【正文】 地產(chǎn)投資信托基金就是以所投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)為依托發(fā)行資產(chǎn)依托債券和可轉(zhuǎn)換債券等融進(jìn)大量資金，這也是美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金得以充分發(fā)展的重要原因之一，應(yīng)借鑒美國(guó)模式。 房地產(chǎn)貸款過度依賴銀行，使銀行具有潛在風(fēng)險(xiǎn) 總體來看，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。除農(nóng)行的不良貸款率相對(duì)偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%5%之間，四大行匯總的不良貸款率也低于5％。 四大行房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量差異明顯。其中農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，分別達(dá)到16％以上和12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低，維持在7％左右。四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在1011％之間。四大行個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，％左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農(nóng)行的不良貸款率高于2％。2005年1季度末房地產(chǎn)貸款質(zhì)量比2004年末有所提高，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款質(zhì)量有所提高。，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。 房地產(chǎn)貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，雖然個(gè)人購(gòu)房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費(fèi)用的提高，購(gòu)房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。 四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況 參見： 中國(guó)房地產(chǎn)金融分析小組《房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告》，2005項(xiàng)目2004年末房地產(chǎn)貸款余額　?。▋|元）2004年末房地產(chǎn)貸款不良率（％）2005年１季度末房地產(chǎn)貸款余額（億元）2005年１季度末房地產(chǎn)貸款不良率（％）全部開發(fā)商貸款個(gè)人購(gòu)房貸款全部開發(fā)商貸款個(gè)人購(gòu)房貸款全部開發(fā)商貸款個(gè)人購(gòu)房貸款全部開發(fā)商貸款個(gè)人購(gòu)房貸款中國(guó)工商銀行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)銀行中國(guó)建設(shè)銀行匯總19402注：本表按＂五級(jí)＂分類標(biāo)準(zhǔn)，不良貸款包括＂次級(jí)＂、＂可疑＂、＂損失＂貸款．資料來源:2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要意義 緩解我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題國(guó)內(nèi)的一些的機(jī)構(gòu)投資者、個(gè)人投資者和大量的國(guó)際資本，都因缺乏相應(yīng)的投資工具，無法投資于房地產(chǎn)業(yè)。因此設(shè)立REIT能夠?qū)①Y金的供給與需求對(duì)接，解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如: 2003年重慶國(guó)投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)投資信托計(jì)劃”,，取得土地和建設(shè)用地許可證。，不能滿足30%的下限(30%)，重慶國(guó)投發(fā)行股權(quán)投資信托計(jì)劃募集2億元對(duì)北京順華增資，這樣便可順利申請(qǐng)銀行貸款。作為一種新的信托品種，2003年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)用股權(quán)投資信托募集的資金近10億。而且利用REIT融資比利用銀行有以下2個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1．募集資金靈活方便。由于國(guó)內(nèi)銀行監(jiān)管十分嚴(yán)格，項(xiàng)目審批手續(xù)繁瑣，效率低下，特別是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，投融資項(xiàng)目規(guī)模大，因此，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)無法及時(shí)滿足項(xiàng)目方資金需求的情況。而發(fā)行信托基金，根據(jù)人民銀行有關(guān)規(guī)定，只要信托投資公司認(rèn)可，無需報(bào)人民銀行批準(zhǔn)。只要項(xiàng)目需要，隨時(shí)可在市場(chǎng)上發(fā)行集合資金信托品種，并且募集的資金量不受任何限制。 2．可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本。因?yàn)閺你y行貸款需要較高的和利息成本。建立房地產(chǎn)投資信托基金(REIT),有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)展，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1．有利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作。由于REIT的基金特性(分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn))，它不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金從而獲得控股的地位，按規(guī)定一般不會(huì)超過20%。處于小股東地位的它必然會(huì)更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，以保障其自身利益。這樣就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到一個(gè)外部監(jiān)督的作用，有利于企業(yè)運(yùn)作的規(guī)范化。2．發(fā)展REIT可以使房地產(chǎn)企業(yè)減小債務(wù)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)需要巨大的資金投入，導(dǎo)致大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都背上巨額負(fù)債，稍微運(yùn)作不善就有可能陷入資金周轉(zhuǎn)困境，而且利息負(fù)擔(dān)過重造成企業(yè)利潤(rùn)相應(yīng)減少，不利于企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。由于REIT在投資于某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)之前必會(huì)對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目可行性等諸多因素進(jìn)行調(diào)查，所以能夠獲得REIT投資的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目本身必定具有一定的潛力，在REIT的支持下將得到迅速發(fā)展，從而在行業(yè)內(nèi)取得比較優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在REIT支持下還可以通過兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。從發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)證券化的實(shí)踐，我們可以了解到房地產(chǎn)證券化可以啟動(dòng)住房金融，利用資本市場(chǎng)為住房建設(shè)融資，推進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展，最終達(dá)到促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。因此，引入房地產(chǎn)投資信托基金，加速中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的成熟，也能促使中國(guó)金融體系走向完善。REIT是專門投資于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。發(fā)展REIT可以匯集大量的資金投資于房地產(chǎn)業(yè)，有利于增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求，活躍房地產(chǎn)的一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。發(fā)展REIT有利于盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)，使中國(guó)房地產(chǎn)盡早進(jìn)入資本運(yùn)營(yíng)。如以人均10平米計(jì)算，中國(guó)將是13萬億元的大市場(chǎng)，如按50證券化計(jì)算，將有6萬多億元。因此我國(guó)有巨大的REIT的發(fā)展空間，如REIT得到充分的發(fā)展，則對(duì)于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)將有不可估量的作用。 增強(qiáng)金融系統(tǒng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力2005年中國(guó)人民銀行研究局發(fā)布的報(bào)告顯示，我國(guó)80％左右的土地購(gòu)置和55％房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行貸款，自1998年以來，我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款大量增加，%，其他方式的融資少之又少，上市融資不足千分之五，債券融資不足萬分之一。商業(yè)銀行的信貸資金實(shí)際上維持了房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)資金鏈：土地儲(chǔ)備中心用土地儲(chǔ)備貸款獲取并儲(chǔ)備土地；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行土地開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)；建筑施工和安裝企業(yè)利用流動(dòng)性貸款進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)；消費(fèi)者利用按揭貸款支付購(gòu)房款。房地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)顯得過于單一。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融這種結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的后果是商業(yè)銀行直接或間接承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。建立REIT有利于開發(fā)商以低成本、及時(shí)地獲得發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)所需的資金；從而降低銀行貸款貸款比例，把風(fēng)險(xiǎn)在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)偅档豌y行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，同期的調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累的問題。而REIT可以有效的解決當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)積累。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場(chǎng)信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。 疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻“金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通” 參見：陳立《影響未來的中國(guó)基金業(yè)》中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2001年版。我國(guó)金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)了梗阻，一方面，存在著較大的金融資源需求無法滿足，另一方面卻存在著資源的閑置，無法找到合適的地方進(jìn)行投資，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄2005年底己超過12萬億元。建立REIT，一方面集中大量的閑散資金,通過專家管理、運(yùn)營(yíng)、為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人資金提供投資渠道,投資者每年可以收到較高的分紅,還可享受物業(yè)的增值好處。另一方面,將匯集大量的閑散資金形成資金池，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資金的巨額需求,降低房地產(chǎn)投資成本。剛出臺(tái)的房貸政策提高了銀行貸款的門檻,而通過信托融資的條件比較寬松,形式也較靈活。同時(shí),REIT管理者為吸引持續(xù)的投資將注重長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益率,有利于使房地產(chǎn)投資向理性投資轉(zhuǎn)變。大規(guī)模地推行REIT將極大地提高中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量。 增加社會(huì)投資工具在國(guó)外，房地產(chǎn)投資信托基金現(xiàn)己成為國(guó)外普通個(gè)人投資者重要的房地產(chǎn)投資渠道，其相對(duì)比重已超過直接投資、持有證券(房地產(chǎn)股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。房地產(chǎn)投資信托基金提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的較好渠道。其特有的運(yùn)行機(jī)制(包括組織形式、有限責(zé)任、專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資、優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管等)可以保證集中大量社會(huì)資金，從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場(chǎng)強(qiáng)度與規(guī)模經(jīng)濟(jì)，具有較高投資回報(bào)和較低投資風(fēng)險(xiǎn)，是一種比較理想的資本市場(chǎng)投資工具。建立REIT也可滿足機(jī)構(gòu)投資者對(duì)投資基金的迫切需要。大力發(fā)展REIT，有利于提供更多投資工具，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。投資房地產(chǎn)業(yè)符合投資者均衡投資風(fēng)險(xiǎn)的需求。由于房地產(chǎn)的固有特性，即土地的稀缺性、不可再生性、有限性等，決定了其具有很強(qiáng)的保值增值的能力。3．4 發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的可行性分析 在我國(guó)發(fā)展REIT，從信托業(yè)本身，和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及從REIT發(fā)展所需要的外部環(huán)境來看，都具有一定的可行性。 房地產(chǎn)投資基金發(fā)展所需的投資主體已逐步形成1．存在大量的個(gè)人投資者。隨著我國(guó)近年來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，帶來了個(gè)人收人的迅速增長(zhǎng)，隨著收入的增長(zhǎng)，個(gè)人的投資需求也開始擴(kuò)大。據(jù)央行發(fā)布的2006年2月份金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，但我國(guó)一直存在著投資渠道狹窄的情況，有大量的儲(chǔ)蓄余額卻沒有進(jìn)入投資領(lǐng)域。我國(guó)個(gè)人或家庭有意投資不動(dòng)產(chǎn)的為數(shù)不少，如目前在北京、上海、廣州等大城市，一些高檔的收益性物業(yè)，如高級(jí)公寓、甲級(jí)寫字樓等，投資性的買家非常多，據(jù)在北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)人士估計(jì)，投資性買家占到總體買家的3040%，僅北京的現(xiàn)代城項(xiàng)目，投資性買家就占到了50%以上。信托投資是廣大的個(gè)人投資人比較信任和看好的一種投資方式，如很多的房地產(chǎn)資金信托項(xiàng)目一經(jīng)發(fā)出，就被搶購(gòu)一空。例如，上海國(guó)際信托投資公司推出了國(guó)內(nèi)第一個(gè)房地產(chǎn)資金信托產(chǎn)品——新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，經(jīng)過10天的銷售即完成。購(gòu)買者中2／3為個(gè)人，1／3為機(jī)構(gòu)。正因?yàn)槿绱耍谖覈?guó)信托業(yè)發(fā)展REIT，引導(dǎo)個(gè)人投資人，規(guī)范市場(chǎng)行為，用投資組合的理論分散投資風(fēng)險(xiǎn)，已是非常必要。而美國(guó)的REIT正是為了響應(yīng)個(gè)人投資人對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)的需求應(yīng)運(yùn)而生的。現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民中越來越多的人己開始考慮利用手中存款進(jìn)行投資的問題，但廣大投資者一般來說缺乏全面的信息和專業(yè)知識(shí)，同時(shí)自有資金勢(shì)力薄弱，銀行貸款未來利息存在不確定性，廣大中小投資者都不敢冒然投資。再加上房地產(chǎn)投資往往價(jià)格高昂，需要較強(qiáng)的專業(yè)技能，更使很多投資者不敢冒然投資房地產(chǎn)，而建立起中國(guó)自己的房地產(chǎn)投資信托基金，可以充分發(fā)揮專家理財(cái)功能，在有效防范銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，將巨額的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額中的一部分吸引到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上來，必將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。更重要的是房地產(chǎn)投資信托基金為投資者帶來的收入優(yōu)勢(shì)，即房地產(chǎn)投資基金95%以上的收入要用于股東分配。房地產(chǎn)投資信托基金能夠豐富資本市場(chǎng)的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定的投資渠道。2．機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍正在增長(zhǎng)。我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者隊(duì)伍正在迅速增長(zhǎng)，截止到2005年底，深滬兩市機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量己達(dá)數(shù)三十多萬戶，其中雖然不乏一些有投機(jī)嫌疑的機(jī)構(gòu)，但是以長(zhǎng)線戰(zhàn)略投資為主的投資基金已經(jīng)達(dá)到了近30萬家，各大保險(xiǎn)公司也己被批準(zhǔn)入市。隨著社會(huì)保障體制改革的進(jìn)一步深入開展，養(yǎng)老基金也將成為機(jī)構(gòu)投資者。機(jī)構(gòu)投資者是REIT的主要投資者，那些有強(qiáng)大的機(jī)構(gòu)投資者支持的REIT，可以在資本市場(chǎng)上贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。具體來說，一個(gè)REIT吸引機(jī)構(gòu)投資者投資的好處有:1)獲得低成本的資本。機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT普通股的需求可以提高股票價(jià)格的溢價(jià)，從而降低股息率及相應(yīng)的債務(wù)資本成本。2)保持股價(jià)的穩(wěn)定。由于機(jī)構(gòu)投資者對(duì)REIT的投資一般屬于長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性投資，而不是短期的炒作，因此機(jī)構(gòu)投資者的投資有助于REIT股票價(jià)格的穩(wěn)定。3)為資本擴(kuò)張獲得持續(xù)的資金來源。如果REIT能夠?qū)崿F(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)，并滿足投資者的預(yù)期要求，那么REIT未來的籌資活動(dòng)就可以通過機(jī)構(gòu)投資者來實(shí)現(xiàn)。從同一機(jī)構(gòu)投資者群體中籌資可以節(jié)省籌資時(shí)間，并減少因在資本市場(chǎng)開展各種籌資活動(dòng)所需的成本。 房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和金融政策的調(diào)整為發(fā)展REIT提供了好時(shí)機(jī)房地產(chǎn)正在逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。1997～2004年間全國(guó)商品房屋銷售面積和銷售額保持一致持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。在銷售總量中住宅一直占近90％。從1997年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資由3614億元增加到15759億元,%，；%%。到2004年，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例接近10%，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)GDP有巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式，住房成為除金融資產(chǎn)以外，居民持有的最重要資產(chǎn)。 同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)潛力巨大，人民生活顯著改善，房地產(chǎn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)中占有越來越重要的比重。我國(guó)2004年底，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人均住宅建筑面積將大幅度提高。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的巨大貢獻(xiàn)?！?997年，％，％。1997～2004年間，％，％，其中，2004年達(dá)到13％” 參見： 《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2005。這使許多城市把保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的適當(dāng)規(guī)模和增長(zhǎng)速度，作為保持地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的重要措施。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個(gè)行業(yè)，2005年大約55%的以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)新增資產(chǎn)中的比重很高，這給銀行帶來了巨大的壓力。房地產(chǎn)貸款在新增中長(zhǎng)期貸款中的比重過高，尤其是風(fēng)險(xiǎn)較高的開發(fā)貸款增加偏多。在中國(guó)人民銀行2003年6月出臺(tái)了新的房地產(chǎn)信貸政策（121號(hào)文件）和2004年以來國(guó)家的加強(qiáng)宏觀調(diào)空下，房地產(chǎn)商正在尋找除銀行之外更好的融資渠道，這便提供了發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金好時(shí)機(jī)。 信托投資業(yè)務(wù)重組的需要我國(guó)信托投資公司不僅是“全能型金融機(jī)構(gòu)”，而且還涉足多方面的實(shí)業(yè)投資，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。根?jù)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的原則，信托投資公司實(shí)業(yè)的投資部分業(yè)務(wù)必須進(jìn)行剝離，這其中當(dāng)然也包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，可以采取把原來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或全資房地產(chǎn)子公司改造為REIT的方式進(jìn)行，也就是說，把原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)公司改組為一個(gè)REIT，信托投資公司把己有的房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)換成為對(duì)REIT的股權(quán)，由原來的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)