàn)榫W(wǎng)球本身就是一種相對比較高檔的運(yùn)動，有利于片區(qū)價值的提升。通過會展中心的投入運(yùn)營，逐步改變居民對本區(qū)域的認(rèn)識，同時，通過參與性較強(qiáng)的體育設(shè)施的投入使用，逐步引導(dǎo)市民健身就去奧體中心的思維，提高片區(qū)的知名度。216。 通過高品質(zhì)住宅小區(qū)的建設(shè)改變周邊配套及人口結(jié)構(gòu)，從而提升區(qū)域價值。人氣和配套的提升是改變區(qū)域價值的核心內(nèi)容，此區(qū)域要快速提升價值首先需要的是改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)、增加人口數(shù)量，即在本區(qū)域應(yīng)盡快開發(fā)一個低密度、高品質(zhì)的大型住宅小區(qū)（像目前周邊在建的低端住宅，因產(chǎn)品和目標(biāo)客戶群都走的是經(jīng)濟(jì)路線，其不但不能提升區(qū)域價值，反而降低了區(qū)域價值）。此住宅小區(qū)規(guī)模必須要大，有利于整體規(guī)劃，建議在1000畝以上，同時住宅的品質(zhì)要高，但密度必須降低，否則很難吸引到高素質(zhì)人口的入住。如此規(guī)模小區(qū)的建設(shè)大概需要56年的時間。通過大量高素質(zhì)人口的入住，逐步改善居民對本區(qū)域的認(rèn)知。第一個啟動的高品質(zhì)住宅小區(qū)作為第一個吃螃蟹者，承擔(dān)的是提升區(qū)域價值的責(zé)任，品質(zhì)必須在一個較高的水平，但初期因地段不被認(rèn)可，可能面臨很大的銷售壓力，甚至零利潤出售的現(xiàn)象，因此政府需要將目光放長遠(yuǎn)，通過對第一個高品質(zhì)小區(qū)給予一定的土地優(yōu)惠來帶動片區(qū)的發(fā)展。雖然政府在此項(xiàng)目獲得土地收益較少，但是通過本項(xiàng)目的開發(fā)，三、四年后本區(qū)域住宅環(huán)境得以改變，片區(qū)逐漸成熟，區(qū)域價值大幅提升，從而提高周邊待出讓地塊的土地價格。政府可通過出讓后續(xù)成熟土地，獲得較多收益。即政府通過前期1000畝的優(yōu)惠換取后續(xù)幾千畝甚至上萬畝土地的巨額增值收益。我公司作為山東省的龍頭地產(chǎn)企業(yè)，且一貫堅(jiān)持中高端戰(zhàn)略，對區(qū)域的運(yùn)作也有豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此有實(shí)力運(yùn)作此項(xiàng)目。我公司可通過引進(jìn)國內(nèi)外知名商家如青島利群等的方式來增加此區(qū)域的吸引力，同時可聯(lián)合部分名校聯(lián)合辦學(xué)的方式，引進(jìn)知名學(xué)校，通過教育來拉動消費(fèi)者的購買欲望。3．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想通過對國內(nèi)郊區(qū)地產(chǎn)的研究及對奧體項(xiàng)目周邊區(qū)域的研究，我們認(rèn)為此區(qū)域缺少山、河、湖、溫泉等自然景觀資源，不適宜做旅游養(yǎng)生地產(chǎn)。但本區(qū)域本身具有奧運(yùn)概念，因此我們認(rèn)為最能體升區(qū)域價值的業(yè)態(tài)為以運(yùn)動為主題的低密度大盤。通過對國內(nèi)各城市郊區(qū)地產(chǎn)的分析，我們認(rèn)為對于郊區(qū)置業(yè)客戶來說，低密度的物業(yè)形式加上優(yōu)美的環(huán)境因素是促成他們購買的首要激勵因素。打造低密度的產(chǎn)品形式和特色的社區(qū)環(huán)境的是本項(xiàng)目努力的方向。，以多層、洋房為主要建筑業(yè)態(tài)，同時配置少量的小高層住宅。整個片區(qū)形象定位為一個集體育、商業(yè)、文化、住宅、服務(wù)于一體的濰坊市新興的城市副中心。通過優(yōu)美的環(huán)境及大量的運(yùn)動場所及運(yùn)動設(shè)施的建設(shè)，打造一個低密度、高品質(zhì)、運(yùn)動、健康、高性價比的花園式小區(qū)，以“健康的環(huán)境+健康的身心+健康的家庭+健康的人際關(guān)系+健康的社區(qū)文化+健康的成長=健康的生活”為目標(biāo)，將本項(xiàng)目打造成為濰城乃至濰坊市的標(biāo)桿項(xiàng)目。第2節(jié) 本區(qū)域適合的產(chǎn)品形式定位216。 市場定位從目前現(xiàn)狀來看，本項(xiàng)目現(xiàn)階段類似海信蘭郡前期所處環(huán)境——周邊不成熟、市場接受度低。（說明：通過海信蘭郡的先鋒引導(dǎo)，迅速帶動了周邊其他項(xiàng)目的開發(fā)，目前蘭郡周邊居住氛圍逐漸形成）。由于濰坊當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者對配套差、交通不便的項(xiàng)目抗性較大，因此本項(xiàng)目應(yīng)力主高性價比、與競爭樓盤差異化的產(chǎn)品，并借助奧體中心，主推體育、休閑概念社區(qū)，建成濰坊市首席運(yùn)動主題社區(qū)，建成體現(xiàn)“健康、運(yùn)動、休閑、和諧”、“運(yùn)動就在家門口”的符合運(yùn)動、健康住宅文化的住宅小區(qū)。通過良好的幼兒園等教育配套，使得小孩能夠贏在成功起跑線上；通過大量運(yùn)動設(shè)施的興建，使得青年能夠通過運(yùn)動激揚(yáng)青春活力；中年能夠認(rèn)識到健康是事業(yè)成功的基礎(chǔ)，購買本項(xiàng)目就是把家安在哺育健康的地方；使得老年人能夠認(rèn)識到運(yùn)動使老人越活越年輕。216。 客戶定位本項(xiàng)目首期產(chǎn)品的主力客戶群應(yīng)以年輕、首次置業(yè)的剛性需求者為主。這部分客群支付能力相對較弱、但是對區(qū)域敏感度低，易接受新鮮事物，容易引導(dǎo)，追求生活品質(zhì)、生活環(huán)境；向往簡約、休閑運(yùn)動、健康生活。后期隨著產(chǎn)品的逐步成熟，目標(biāo)客戶中二次置業(yè)的比例逐步加大。 首次置業(yè)者特征檔案年 齡2535職 業(yè)政府職員、村鎮(zhèn)干部、企業(yè)管理人員、私營業(yè)主（外地與當(dāng)?shù)兀┪幕尘坝幸欢ǖ慕逃A(chǔ)、大專以上學(xué)歷者是我們首先的主要對象區(qū) 域以濰城區(qū)為主，兼顧其他區(qū)域及縣市消費(fèi)心理具有一定的理性消費(fèi)觀，追求高水準(zhǔn)生活質(zhì)素、追求簡約、時尚、潮流的生活。 特征總結(jié)關(guān)注生活、關(guān)注環(huán)境、關(guān)注品質(zhì)理性為基礎(chǔ)、感性為指引愛好運(yùn)動、追求健康活力關(guān)注地段的升值潛力二次置業(yè)者特征檔案年 齡3060職 業(yè)村鎮(zhèn)干部、個體工商戶、有穩(wěn)定工作和收入的企事業(yè)中高層干部，集團(tuán)購買者，遷移至濰坊市的外地人文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次區(qū) 域市區(qū)，周邊城中村消費(fèi)心理對高尚生活有向往性消費(fèi)較理性，對產(chǎn)品要進(jìn)行多次比較，對房價考慮較多對孩子的成長和老人的養(yǎng)老問題考慮較多，尤其是子女教育問題特征總結(jié)會考慮孩子上學(xué)和老人養(yǎng)老等具體問題，對小區(qū)配套要求甚高216。 產(chǎn)品定位前期產(chǎn)品以面積適中、戶型緊湊、總價較低的多層建筑為主，后期隨著配套的成熟、片區(qū)的逐步被認(rèn)可，可考慮增加部分大戶型。早期產(chǎn)品定位中端，其部品適中即可，盡量控制成本，提高性價比。同時本社區(qū)需要配套幼兒園等教育設(shè)施及適量自身的商業(yè)配套、社區(qū)健身設(shè)施（網(wǎng)球場、籃球場、露天簡易運(yùn)動設(shè)施等）及自身的體育運(yùn)動會所（約3000平米，包括乒乓球館、臺球館、攀巖館、健身房、健美操房等）。整體建筑形態(tài)以4層或5層的花園洋房及普通多層為主，其中首期以普通多層為主，配置部分花園洋房，首期戶型以80平米左右兩居及110平米左右三居為主。后續(xù)組團(tuán)可隨著片區(qū)的成熟提高產(chǎn)品的檔次，以中高端為主，戶型面積適當(dāng)放大。建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代、時尚、大氣，形式多樣。外立面要色彩活潑、體現(xiàn)運(yùn)動特色及時代特點(diǎn)。戶型平面設(shè)計(jì)實(shí)用新穎，要體現(xiàn)北方字正方圓的特點(diǎn)，要符合客戶群的身份和行為習(xí)慣。216。 價格定位目前本區(qū)域多層的均價在2900元/平米左右，此價格下的銷售速度尚可，近幾個月在整體市場回暖的前提下，此區(qū)域項(xiàng)目月均預(yù)計(jì)在30套左右，但本區(qū)域高層不被認(rèn)可。而本項(xiàng)目的位置要劣于鳶都新城、華景新城、魯發(fā)名城，綜合分析未來的發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫嬉蛩?，我們認(rèn)為本項(xiàng)目整體多層售價3000元/平方米，小高層售價2800元/平方米。周邊在建在售的典型項(xiàng)目主要有鳶都新城、魯發(fā)名城，即將推出的項(xiàng)目有明德花園及茂華紫苑公館。片區(qū)項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)物業(yè)形態(tài)住宅面積工程進(jìn)展銷售率目前在售價格西部組團(tuán)鳶都新城四期多層、住宅20萬封頂0%2900魯發(fā)名城二期多層住宅14萬主體30%2900明德花園高層住宅7．6萬在建0%華景新城三期高層住宅4萬封頂10%2700茂華紫苑公館高層住宅20萬未建0%A:鳶都新城該項(xiàng)目位于濰坊市濰城區(qū)北宮街與友愛路相接處，占地面積21萬，總建筑面積41萬平米。已開發(fā)的前三期項(xiàng)目均為多層，其中相當(dāng)部分樓座主要針對濰城工商局職工及濰坊七中等單位團(tuán)購（此項(xiàng)目，我公司前期接觸過，根據(jù)對方原提供資料，其前期開發(fā)的20萬平米中應(yīng)該有3萬平米以1600元/平米安置，）。目前，在售部分全部為90105平米，都是三室一廳一衛(wèi)小戶型，多層對外出售價格2900元/平米，主要購買群體為周邊事業(yè)單位、企業(yè)員工。90110平米三室戶型消化速度較快，前三期銷售率達(dá)到90%。后期主要以小高層為主，部分學(xué)校公建，尚未開工，剩余未開發(fā)量在20萬平米左右，多為規(guī)劃小高層，尚未動工。B:魯發(fā)名城該項(xiàng)目位于長松路兩側(cè)，福壽街與東風(fēng)西街之間，原巨力廠區(qū)，總占地800余畝，總建筑規(guī)模近100萬平米，為濰坊最大的開發(fā)項(xiàng)目，小區(qū)配套規(guī)劃齊全。目前，正在銷售二期。一期12萬（含商業(yè)）平米，住宅782套已銷售完畢；二期14萬（含商業(yè)）、住宅949套，08年8月開盤，目前銷售率40%。一、二期全為多層，主力戶型90110平米，銷售均價2900元/平米，購買群體年輕人較多，輻射范圍較廣，銷售情況較好。本項(xiàng)目后期規(guī)劃了較大體量的小高層住宅，目前尚未動工。C：茂華紫苑公館 該項(xiàng)目位于東風(fēng)西街南側(cè)，原?；鹦腔S，開發(fā)商為北京茂華集團(tuán)。該項(xiàng)目是07年年底推出的退城進(jìn)園項(xiàng)目，土地成交價格60萬/畝。，全部為高層，總體量在20萬平米以上。目前，還處在做綠化景觀，基礎(chǔ)施工尚未展開。第3節(jié) 本項(xiàng)目運(yùn)作方式建議總體來看，濰坊市在新區(qū)建設(shè)、舊城改造、退城進(jìn)園等因素的推動下，近兩年樓市供應(yīng)比較充足，導(dǎo)致了整體價格上漲乏力。而本項(xiàng)目位置相對邊緣化，區(qū)域不被置業(yè)者認(rèn)可，片區(qū)住宅以2900元/平米左右的中低端多層住宅為主，且供應(yīng)量較大（近兩年本區(qū)域已出讓土地的供應(yīng)量預(yù)計(jì)建面150萬平米左右），開發(fā)本項(xiàng)目具有一定的風(fēng)險。且本項(xiàng)目當(dāng)前土地性質(zhì)為國營耕地（屬濰坊良種場），變更需要一定時間，不能馬上啟動。因此我們建議對本項(xiàng)目的開發(fā)持謹(jǐn)慎態(tài)度，也可通過代建體育場館，置換奎文區(qū)或高新區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地（但是土地價格相對較高）。如果要進(jìn)行開發(fā)，我們有以下要求：通過對本區(qū)域的研究，結(jié)合我公司目前的成本狀況，在保證公司12%利潤下的，我們可接受的土地價格為23萬/畝，；在此價格下，我公司意向土地面積為1000畝，以代建奧運(yùn)場館的方式置換土地；由于目前周邊不成熟、市場接受度低，為吸引置業(yè)者，本項(xiàng)目低密度、地容積率的住宅小區(qū)（前文已闡述）。具體運(yùn)作方式如下：1．我公司于09年三季度啟動市政府網(wǎng)球館、體育館的規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，預(yù)計(jì)2010年一季度能夠開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年二季度能夠交付使用。2．09年三季度我公司開始對整個1000畝土地的規(guī)劃設(shè)計(jì)工組及一期200畝土地的建設(shè)準(zhǔn)備工作。同時需市政府啟動土地掛牌準(zhǔn)備工作，爭取在2010年1月份通過掛牌的方式我公司正式獲得土地的使用權(quán)。土地出讓金即為代建體育場館的建設(shè)費(fèi)用。建議開發(fā)進(jìn)度安排如下：2010年3月2011年8月：一期200畝，建筑面積約14萬平米，建筑形式以普通多層住宅為主，配置部分低密度洋房，同時啟動商業(yè)的定制化招商工作。2011年6月2012年12月：二期200畝，建筑面積約13萬平米，建筑形式以低密度洋房為主，配置部分普通多層住宅，整體項(xiàng)目檔次要高于一期。2012年10月2014年5月：三期300畝，建筑面積約21萬平米，建筑形式與二期基本相同。2014年3月2015年10月：四期300畝，建筑面積約25萬平米，建筑形式為低密度洋房、普通多層、小高層，本期預(yù)計(jì)片區(qū)已經(jīng)成熟，可適當(dāng)增加小高層住宅的面積，以消化容積率。3．我公司將收取體育場館總造價的35%，作為代建管理費(fèi)用。4．我公司意向1000畝土地的范圍如下（紅色部分）：5．我公司也可通過代建場館的模式置換