【正文】 、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求，按時開關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負(fù)荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機(jī)組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源。 中央空調(diào)機(jī)房管理。 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。 中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險品。 中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠、門窗開啟靈活。 中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。 交接班要求。 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班。 接班人應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運行記錄》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《中央空調(diào)運行記錄》表上簽名。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c) 中央空調(diào)機(jī)房不干凈；d) 接班人員未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 對于中央空調(diào)的運行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在《中央空調(diào)運行記錄》表內(nèi)，并于每月的3號之前由運行維護(hù)部組長把上一個月的記錄整理成冊后交運行維護(hù)部存檔，保存期為2年。 記錄《中央空調(diào)運行記錄》《機(jī)房外來外來人員記錄》電梯運行管理作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。 職責(zé) 運行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查電梯運行管理工作的實施情況。 運行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯運行管理工作的組織實施。 管理處主任負(fù)責(zé)督促、檢查工作落實情況。 程序要點 巡視監(jiān)控。 運行維護(hù)員每天應(yīng)對所有電梯的主要部位至少巡視一次。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 曳引電機(jī)有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機(jī)軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；b) 減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；f) 曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測速機(jī)等運行是否正常，有無異常聲響；g) 通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；h) 轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；j) 轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；k) 電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；l) 開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；m) 底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常；n) 補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴?；o) 底坑有無積水或臟物。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，運行維護(hù)員應(yīng)及時采取措施予以解決。處理不了的問題應(yīng)及時如實地匯報給運行維護(hù)部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。 異常情況處置。 發(fā)生火災(zāi)的處置：a) 樓層發(fā)生火災(zāi)時，運行維護(hù)員應(yīng)立即擊碎玻璃按動“消防開關(guān)”使電梯進(jìn)入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；b) 井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，運行維護(hù)員應(yīng)即刻停梯。疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；c) 對于上述兩種情況，運行維護(hù)員應(yīng)及時通知大廈消防中心，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。 電梯浸水的處置：a) 當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；b) 當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑浸水時，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上一層，斷開電梯總電源；c) 當(dāng)?shù)卓?、井道或機(jī)房進(jìn)水較多時，應(yīng)立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；d) 發(fā)生濕水時，應(yīng)迅速阻斷漏水源；e) 對浸水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干（溫度不能太高）、自然通風(fēng)（用工廠用鼓風(fēng)機(jī)）、更換管線等。確認(rèn)濕水已除，絕電阻達(dá)到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 停電造成停梯或故障停梯時的困人救援安《電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處理。 電梯機(jī)房管理。 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運行維護(hù)部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險物品，機(jī)房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。 每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物、油漆完好、整潔光亮。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 交接班要求。 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時來接班。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》，檢查工具、物品是否齊全。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機(jī)房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 對于電梯運行檢查情況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊存檔，保存期為5年。 記錄《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》《突發(fā)事件處理記錄》電梯困人救援作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。 職責(zé) 運行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實施。 運行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。 程序要點 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時，運行維護(hù)員通過電梯對講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的救援；被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，運行維護(hù)員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置。 （高于或低于）位置時的救援。 拉下電梯電源開關(guān)。 用專用廳門鑰匙開啟廳門。 在轎頂用人力開啟轎廂門。 協(xié)助乘客離開轎廂。 重新關(guān)好廳門。 。 進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。 拆除電動機(jī)尾軸罩蓋，按上旋柄座及旋柄。 援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)生危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（）為止，確認(rèn)剎車制動無誤，放開盤車手輪。 。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請求電梯公司幫助救援。 困人救援工作完畢后，運行運行維護(hù)員應(yīng)將情況完整、規(guī)范地記錄在突發(fā)事件處理記錄》，管理處主任填寫《重大事件報告單》報公司。 記錄《重大事件報告單》《突發(fā)事件處理記錄》二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。 職責(zé) 運行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)定時檢查二次供水管理工作的實施情況。 水泵房管理員具體負(fù)責(zé)二次供水管理。 程序要點 二次供水管理要求。 運行維護(hù)部主管每月5號之前檢查大廈內(nèi)每個水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。 二次供水管理由水泵房管理員專職負(fù)責(zé)。水泵房管理員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。 每個水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無滲漏、檢查窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。 水池（箱）應(yīng)每隔12個月清洗、消毒一次，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。 清洗消毒水池（箱）時應(yīng)提前通知管理處主任。由主任安排專人通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲水準(zhǔn)備。 水池（箱）清洗消毒安全注意事項。 在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時，光源需采用36V以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)。漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗并確認(rèn)動作可靠。 水池（箱）消毒人員需戴防護(hù)眼鏡和口罩，如果在水池（箱）內(nèi)感到頭暈、氣喘，則應(yīng)馬上離開水池（箱）到外面呼吸新鮮空氣。 上下水池（箱）時應(yīng)把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴(yán)防跌落。 水池（箱）清洗消毒前的準(zhǔn)備工作。 1：00滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。 潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。 掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。 水池（箱）清洗消毒程序。 排放水a(chǎn)) 排放水時應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進(jìn)水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費；b) 為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）。 清洗消毒： a) 清洗：——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物；——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗；——如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。 b) 消毒：——用掃把或尼龍刷蘸取1：100的滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時；——用清水沖洗一遍整個水池（箱），排出消毒水溶液；——重復(fù)用清水沖洗一遍并排出毒水溶液。 c) 注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。打開閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達(dá)到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。 取樣送檢。 用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中部提取500ML水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫明送檢單位及送樣日期。 水樣當(dāng)天由運行維護(hù)部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢測。 如果檢測不合格，則應(yīng)重新清洗和消毒水池（箱）直至合格為止。 水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次大廈內(nèi)部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由運行維修部把記錄整理成冊交運行維護(hù)部存檔，保存期為2年。 記錄《水池（箱）清洗消毒記錄表》《水池（箱）加藥記錄表》中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 職責(zé) 管理處主任負(fù)責(zé)審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 運行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)組織制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。負(fù)責(zé)對第三方維修、保養(yǎng)、監(jiān)督檢查。 管理處空調(diào)工具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的實施保養(yǎng)。 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 每年的12月15日之前，由運行維護(hù)部主管組織空調(diào)工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 中央空調(diào)使用的頻度；b) 中央空調(diào)運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c) 備品、備件計劃。 對中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。 空調(diào)工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及PC中央處理器的故障處理由外委完成。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 ，否則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈， MΩ以上時則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。 檢查電機(jī)、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號的軸承。 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應(yīng)整修。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。 檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 擰緊所有緊固件。 清潔整個冷卻塔外表。 風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng)：空調(diào)工每隔半年對風(fēng)機(jī)盤進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。 檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常磨擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。 用500V搖表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈，否則應(yīng)整修處理。檢查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應(yīng)更換同