【正文】 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號的軸承。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣（不定期）。 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。 冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：空調(diào)工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進行一次清潔、保養(yǎng)。 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 閥類維修保養(yǎng)：空調(diào)工每半年對閥類進行一次保養(yǎng)。 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)：a) 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應(yīng)拆換；b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用；c) 檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應(yīng)拆換；d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應(yīng)更換密封膠墊。 g) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ――檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡； ――檢查各儀表指示是否正確，如偏差較大則應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應(yīng)更換。如油位低于觀察鏡的1／2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機（外委維修）。 中央空調(diào)因維修保養(yǎng)等原因需停用時，應(yīng)由運行維護部主管填寫《停用申請表》經(jīng)管理處主任批準后通知主任，由管理處提前一周通知有關(guān)部門。 職責 運行維護部主管負責檢查弱電系統(tǒng)維修工作的實施情況。 運行維護員注意事項。 必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。 天線系統(tǒng)維修。 插座a) 檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松弛，如是則應(yīng)整改插座，整改達不到要求的應(yīng)更換；b) 檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號減少2DB以上，則應(yīng)更換插座。 室內(nèi)聽不到鈴聲:a) 檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好，是否應(yīng)更換按鈕開關(guān)；b) 檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好，如接觸不行則應(yīng)整修處理；c) 通過上述兩個步驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路直至故障排除. 不能對講:a) 檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；b) 檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應(yīng)更換；c) 檢查室內(nèi)分機放大電路，重點檢查三級管直至故障排除。 無圖象、聲音，但開鎖正常：a) 調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應(yīng)檢察室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接線是否接牢，不牢則應(yīng)重新接好（燙錫焊接）；b) 如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應(yīng)檢查室內(nèi)機電路板。 維修工作結(jié)束后，運行維護員應(yīng)及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。 職責 管理處主任負責審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 程序要點 《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 運行維護員對給排水設(shè)備設(shè)施進行維修保養(yǎng)時，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 電動機維修保養(yǎng)：a) ，否 則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；。 水泵機組維修保養(yǎng)。 制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；b) 給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 運行維護員具體負責實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 記錄《維修單》《設(shè)施設(shè)備維修記錄》《公共設(shè)施設(shè)備維修記錄》《外包設(shè)施設(shè)備報修記錄》給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能完好。 通話無聲音：a) 檢查聽筒與室內(nèi)機的接線是否牢固，否則應(yīng)重新接好（燙錫、焊接）；b) 調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路正常，此時營建廠門機上的麥克風，如麥克風損壞則應(yīng)更換同規(guī)格麥克風；c) 調(diào)節(jié)音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內(nèi)機的放大電路有問題，室內(nèi)放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應(yīng)逐一進行檢查直至故障排除。 主機無電源：a) 檢查橋式整流極管有無損壞，如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；b) 檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。b) 檢查饋線100M內(nèi)的信號衰減應(yīng)不超過10DB,否則應(yīng)更換饋線。 分配器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應(yīng)整修或更換插頭；b) 檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5DB以上，則應(yīng)更換分配器。 觀察法：a) 有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；b) 有無異常的聲音；c) 觀察圖象效果。 應(yīng)注意安全操作。 運行維護員負責弱電系統(tǒng)的維修工作。 記錄《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》《申請單》《突發(fā)事件處理記錄》《設(shè)備維修記錄》《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率，高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修工作。 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時間計劃不允許超過8小時。 具體檢查壓縮機如下參數(shù)：a) 壓縮機電機絕緣電阻（正常0。 壓縮機維修保養(yǎng)：空調(diào)工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)。 e) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ――檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換； ――檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)：a) 干燥過濾器：檢查干燥是否已臟或已吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；b) 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥： ——通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥； ——對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。 清洗水泵機組外殼，如有脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)重新油漆一遍。 水泵維修保養(yǎng)：a) 轉(zhuǎn)動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現(xiàn)象，如是軸承問題則對軸承加注潤滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵；b) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根（不定期）。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10％的鹽酸溶液（）；b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時。 擰緊所有緊固件。 用500V搖表檢測風機電機線圈，否則應(yīng)整修處理。 清潔整個冷卻塔外表。 檢查布水器是否布水均勻，否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng)。 制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：a) 中央空調(diào)使用的頻度；b) 中央空調(diào)運行狀況（故障隱患）；c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 管理處空調(diào)工具體負責中央空調(diào)的實施保養(yǎng)。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 水樣當天由運行維護部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進行檢測。 c) 注水：清洗消毒工作全部結(jié)束后，清理收拾好所有工具。 水池（箱）清洗消毒程序。 水池（箱）清洗消毒前的準備工作。 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)。 清洗消毒水池（箱）時應(yīng)提前通知管理處主任。 二次供水管理由水泵房管理員專職負責。 職責 運行維護部主管負責定時檢查二次供水管理工作的實施情況。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請求電梯公司幫助救援。 拆除電動機尾軸罩蓋，按上旋柄座及旋柄。 協(xié)助乘客離開轎廂。 （高于或低于）位置時的救援。 運行維護員負責電梯困人后的救援工作。 對于電梯運行檢查情況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊存檔，保存期為5年。 交接班要求。 機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內(nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。確認濕水已除，絕電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 發(fā)生火災(zāi)的處置：a) 樓層發(fā)生火災(zāi)時，運行維護員應(yīng)立即擊碎玻璃按動“消防開關(guān)”使電梯進入消防運行狀態(tài)，電梯運行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn)靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；b) 井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，運行維護員應(yīng)即刻停梯。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；b) 減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否牢固可靠，螺栓有無松動；c) 指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正常，有無異常聲響；d) 變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；e) 制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否有油污；f) 曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常，有無異常聲響；g) 通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；h) 轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常；i) 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；j) 轎廂和對重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；k) 電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；l) 開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠；m) 底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常；n) 補償鏈是否有異響；o) 底坑有無積水或臟物。 運行維護員負責電梯運行管理工作的組織實施。 對于中央空調(diào)的運行情況，當值管理員應(yīng)及時、完整、規(guī)范、清晰地記錄在《中央空調(diào)運行記錄》表內(nèi)，并于每月的3號之前由運行維護部組長把上一個月的記錄整理成冊后交運行維護部存檔，保存期為2年。 交接班要求。中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙。 中央空調(diào)機房管理。e) 排除泄漏源后，啟動中央空調(diào)試運行，確認無泄漏后，機組方可投入正式運行。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當值管理員應(yīng)及時采取措施予以解決，處理不了的問題應(yīng)及時詳細地匯報給運行維護部主管，請求支援解決。 程序要點 巡視監(jiān)控。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。 拉下水泵（潛水泵）控制柜（箱）電源開關(guān)（如果需要）。 確認一切正常后，按下水泵（潛水泵）“停止”按鈕，水泵（潛水泵）停止。 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動二次，每次應(yīng)間隔數(shù)分鐘。 手盤水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。 程序要點 啟動水泵（潛水泵）前的檢查。 記錄《設(shè)施設(shè)備檢查記錄》《機房外來人員記錄》給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。 水泵房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值運行維護員保管，運行維護員不得私自配鑰匙。 水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關(guān)管線等；f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 主供水管爆裂的處置：a) 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；b) 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則 應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；c) 立即通知客戶服務(wù)部及運行維護部主管。 運行維護員應(yīng)每兩小時巡視一次大廈水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次大廈內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。 職責 運行維護部主管負責檢查給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的實施情況。 當值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量）及運行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄在《高配設(shè)備設(shè)施巡查抄表》表內(nèi)。 交接班要求。機房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸煙。UPS電源等照甲方要求。 變配電房發(fā)生水浸時的處置：a) 視進水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知運行維護部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱 風吹干、自然通風，更換相關(guān)管線等）