湖北襄樊房地產(chǎn)市場報告(已改無錯字)
2023-06-17 12:30:10 本頁面
【正文】 面，均是生疏和缺乏了解，而這正是市場開拓風險及高成本運作的根本所在。2）面臨區(qū)域消費潛力巨大，但有效需求不足及低端產(chǎn)品為主體的市場尷尬襄樊市目前城市住房基本是20世紀70、80年代的建筑，外觀陳舊、面積狹窄，配套設(shè)施缺乏，包括目前所開發(fā)的商品房住宅，亦以多層磚混（美其名曰：非地震區(qū)無須框架，實為消費能力及意識之差別）建筑為主。可以預見，未來的3年內(nèi)，高質(zhì)量的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的住房將成為市場的主體；但市場還需一個較為艱辛的引導過程。3）襄城房產(chǎn)開發(fā)發(fā)展，過江大橋收費為主要制約因素于襄樊市而言，襄城作為襄樊市的政治、文化、教育及旅游中心的地位是牢不可移的事實，但由于襄城城區(qū)面積小，人口總量低以及政府對襄陽古城保護等影響發(fā)展制約因素的存在，使得襄城的房地產(chǎn)市場的需求總量偏小，特別是高端產(chǎn)品的市場需求更是嚴重不足。而樊城因其城區(qū)面積大，功能全，是襄樊的交通、物流、就業(yè)、商業(yè)和文體娛樂中心，居住襄城的人們出門大都要到樊城，打的過橋車費至少20元以上，至于私家車又因大橋的收費而成了問題。因此造成了在襄城居住成本較高的現(xiàn)象。假若，政府取消過橋收費，那環(huán)境優(yōu)美，景色秀麗的襄城將是人們購房居住的首選之地。在房地產(chǎn)業(yè)中，我們知道，房地產(chǎn)的開發(fā)定位是以城市發(fā)展規(guī)劃為先導的。同時，市場的需求和購買能力又受到城市整體經(jīng)濟的強弱和居民的收入及消費力的影響和制約，那么，襄樊市場的發(fā)展空間如何，市場是否值得介入，較為理想的投資項目和時機又將在何處？1）城市化發(fā)展規(guī)劃及要求對房地產(chǎn)業(yè)具有刺激增長的促進作用襄樊作為湖北省第二大城市和全國42個大城市之一，地理位置優(yōu)越，是鄂豫川陜結(jié)合部最大的中心城市，全市人口567萬，市區(qū)人口70余萬，隨著城市化水平的不斷提高，城區(qū)面積擴大的同時，城區(qū)人口亦在同步增長擴充，以及農(nóng)村剩余勞動力的梯步釋放等。隨著中部地區(qū)“中心城市”地位的逐漸確立，以及“許昌——樊城”、“漢口——十堰”和“襄樊——荊州”三條高速公路襄樊段建設(shè)完工及投入使用，將對襄樊產(chǎn)生較大的影響，極大提升襄樊“中心城市”的聚集力。同時對襄樊的房地產(chǎn)亦是有利的促進。2）仍低于全國人均居住面積的襄樊房地產(chǎn)業(yè)，市場還有較大的發(fā)展空間㎡，㎡的居住水平。根據(jù)《襄樊市城市總體規(guī)劃》，到2010年，市區(qū)人口將發(fā)展到90萬。按提高居住水平來預測，到2010年，居民人均居住面積提高到12平方米，即建筑面積24平方米。假設(shè)市區(qū)人口不變，為提高居住水平需要新建住房400萬平方米，平均每年需建40萬平方米。但市區(qū)人口是個變數(shù)，到2010年，市區(qū)人口將凈增30萬人，為滿足新增人口的住房需求，按每人建筑面積24平方米，居住面積12平方米計算，需新建住宅720萬平方米，平均每年增加72萬平方米。以上兩項因素相加，2010年前，僅襄樊市區(qū)共需建設(shè)住房1120萬平方米，平均每年新建住房112萬平方米，才能滿足城市居民的住房需求。同時，根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)的周期理論分析、判斷，以襄樊市剛處于市場體系形成發(fā)展初期階段，未來的3—5年內(nèi)為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時間。3）城市居住水平從“安置型”和“適用型”向“舒適型”發(fā)展目前襄樊全市住房消費總體水平還不高，目前襄樊市居民住宅主要以 “安置型”為主，以及一部分“適用型”的住宅，只有少數(shù)的居民居住“舒適型”的住宅，至于“豪華型”住宅則極為少數(shù)。在政府實現(xiàn)“人人享有適當住房”實現(xiàn)“居者有其屋”的國家安居工程時，所采取的各種政策及措施，都將大力推動住宅與房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。由此可見，襄樊市房產(chǎn)市場目前“舒適型”住宅還具一定的可為空間。項目模擬開發(fā)及風險評估本地塊的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)定是以地塊規(guī)劃條件和區(qū)域發(fā)展總體規(guī)劃目標相結(jié)合為基礎(chǔ)，在市場調(diào)研分析的平臺上，提出開發(fā)建議。1）產(chǎn)品開發(fā)定位 項目定位：襄樊市首家全江景高尚住宅產(chǎn)品設(shè)定：30層以內(nèi)，以三房135150㎡，四房155165㎡為主，180200㎡樓中樓為輔；并在戶型的平面表現(xiàn)及功能的設(shè)置上進行“適度的超前
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