【正文】 金收入的 3％ (原稅率為 5％ )繳納營業(yè)稅，月租金收入低于800元的可免繳。 城市維護建設(shè)稅和教育費附加。在繳納營業(yè)稅的同時，按繳納營業(yè)稅稅額的 7％和 3％繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加。 印花稅。個人出租自有房屋凡用于經(jīng)營的，應(yīng)在簽訂合同時按租賃金額的干分之一貼花。 個人所得稅。 個人出租房屋，月租金在 4000元以下的，應(yīng)按月租金收入扣除 800元費用以及已繳納的上述營業(yè)稅等稅費后的余額計算個人所得稅：月租金收入在 4 000 元以上 的，應(yīng)按月租金收入扣除 20％費用及已繳納的營業(yè)稅等稅費后的余額計算個人所得稅，稅率均為 1 0％ (原稅率為 20％ )。 鐘稅官 11．相鄰兩間房，為何一間要繳稅、一間不繳稅鐘稅官： 1 996年以來，地稅機關(guān)便在我鎮(zhèn)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅，且征收額逐年增加。請問他們征收的依據(jù)是什么 ?相鄰的兩間屋，一間做生意用就要繳房產(chǎn)稅和土地使用稅，一 間未做生意就一分錢不出，這是為什么 ? 湖南省寧鄉(xiāng)縣流沙河鎮(zhèn)胡新鵬鐘稅官： 我單位自有的房屋在 1 997年度均以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)按時繳納了房產(chǎn)稅，其中企業(yè)將自有房屋部分出租給別人使用，收取租金。后來地稅局提出企業(yè)雖已按房產(chǎn)原值足額繳納了房產(chǎn)稅，但其中自有房屋出租部分，應(yīng)改按租金收入繳納房產(chǎn)稅。我們認為，公司所有房產(chǎn)均有原值，按《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條精神，房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)原值一次減除 1 0％～ 50％后的余值計算繳納。請問哪種觀點正確 ? 廣西壯族自治區(qū)龍族自治縣國有商業(yè)總 公司石子福胡新鵬、石子福二位同志： 你們來信都問到了房產(chǎn)稅的問題，所以我一并回答。 《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》 (以下簡稱《房產(chǎn)稅條例》 )是 1 986年發(fā)布的，規(guī)定“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。”就是說，只要位于上述地方的房產(chǎn)都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍．位于農(nóng)村的房屋不征收房產(chǎn)稅。因此，胡新鵬同志，你縣地稅機關(guān)在鎮(zhèn)上征收房產(chǎn)稅是有法律依據(jù)的。 《房產(chǎn)稅條例》第二條規(guī)定，“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人 、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納?！标P(guān)于房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，《房產(chǎn)稅條例》第三條規(guī)定“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 1 0％～ 30％后的余值計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！庇纱丝梢姡痈Ｍ?，你縣地稅局針對貴公司出租的房產(chǎn)提出應(yīng)按租金收入計算征收房產(chǎn)稅是符合《房產(chǎn)稅條例》第三條規(guī)定的。當然，貴公司其余未出租房產(chǎn)仍按房產(chǎn)原值減除廣西壯族自治區(qū)人民政府規(guī)定的減除幅度后的余值計征房產(chǎn)稅。 計稅依據(jù)不一樣，所適用的稅率也不同。以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的，適用 1． 2％的房產(chǎn)稅稅率；以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的，適用 1 2％的房產(chǎn)稅稅率。 《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》是 1 988年發(fā)布的。該條例規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。土地使用稅每平方米年稅額為：大城市 5角到 10元；中等城市 4角至 8元 ；小城市 3角至 6元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 2角至 4元。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，在上述范圍內(nèi)制定所轄區(qū)的適用稅額的幅度。市、縣人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況將本地區(qū)劃分為若干等級．在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的稅額標準，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準執(zhí)行?！彼裕蛮i同志，你縣地稅機關(guān)在流沙河鎮(zhèn)征收土地使用稅也是有法律依據(jù)的。他們將征收標準逐年提高，有可能是在上述稅法規(guī)定的權(quán)限范圍提高了稅額標準。如果超越上述權(quán)限任意提高稅額標準，則是稅法所不允許 的，你可向其上一級稅務(wù)機關(guān)反映。 至于胡新鵬同志提到的，為什么兩間房中一間做生意要繳房產(chǎn)稅和土地使用稅，另一間未做生意就不用繳一分錢，這是因為《房產(chǎn)稅條例》第五條規(guī)定個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)是免征房產(chǎn)稅的。這一條款的意思是，個人所有的房屋如果是自己居住，不管面積有多大，都不需要繳納房產(chǎn)稅，而如果不是用于自己居住，而是出租或營業(yè)用，則不管面積多小，都應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。至于個人所有的居住房屋和院落用的土地使用稅的征或免， (88)國稅地字第015號文《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》是將其交由各省、 自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定的。據(jù)了解，根據(jù)這一規(guī)定，湖南省地方稅務(wù)局對個人所有的居住房屋和院落用地的土地使用稅是免征的。因此，那一間未做生意的房屋就不需要繳納土地使用稅，而做生意的那一間就需要繳納土地使用稅。 鐘稅官 1 2．差額預(yù)算事業(yè)單位購買職工住房是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅、土地增值稅鐘稅官： 我單位是差額預(yù)算管理事業(yè)單位，每年需財政撥給部分經(jīng)費。幾年前購買了一些職工家屬住房 (當時列入國家基建計劃內(nèi) )分給本單位職工居住。近期稅務(wù)檢查，稅務(wù)機關(guān)讓我單位補繳家屬住房的房產(chǎn)稅和土地增值稅。請問：我們 是否應(yīng)繳納這兩種稅 ? 北京某事業(yè)單位北京某事業(yè)單位： 由于來信沒有說清楚這些家屬住房的產(chǎn)權(quán)所屬關(guān)系，所以分兩種情況回答這個問題。第一種情況是產(chǎn)權(quán)仍歸單位所有，即只是將住房分給職工使用。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》 (以下簡稱《條例》 )的規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，因此你單位是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人?！稐l例》同時規(guī)定，由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，而自用的含義是指單位本身的業(yè)務(wù)用房。北京對事業(yè)單位本身業(yè)務(wù)用房解釋為：既包括單位辦公用房，又包括單位職工宿舍，因此，你 單位可免繳房產(chǎn)稅。 另外，土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，由于你單位和職工之間沒有發(fā)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行為，因而不必繳納土地增值稅。第二種情況是單位將房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給職工，即職工購買了這部分房產(chǎn)。根據(jù)《條例》，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免繳房產(chǎn)稅，僅限于職工自住不再繳納房產(chǎn)稅。如果職工將購買的房出租，職工個人需要按房屋租金收入的 4％繳納房產(chǎn)稅。由于你單位將家屬住房轉(zhuǎn)讓并取得了收入，應(yīng)屬土地增值稅納稅范圍，即按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得的收入減除法定扣除項目金額后的余額計算繳納土地增值稅。但是，一般單位都是 以成本價將單位住房出售給職工，因此沒有增值額，也就達不到土地增值稅的納稅標準。 鐘稅官 1 3．企業(yè)出租房產(chǎn)應(yīng)怎么繳稅鐘稅官： 我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在工作中遇到這樣一個問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收入在會計上計入“經(jīng)營收入一出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入”科目，在計算“經(jīng)營稅金”時，是按營業(yè)稅計算還是按房產(chǎn)稅計算 ?稅率是多少 ?依據(jù)是什么 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)人員鐘稅官： 我廠將多余廠房出租，每年收取租金 50000 元，按 12％繳納房產(chǎn)稅 6 000 元。請問這筆租 金收入是否需要再計提 5％的營業(yè)稅 ? 浙江省消防器材總廠李惠生某公司財務(wù)人員、李惠生同志： 你們的來信都提到了同一個問題，即對于出租房產(chǎn)的 收入，應(yīng)該繳納什么稅。為了回答這個問題，首先讓我們了 解一下房產(chǎn)稅。 根據(jù) 1 986年 9月 1 5日國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國 房產(chǎn)稅暫行條例》 (以下簡稱《房產(chǎn)稅暫行條例》 )，房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對象，按照房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值或出租房屋的租金收入為計稅依據(jù)而征收的一種稅。也就是說．房產(chǎn)稅是對房屋征收的稅，它 的課稅對象是房產(chǎn)。這里所說的房產(chǎn)，不僅包括以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)，而且包括房屋的附屬設(shè)備，即與房屋不可分割的組成部分以及不單獨計價的配套設(shè)施，主要有：暖氣、衛(wèi)生、通訊、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水管道及電力、電訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等。 房產(chǎn)稅的納稅人原則上為房屋產(chǎn)權(quán)的所有人，誰擁有產(chǎn)權(quán)，誰就應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅。這就意味著，即使房屋沒有出租，而是所有者自己使用，那么作為房屋的產(chǎn)權(quán)人，也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。你們所說的租金收入，其實是房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例 》規(guī)定房產(chǎn)稅分別采取從價計稅和從租計稅兩種計稅方法。從價計征的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10％～30％后的余值計算繳納；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。像你們提到的這種情況，產(chǎn)權(quán)所有者將房屋出租，那么它應(yīng)以租金收入乘以 1 2％的稅率計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采取按年征收，分期繳納的辦法進行征收，其納稅期限由你們所在省、自治區(qū)和直轄市的人民政府具體確定。 企業(yè)出租房產(chǎn)，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》和《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)該繳納 5％的營業(yè)稅，計稅依據(jù)為納稅人經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)從對 方取得的全部價款 (租金 )和價外費用。營業(yè)稅的納稅期限分別為 5日、 1 O日、 1 5日或者 1個月。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定。 綜上所述，企業(yè)出租房產(chǎn)，應(yīng)就租金收入繳納營業(yè)稅；而企業(yè)作為房屋的產(chǎn)權(quán)人．應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅。只不過在房產(chǎn)出租的情況下，這兩種稅的計稅依據(jù)基本一致。 某房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)人員，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，“經(jīng)營稅金及附加”科目核算應(yīng)由當月經(jīng)營收入負擔的經(jīng)營稅金及附加，包括按規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市 維護建設(shè)稅和教育費附加等 ；至于企業(yè)開展其他經(jīng)營業(yè)務(wù)，按規(guī)定應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等，應(yīng)在“其他業(yè)務(wù)支出”科目核算。就你公司的情況而言，在 “經(jīng)營稅金及附加”科目中核算的是公司出租開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的營業(yè)稅。房產(chǎn)稅作為企業(yè)行政管理部門為組織和管理 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)在“管理費用”科目中核算?！肮芾碣M用”科目的核算內(nèi)容包括工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、房 產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失以及 其他管理費等。 鐘稅官 14．境外業(yè)主出租境內(nèi)房產(chǎn)應(yīng)如何納稅鐘稅官： 我的一位朋友在一家香港公司財務(wù)部工作，他來信詢問，他所在公司準備將其在北京的房產(chǎn)出租給某外國公司駐京辦事處，供該代表處員工使用，不知應(yīng)該繳納哪些稅， (該香港公司在北京沒有物業(yè)管理機構(gòu) )稅率應(yīng)為多少 ?如果是香港居民個人發(fā)生上述出租業(yè)務(wù)又該如何納稅 ? 周洪濤周洪濤同志： 首先，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān) 規(guī)定，該香港公司取得租金收入應(yīng)繳納營業(yè)稅，稅率為 5％。 又據(jù)《中華人民共 和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法》 及其實施細則的規(guī)定，外國企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機構(gòu)、場所．而有取得來源于中國境內(nèi)的利潤、利息、租金、特許權(quán)使用費和其他所得的 (其中包括將財產(chǎn)租給中國境內(nèi)租用者而取得租金的 )，扣除營業(yè)稅稅額后，應(yīng)繳納 20％的所得稅。同時，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于北京市執(zhí)行沿海開放城市政策有關(guān)稅收問題的批復》的規(guī)定，北京市實行沿海開放城市的有關(guān)政策，所以，租金預(yù)提所得稅可減按 1 0％的稅率征收。據(jù)此，香港公司取得的租金收入應(yīng)按 1 0％的稅率繳納企業(yè)所得稅。此項所得稅，以香港公司為納稅人，某代表 處為扣繳義務(wù)人。 另外，該公司作為房產(chǎn)所有者．還應(yīng)以取得的租金收入為計稅依據(jù)，按 1 2％的稅率繳納房地產(chǎn)稅。由于該香港公司不在產(chǎn)權(quán)所在地，故應(yīng)由承租人即某代表處代為報繳房地產(chǎn)稅。 如果香港居民將其內(nèi)地房產(chǎn)出租給他人使用，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù)，對其出租內(nèi)地房屋取得的租金收入，除繳納營業(yè)稅和房地產(chǎn)稅外，其租金收入在扣除下列費用后，還應(yīng)按 20％的稅率按月計算繳納個人所得稅： 1．每次租金收入不超過 4000元的，減除費用 800 元；每次租金收入 4000 元以上的，減除 20％的費用： 2．在 出租房產(chǎn)過程中按租金收入繳納的營業(yè)稅，可憑完稅憑證從租金收入中扣除； 3．出租房屋實際發(fā)生的修繕費用，能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務(wù)人負擔的，可以從租金收入中扣除，但允許扣除的修繕費，以每次 800元為限，一次扣不完的，準許在下次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。 鐘稅官 1 5．有關(guān)房改的稅收政策有哪些鐘稅官： 根據(jù)國家房改政策，行政事業(yè)單位將建設(shè)的住宅樓，以福利分房方式出售給本單位職工，職工持有 1 00％房產(chǎn)權(quán)。請問： 1．行政事業(yè)單位分配的福利房是否按“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅 ?2．若繳納營業(yè)稅，其計稅依據(jù)是單位建房的全部造價還是按房改政策職工繳納的房款 ?5．對于單位福利分房，國家在稅收上是否有特殊規(guī)定或優(yōu)惠政策 ? 安徽省祁門縣稅務(wù)師事務(wù)所祁門縣稅務(wù)師事務(wù)所： 有關(guān)住房制度改革中的稅收政策問題，財綜字 (1992)第 106號《財政部印發(fā) (關(guān)于住房制度改革中財政稅收政策的若干規(guī)定 )的通知》 (以下簡稱《通知》 )作了具體解釋。 《通知》第五條規(guī)定“個人以標準價向單位購買公有住房，以及通過集資合作建房等方式取得住房，用于自住的，免征該住房個人出資部分的房產(chǎn)稅。單