張家港楊舍城區(qū)某商業(yè)策劃方案(已改無錯(cuò)字)
2023-06-25 18:55:33 本頁面
【正文】 銀行 社區(qū)超市 婚慶主題家居購物街 家居品牌展示廳 高級會(huì)所 運(yùn)動(dòng)匯 社區(qū)超市 3C數(shù)碼城 （生活配套店） + 電腦數(shù)碼街 精品家居 精品家居旗艦店 高級會(huì)所 方案一 方案二 銷售部分模擬定位，讓投資者對項(xiàng)目未來發(fā)展更看好。 引進(jìn)兩至三家品牌店，可以增加投資者的投資信心。 剩余塊狀面積，開發(fā)商持有，全部定向招商，引進(jìn)主力 店可以帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)氣氛，創(chuàng)造價(jià)值最大化 打造張家港市婚慶主題街，可以最大的提升本項(xiàng)目的認(rèn) 知度，且容易被年輕消費(fèi)者接受，帶動(dòng)商業(yè)人氣。彌補(bǔ) 張家港市場的商業(yè)空缺。盡可能提升商鋪價(jià)值。 店面規(guī)模 副省級以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級城市核心商圈 5000平米以上 區(qū)域商圈 4000平米以上 大型社區(qū) 3000平米以上 地級城市市區(qū)人口 50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心 3000平米以上 縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市 內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市（百強(qiáng)縣優(yōu)先） 副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置 3000平米以上 產(chǎn)權(quán)： 獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán) 區(qū)位： 位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利 面積： 3000平方米以上 樓層： 從一樓開始，地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓 廣場： 物業(yè)距街道的距離在 6米以上，有開闊的停車場地和門前廣場 設(shè)施： 合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)， 空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 家居旗艦店大體分為：商業(yè)街店、特定市場店、高檔社區(qū)店和交通樞紐 店等幾種，根據(jù)市場容量，家具店店面的使用面積在 1500～ 3000平方米 左右；在適當(dāng)?shù)某鞘?，將開設(shè)概念店或飾品店，店面的使用面積在 150～ 500平方米左右。旗艦店的地理位置選擇多為高檔商圈或高檔 商圈外側(cè)的臨街商鋪，或位于高檔建材、家居、家具或高端產(chǎn)品銷售區(qū)域 （高檔汽車）專業(yè)市場或附近的臨街商鋪，或位于機(jī)場等交通樞紐處且已 經(jīng)形成一定規(guī)模的商圈或高檔社區(qū)的群體等；附近或地下有足夠的停車場 所。店面必須面向主干道或重要街道且有獨(dú)立的入口及門面，可以修建或 改建成標(biāo)準(zhǔn)門頭，門店上方應(yīng)具有供門店使用的招牌匾位、廣告位，或在 建筑物上或建筑地界可以架設(shè)廣告牌等。 店面選址的物業(yè)以長方型為佳，門面寬度最低不得低于 20米，內(nèi)部縱深 應(yīng)不小于 20米；物業(yè)主朝向和開門方向應(yīng)面向具有商氣和客流的重要商業(yè) 街面；對于店面展示面積最佳在一樓和二樓體現(xiàn)，一樓最小的使用面積為 不得小于 400平方米，其他面積可以在二樓甚至或三樓體現(xiàn)，但必須保證 內(nèi)部有專用的樓梯、自動(dòng)扶梯或直梯；物業(yè)前部交通方便，以車可以直接 到門面為佳；店面周圍以高檔休閑餐廳、咖啡廳或高檔酒店、高檔消費(fèi)品 的商場或?qū)Ｙu店為最佳。 迪卡儂商場根據(jù)多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行選址，以便于來自商場周圍生活圈的各個(gè)區(qū)域的顧客都能輕松、舒適 、快捷地進(jìn)入商場購物。 1． 擁有免費(fèi)的快速公路或主干道路網(wǎng)絡(luò)（臨街一線位，良好可視性） 2． 位于人們外出度假的必經(jīng)之路上 3． 周邊地區(qū)擁有質(zhì)量較高的住宅社區(qū) 4． 周邊地區(qū)有質(zhì)量較高的商業(yè)環(huán)境（臨近著名大型賣場） 5． 進(jìn)入商場 /停車場交通便捷暢通 6． 擁有良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)抵達(dá)商場（公交站，地鐵等） 7． 商場前設(shè)置大型停車場，并擁有一定的綠化 基本參數(shù)： 1． 組成部分： 商場、停車場、運(yùn)動(dòng)場 2． 經(jīng)營面積： 4000m 8000m2， 12022m2三種 （目前開發(fā)重點(diǎn)為 4000m2） 3． 建筑形式 ：單層單體商業(yè)建筑（自建或租賃），商業(yè)建筑首層物業(yè)（租賃） 4． 用地面積 ： 1500020 00m2 5． 建筑層高 ： （可根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整） 6． 柱間距 ： （可根據(jù)實(shí)際情況適度調(diào)整） 7． 地面荷載 ：活荷載 800kg/m2 8． 停車位 ： 1個(gè) /20m2 經(jīng)營面積 9． 順暢的交通組織（客流、物流） 10．良好的可視性（戶外廣告位等） 合作形式： 1． 購買商業(yè)用途土地，自行設(shè)計(jì)建設(shè) 用地需求： 1500020220m2 2． 租賃商業(yè)物業(yè)（由發(fā)展商按照迪卡儂的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，迪卡儂長期租賃） ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售均價(jià)研判 銷售方式：采取直接銷售，帶租約但不返租。 銷售方式 特 點(diǎn) 優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn) 項(xiàng)目目標(biāo) 策略選取 直接銷售 帶租約銷售 返租銷售 開發(fā)商把商鋪直接銷售給業(yè)主 開發(fā)商回款快、 流程簡單、操 作方便 銷售實(shí)現(xiàn)難度大 開發(fā)商找到商鋪?zhàn)鈶? 并帶此租約與商鋪業(yè) 主簽定買賣合約 提高商鋪對業(yè) 主的吸引力， 相對減低業(yè)主 的風(fēng)險(xiǎn) 操作較繁瑣 投資者在與發(fā)展商簽訂 商鋪銷售合同后發(fā)展商 許諾在未來的三到五年 內(nèi)每年給與投資者一定 的租金回報(bào) 將業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)減 到最低，對商 鋪銷售有一定 幫助 操作、手續(xù) 最為繁瑣 保 證 銷 售 價(jià) 值 √ 三種銷售方式是開發(fā)商與投資者風(fēng)險(xiǎn)搏弈，而目前憑著開發(fā)商的本地規(guī)模和品牌實(shí)力， 關(guān)注價(jià)值實(shí)現(xiàn)，在策略選擇上偏向提升投資者信心，保證銷售價(jià)值。 ■ 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 ■ 商業(yè)市場分析 ■ 項(xiàng)目分析 ■ 廠商訪談 ■ 定位研究 ■ 項(xiàng)目定位布局與分割建議 ■ 銷售方式與策略 ■ 銷售
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