【正文】 負責審核《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 機電維修部主管負責組織制定《中央空調維修保 養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 機電維修部制冷技工具體負責中央空調的維修保養(yǎng)。 公共事物部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。 程序要點 《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的 12月 15 日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a) 中央空調使用的頻度； b) 中央空調運行狀況（故障隱患）； c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容： a) 維修保養(yǎng)項目及內容； b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； c) 預計費用； d) 備品、備件計劃。 對中央空調進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 制冷技工負責中央空調的日常維修保養(yǎng)、中央空調的大型修理及 PC 中央處理器的故障處理由外委完成。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng) 用 500V 搖表檢測電機絕緣電阻應不低于 圈，干燥處理后仍達不到 線圈。 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是否松動，如是則應整修。 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 21 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 擰緊所有緊固件。 清潔整個冷卻塔外表。 風機盤管維修保養(yǎng)：冷卻技工每隔半年對風機盤進行一次清潔、保養(yǎng) 每周清洗一次空氣過屢網(wǎng)，排除盤管內的空氣（不定期）。 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。 用 500V 搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于 ，否則應整修處理。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。 擰緊所有緊固件。 清潔風機盤管外殼。 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng) 柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng)： a) 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)； b) 清潔蒸發(fā)器散熱片； c) 清潔接水盤。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）： a) 配制 10%的鹽酸溶液（沒 1kg 酸溶液里加 ）； b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為 24 小時也可用酸泵循環(huán)清洗 ，清洗時間為 12 小時； c) 酸洗完后用 1%的 NaOH 溶液、或 5%Na2CO3 溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水沖洗三次以上； d) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 電動機維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復； b) 檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后 仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承； c) 檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。 水泵維修保養(yǎng)： a) 轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如實軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵； b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根（不定期）。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期 — ）。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 22 制 冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng) 節(jié)制閥與調節(jié)閥的維修保養(yǎng)： a) 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料； b) 檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c) 如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)： a) 干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b) 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥： —— 通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī) 格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥； —— 對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng) 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)： a) 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用； c) 檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。 控制部分維修保養(yǎng)： a) 清潔控制柜內外的灰塵、贓物； b) 檢查、緊固所有接線頭， 對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； c) 交流接觸器維修保養(yǎng)： —— 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； —— 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規(guī)格交流接觸器； —— 清潔鐵芯上的灰塵及贓物； —— 擰緊所有緊固螺栓。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： —— 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； —— 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。 e) 自動空氣開頭維修保養(yǎng)： —— 用 500V 搖表測量絕緣電阻 應不低于 MΩ，否則應烘干處理； —— 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換； —— 清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。 f) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： —— 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； —— 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調整，調整后偏差仍較大應更換。 f) 中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器； 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 23 g) PC 中央處理 器、印刷線路板如出現(xiàn)問題，則申請外委維修。 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng) 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。 檢查制冷系統(tǒng)內是否存在空氣，如有則應排放空氣。 具體檢查壓縮機如下參數(shù)： a) 壓縮機電機絕緣電阻（正常 MΩ 以上）； b) 壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）； c) 壓縮機油壓（正常 1015kgf/cm2）； d) 壓縮機外殼溫度（正常 85 ℃ 以下）； e) 吸氣壓力（正常值 ）； f) 排氣壓力（正常值 ） g) 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動； h) 檢查壓縮機是否有異常的氣味。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 中央空調維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過 8 小時，如必須超過 8小時，則應由主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準并征得營業(yè)部門的同意后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應油機電維修部主管盡快補充至計劃 中；對于突發(fā)行的設備設施故障，先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 ___________事故報告》并上報公司。 中央空調因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應由機電維修部主管填寫《停用申請表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前一周通知有關營業(yè)部門。如因突然故障停用中央空調，應在恢復使用后 2小時內向有關部門作出解釋。 記錄 相關支持文件 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 24 目的 規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內電梯的運行管理。 職責 機電維修部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。 機電維修部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。 電梯管理員具體負責電梯的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應對小區(qū)內所有的主要部位至少巡視一次。 巡視監(jiān)控的主要 內容如下： a) 曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動； b) 減速想是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動； c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響； d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象； e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污； f) 曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，；有無異常聲響； g) 通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘扳 手等救援工具是否已放置在指定位置； h) 轎照明是否正常，廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常； i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈； j) 轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠； k) 電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化； l) 開關門有無異常（順暢），轎廂內應急燈是否可靠； m) 底坑限速器、張緊裝置、開關可碰鐵距離是否異常； n) 補償鏈是否有異響； o) 底坑有無積水或贓物。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給機電維修部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。整改時，應嚴格遵 守《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 異常情況處置 發(fā)生火災的處置： a) 樓層發(fā)生火災時，電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 25 入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導乘客迅速離開轎廂； b) 井道內或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢蔓延； c) 對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 電梯濕水的處置： a) 當?shù)卓觾瘸霈F(xiàn)少量進水或浸水時，應將電 梯停在二層以上，斷開電梯總電源； b) 當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水水時，應將轎廂停于進水層站的上一層，斷開電源總電源； c) 當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源總開關； d) 發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源； e) 對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度不能太高）、自然通風（用工廠用鼓風機）、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程》處理。 電梯機管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，須經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。 機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內應配足消防器材，禁止吸煙。 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。 機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 交接班要求 接班人員應準時來接班。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看