【正文】 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，在擁有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)設(shè)想的開(kāi)發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專(zhuān)業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獲取開(kāi)發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，會(huì)同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門(mén)，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。 土地獲取階段：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國(guó)家獲取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獲取土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)權(quán)。項(xiàng)目前期階段：主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獲取“五證一計(jì)劃”。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：根據(jù)市場(chǎng)研究中得到的客戶(hù)需求特征確定客戶(hù)和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫(xiě)設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目施工建設(shè)階段：開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過(guò)程中開(kāi)發(fā)商要密切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場(chǎng)，與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，了解建設(shè)過(guò)程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。銷(xiāo)售階段：開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金贏利階段，包含梳理客戶(hù)資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷(xiāo)售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售，預(yù)售即開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，可以提前回收資金；現(xiàn)房銷(xiāo)售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷(xiāo)售。二、簽定商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明合同是保障當(dāng)事人合法權(quán)益的重要依據(jù)。目前，本市商品房買(mǎi)賣(mài)所使用的是統(tǒng)一的格式化合同——《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，簽好合同對(duì)日后減少交易糾紛有重要作用。簽定正式買(mǎi)賣(mài)合同需要注意的問(wèn)題： 經(jīng)常忽略的問(wèn)題①、 合同條款中的可選擇項(xiàng)問(wèn)題②、 合同條款中不選擇項(xiàng)空白部分③、 合同條款手寫(xiě)部分的第一裁決依據(jù)④、 簽訂合同的漏項(xiàng)檢查⑤、 樣本合同以外附加條款的約定a) 對(duì)簽訂合同的人員要求專(zhuān)業(yè)水平、業(yè)務(wù)知識(shí) 、法律知識(shí)具備b) 不懂就問(wèn)、法律咨詢(xún)、不許隨意承諾，否則承擔(dān)法律后果c) 談判技巧盡量按樣本合同走178。 加強(qiáng)簽訂合同的嚴(yán)謹(jǐn)性，確定合同責(zé)任人。178。 合同狀態(tài)調(diào)退房手續(xù)要嚴(yán)謹(jǐn)完全，應(yīng)有相應(yīng)的法律依據(jù)。178。 合同歸檔應(yīng)有嚴(yán)謹(jǐn)管理，如有丟失或錯(cuò)誤無(wú)法彌補(bǔ) 合同條款的逐項(xiàng)解釋①、 結(jié)合“商品房銷(xiāo)售管理辦法”擴(kuò)大范圍予以解釋②、 具體結(jié)合天津市買(mǎi)賣(mài)合同樣本（一）、填寫(xiě)說(shuō)明共4個(gè)條款，主要起提示性作用，包括：合同簽訂。簽訂前，當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款，合同一經(jīng)簽字或蓋章即 生效，任何條款的變更須經(jīng)雙方協(xié)商一致后，簽字或蓋章確認(rèn)合同填寫(xiě)。可用鋼筆、毛筆、簽字筆填寫(xiě)，空白部分應(yīng)用“/”劃掉；合同備案。合同應(yīng)自訂立之日起30日內(nèi)辦理合同登記備案；要求必須備案合同不得翻印。（二）、合同主體出賣(mài)人填寫(xiě)名稱(chēng)、法定代表人、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話、郵政編碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼、開(kāi)戶(hù)行、帳號(hào)；委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)售房的，還應(yīng)填寫(xiě)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況及資格證書(shū)編號(hào)。買(mǎi)受人填寫(xiě)名稱(chēng)或姓名、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話，當(dāng)事人為個(gè)人的，填寫(xiě)國(guó)籍、身份證號(hào)/護(hù)照號(hào)，當(dāng)事人是單位的，填寫(xiě)法定代表人、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼；委托他人購(gòu)房的，還應(yīng)填寫(xiě)委托代理人相關(guān)情況。178。 一旦有合同糾紛與中介無(wú)關(guān)，責(zé)任雙方一定是出賣(mài)人與買(mǎi)售人178。 強(qiáng)調(diào)一下聯(lián)系方式（一定使客戶(hù)知道這個(gè)聯(lián)系方式的重要性，幾年內(nèi)不會(huì)有重大變化，如有請(qǐng)立即與有關(guān)人員取得聯(lián)系并作相關(guān)修改）178。 合同編號(hào)：（房管局網(wǎng)上售房系統(tǒng)編號(hào)一致）（三）、合同內(nèi)容 第一條 商品房情況首先，填寫(xiě)商品房銷(xiāo)售許可證號(hào)，應(yīng)注意，該證號(hào)必須填寫(xiě)準(zhǔn)確。（現(xiàn)為一樓一號(hào)，不能錯(cuò)）然后，填寫(xiě)房屋情況，包括商品房坐落、設(shè)計(jì)用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑面積（包括套內(nèi)建筑面積和公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e）等內(nèi)容。名稱(chēng)經(jīng)地名辦批復(fù)，有時(shí)項(xiàng)目推廣命名以前與地名辦不符，容易給后期諸如公積金貸款操作帶來(lái)不便。178。 房號(hào)：嚴(yán)格合同銷(xiāo)控，一旦出現(xiàn)一房多售，不僅按合同約定出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，另外房地產(chǎn)主管部門(mén)有相關(guān)法規(guī)及嚴(yán)厲的處罰措施。住宅：住宅與商住在契稅收費(fèi)及有關(guān)產(chǎn)權(quán)收費(fèi)不同商?。捍u混：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)框架：與建筑設(shè)計(jì)有關(guān)178。 用途178。 結(jié)構(gòu)178。 該商品房陽(yáng)臺(tái)是 ★ 高層全封閉陽(yáng)臺(tái)按全面積計(jì)★ 多層不封閉陽(yáng)臺(tái)按半面積計(jì)★ 套內(nèi)面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公共分?jǐn)倿楣挟a(chǎn)權(quán)最后，填寫(xiě)土地來(lái)源情況，是劃撥方式還是出讓方式。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，還應(yīng)填寫(xiě)土地出讓年限和起止日期。出讓?zhuān)洪_(kāi)發(fā)商需支付土地出證金 有使用年限的限制，用途與使用年限的聯(lián)系：一般住宅為70年，非住宅類(lèi)少于70年（40～50年不等）劃撥：繳納補(bǔ)修、安置費(fèi)用、屬政府行為，關(guān)于使用年限限制沒(méi)有明確法規(guī)規(guī)定。另外，合同附件一“商品房屋平面圖”，應(yīng)附商品房方位圖和分門(mén)分層平面圖（1：100或1：200），方位圖標(biāo)出商品房具體朝向，分門(mén)分層平面圖標(biāo)明商品房的房型、布局等，并在圖上圈紅銷(xiāo)售的商品房，加蓋出賣(mài)人騎縫章。 合同附件二“商品房抵押、租賃等情況”，主要為杜絕商品房重復(fù)抵押的現(xiàn)象，并適應(yīng)商品房“以租代售”等新的銷(xiāo)售形式。抵押情況應(yīng)填寫(xiě)：商品房是正在抵押，還是尚未抵押，正在抵押的應(yīng)注明抵押權(quán)人、抵押期限等情況；租賃情況應(yīng)注明：商品房是正在租賃（以租代售），還是尚未租賃，正在租賃的還應(yīng)注明承租人、租賃期限等情況。第二條 商品房?jī)r(jià)款本條款為商品房單價(jià)和價(jià)款，單價(jià)為每平方米的價(jià)格，價(jià)款是扣除優(yōu)惠部分的實(shí)際成交價(jià)格，幣種可以是人民幣或雙方約定的外幣。178。 按建筑面積計(jì)價(jià)，每平米單價(jià) 總價(jià) 大寫(xiě) 178。 注意部分單價(jià)與所交納契稅相關(guān)3000以下1% 3000～4999 % 5000以上 3%第三條 商品房交付日期填寫(xiě)商品房交付日期，遇不可抗力、不能履行合同的，雙方可采取變更合同、解除合同或另行約定。第四條 乙方付款形式及時(shí)間買(mǎi)受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由雙方約定付款時(shí)間。嚴(yán)格在合同中約定付款時(shí)間（含貸款部分）第五條 甲方逾期交付商品房的處理出賣(mài)人逾期交付商品房的違約責(zé)任，分為兩種：第一種，逾期交付商品房的期限在雙方約定期限內(nèi)的，應(yīng)支付已付款利息，合同繼續(xù)履行。第二種，逾期期限超過(guò)約定期限的，可選擇：（1）合同繼續(xù)履行，出賣(mài)人應(yīng)支付已付款利息、違約金；（2）解除合同，出賣(mài)人應(yīng)退還已付款，支付已付款利息、違約金；（3）雙方另行約定。178。 違約責(zé)任與乙方逾期交款違約責(zé)任對(duì)等178。 賣(mài)售人具備準(zhǔn)許使用批文，尤其是現(xiàn)房辦理公積金或組合貸款需由開(kāi)發(fā)單位提供每個(gè)對(duì)應(yīng)樓的準(zhǔn)許使用證。178。 不可抗力：指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。如：地震、水災(zāi)等。178。 除不可抗力外，也有一些出賣(mài)人不能克服的客觀原因所造成的延期交房，雙方對(duì)此可另有約定。第六條 乙方逾期付款的處理買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任，也分為兩種與甲方對(duì)等：買(mǎi)售人逾期付款的違約責(zé)任178。 期房與現(xiàn)房的選擇不同178。 違約處罰一定有時(shí)間的界定及對(duì)應(yīng)的處罰措施第七條 商品房建筑面積與銷(xiāo)售建筑面積差異的處理面積確認(rèn)及面積差異處理178。 如有約定按約定執(zhí)行，如沒(méi)有約定則在+3%以?xún)?nèi)的，多退少補(bǔ)，合同繼續(xù)履行；超過(guò)+3%的，買(mǎi)售人有權(quán)退房，賣(mài)方30日內(nèi)退款及支付利息，不退房則按超過(guò)3%對(duì)應(yīng)處罰執(zhí)行178。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)178。 誤差比=（產(chǎn)權(quán)—合同）/合同*100%178。 因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方另立補(bǔ)充協(xié)議178。 商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)第八條 商品房質(zhì)量及保修責(zé)任保修責(zé)任分兩部分：住宅，非住宅已交付使用之日起計(jì)算保修期出賣(mài)人交付的商品房的質(zhì)量和設(shè)備應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和承諾，在買(mǎi)受人正常情況下出賣(mài)人應(yīng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定履行保修責(zé)任。出賣(mài)人另有承諾的，填寫(xiě)合同附件三。第九條 基礎(chǔ)配套設(shè)施運(yùn)行的約定雙方約定配套設(shè)施運(yùn)行期限，包括上水、下水、供電、燃?xì)?、暖氣等，以及違約的處理方式。第十條 設(shè)計(jì)變更的約定10日內(nèi)以法律有效方式通知買(mǎi)售人，買(mǎi)售人應(yīng)在15日內(nèi)給予書(shū)面答復(fù)，15日內(nèi)未有答復(fù)視為買(mǎi)售人同意該設(shè)計(jì)變更，15日內(nèi)給予答復(fù)，雙方另行協(xié)商本條款規(guī)定，雙方訂立合同后，出賣(mài)人不能擅自變更商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局，確需變更的，應(yīng)在約定期限內(nèi)與對(duì)方協(xié)商。買(mǎi)受人同意的，雙方訂立補(bǔ)充合同；買(mǎi)受人不同意變更或出賣(mài)人擅自變更的，出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。178。 商品房房屋設(shè)計(jì)和環(huán)境布局應(yīng)填寫(xiě)合同附件四。第十一條 商品房交接規(guī)定商品房交付時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，交接房屋鑰匙。178。 房款交齊，有合同，沒(méi)有任何糾紛。第十二條 商品房產(chǎn)權(quán)登記一房多售：必須解除原合同，聲明法律文件 現(xiàn)有抵押：辦產(chǎn)權(quán)前撤消房屋竣工驗(yàn)收后，出賣(mài)人應(yīng)在30日內(nèi)辦理房屋初始登記，初始登記完畢后，應(yīng)在180天內(nèi)協(xié)助買(mǎi)受人辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。出賣(mài)人未按時(shí)辦理房屋初始登記、未在180日內(nèi)協(xié)助對(duì)方辦結(jié)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)受人可選擇繼續(xù)履行合同、解除合同或其他處理方式。第十三條 物業(yè)管理規(guī)定雙方應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等簽訂物業(yè)管理合同。第十四條 產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定本條款為出賣(mài)人對(duì)商品房權(quán)利擔(dān)保責(zé)任，出賣(mài)人保證交付的商品房無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，否則，承擔(dān)全部責(zé)任。第十五條 爭(zhēng)議處理178。 人民法院起訴合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方協(xié)商解決；解決不成的，可選擇申請(qǐng)仲裁或提起訴訟。第十六條 合同附件對(duì)合同中未約定或約定不明確的地方，雙方填寫(xiě)合同附件五，另行訂立補(bǔ)充合同。5個(gè)附件為本合同的不可分割部分，具有同等效力?？杉s定的其他事宜178。 樓宇的屋面使用權(quán)、露臺(tái)、上人屋面、外墻使用權(quán)、小院的使用、其他（梅江的頂層電梯間閣樓）注意不能在書(shū)面文字承諾“贈(zèng)送”，如客戶(hù)要求，可以參照如下：“商品房屋頂閣樓指定部分允許該商品房業(yè)主使用，如與國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)相違背時(shí)，按國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，在使用過(guò)程中不得違反該小區(qū)物業(yè)相關(guān)規(guī)定?！?78。 買(mǎi)受人對(duì)已購(gòu)買(mǎi)房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)及共有產(chǎn)權(quán)部分的責(zé)任及權(quán)力第十七條 合同份數(shù)合同一式五份，具有同等效力。第十八條 合同生效178。 必須簽日期，關(guān)系合同生效日期的確定178。 合同自雙方簽字或蓋章之日起生效，另有約定的從其約定。三、 辦理貸款、公積金相關(guān)手續(xù) 簽定合同辦理貸款等注意事項(xiàng)客戶(hù)自簽訂協(xié)議后，在辦理后續(xù)手續(xù)時(shí)需提供如下材料：一、 簽訂購(gòu)房合同：客戶(hù)簽訂購(gòu)房合同需提供產(chǎn)權(quán)人的身份證和圖章（楷體）并需交納相關(guān)費(fèi)用（詳見(jiàn)以下貸款相關(guān)費(fèi)用說(shuō)明）。二、 貸款所需基本資料：（一）產(chǎn)權(quán)人為天津戶(hù)籍，需提供以下資料： 產(chǎn)權(quán)人本人身份證、戶(hù)口本（或護(hù)照）、原件及復(fù)印件各2份。 產(chǎn)權(quán)人收入證明（單位加蓋公章；月收入要求達(dá)到約環(huán)款額的2倍以上）原件1份，（由售樓處提供空白收入證明）。 產(chǎn)權(quán)人個(gè)人圖章（楷體）。 產(chǎn)權(quán)人已婚，需提供結(jié)婚證復(fù)印件，并提供配偶身份證、戶(hù)口本（或護(hù)照）復(fù)印件各1份，圖章（楷體）及收入證明（單位加蓋公章）原件1份。 產(chǎn)權(quán)人需親自到場(chǎng)辦理按揭貸款手續(xù)。（二） 產(chǎn)權(quán)人非天津戶(hù)籍，除需提供以上貸款所需基本資料外，并提供以下資料： 產(chǎn)權(quán)人暫住證原件及復(fù)印件2份。 產(chǎn)權(quán)人工作單位為產(chǎn)權(quán)人開(kāi)