【正文】 物業(yè)公司上海裕都物業(yè)公司嘉業(yè)陽光物業(yè)管理公司——蘇州市天翔物業(yè)管理有限公司近期動(dòng)態(tài)現(xiàn)場(chǎng)售樓處即將啟用，意向客戶在持續(xù)累計(jì)中，預(yù)計(jì)11月8日開盤已于9月動(dòng)工，項(xiàng)目目前接受登記，預(yù)期于07年12月開盤在剛結(jié)束的園區(qū)房交會(huì)上投入大量人力物力進(jìn)行推廣 從上表我們可以看到： 石湖華城是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)玫瑰99不可忽視； 開發(fā)商企業(yè)品牌上及項(xiàng)目品牌度，越湖名邸明顯處于劣勢(shì)； 規(guī)模，越湖名邸是吳中區(qū)在售項(xiàng)目中最大的，且物業(yè)形態(tài)最豐富，復(fù)合性最強(qiáng)； 項(xiàng)目現(xiàn)狀，越湖名邸明顯處于落后狀態(tài)，在別人“看得見、摸的到”的實(shí)景面前，顯得蒼白； 項(xiàng)目個(gè)性，越湖名邸必須堅(jiān)持并擴(kuò)大項(xiàng)目所倡導(dǎo)的“新古典主義”（新蘇州居住模式），并以項(xiàng)目產(chǎn)品及綜合配套作為支撐點(diǎn)和著陸點(diǎn)； 合作團(tuán)隊(duì)，物管等沒有被拔高重視的方面，越湖名邸可以作為補(bǔ)短板塊，既作為品質(zhì)附加值，又巧妙的顯現(xiàn)在同區(qū)域項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。三、 項(xiàng)目前期總結(jié)——遇到的幾個(gè)問題1. 項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的品牌在本地是否塑造？項(xiàng)目前階段的綜合推廣較弱，項(xiàng)目品牌力的打造有待加強(qiáng)。2. 項(xiàng)目最初的整體定位貫徹執(zhí)行的怎樣？項(xiàng)目大盤的氣勢(shì)是否顯現(xiàn)？復(fù)合地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)是否凸現(xiàn)？3. 明確項(xiàng)目客戶群？如何把握已累積客戶有效性？如何吸引更多我們的有效客戶？如何貫徹我們銷售策略？四、 解決的核心策略是什么216。 明確項(xiàng)目產(chǎn)品是定位中高段客群，也就是以一次置業(yè)中、高端收入全體為主，以二次置業(yè)為輔。項(xiàng)目主要以多層、小高層為主，這類目標(biāo)客群主要吸引的還是以一次置業(yè)者，因?yàn)槎沃脴I(yè)者相對(duì)購買力較強(qiáng)，主要是考慮進(jìn)一步優(yōu)化居住環(huán)境。而吳中區(qū)屬于成長(zhǎng)性板塊，各項(xiàng)配套還不齊全，所以在選擇區(qū)域的時(shí)候大部分不會(huì)選擇到吳中區(qū)。而一次置業(yè)的主要客群還是以外地來蘇經(jīng)商、工作的中高端收入族權(quán)及周邊居民為主；216。 把已經(jīng)樹立的項(xiàng)目想象進(jìn)一步提升，加大媒介的組合投放，同時(shí)深入解讀項(xiàng)目產(chǎn)品，把吳中區(qū)旗艦人文生態(tài)社區(qū)的內(nèi)涵展開，讓新古典主義落地結(jié)合到項(xiàng)目本身；216。 推廣中我們需強(qiáng)調(diào)大盤的氣勢(shì)，大盤的復(fù)合性，大盤所帶來的生活方式——新蘇州人居模式；216。 同時(shí)結(jié)合工程進(jìn)度，利用項(xiàng)目樣板區(qū)實(shí)景進(jìn)行體驗(yàn)營銷，讓客戶更直觀的了解生態(tài)人文社區(qū)的情景空間。同時(shí)有效整合外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，包括本地優(yōu)質(zhì)教育資源、知名商家等，作為項(xiàng)目高品質(zhì)的有力附加值；216。 結(jié)合有利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，聯(lián)合吳中板塊、強(qiáng)勢(shì)媒體舉辦系列公關(guān)活動(dòng)以及業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，在大力炒作板塊拓展新客戶的同時(shí)服務(wù)好老業(yè)主，策動(dòng)他們身邊的客戶群體，同時(shí)借區(qū)域的前景提升，凸現(xiàn)項(xiàng)目在板塊內(nèi)的核心地位。五、 圍繞著核心策略，項(xiàng)目是否需要改善？(一) 可以利用的主要內(nèi)外部條件？178。 56萬復(fù)合大盤的宏大規(guī)模及綜合性178。 10月頻繁的房交會(huì)178。 項(xiàng)目部分工程即將主體封頂178。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)售樓部氣氛營造完成，全新展示178。 項(xiàng)目樣板區(qū)呈現(xiàn)178。 項(xiàng)目一期一批盛大開盤178。 項(xiàng)目成功整合的外部有效資源……(二) 兩方面改善建議：A. 為了強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成項(xiàng)目差異化的特色，樹立項(xiàng)目在吳中區(qū)高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀，提出幾點(diǎn)建議 制作生活手冊(cè),盡可能落實(shí)項(xiàng)目配套資源，支撐項(xiàng)目倡導(dǎo)的新蘇州居住模式，同時(shí)展現(xiàn)項(xiàng)目的復(fù)合型優(yōu)勢(shì)包括購物、休閑、餐飲、娛樂、養(yǎng)生等生活體系內(nèi)的具向內(nèi)容，并制作相應(yīng)生活手冊(cè)，從各個(gè)角度描繪未來社區(qū)內(nèi)生活場(chǎng)景，體現(xiàn)項(xiàng)目綜合實(shí)力及品質(zhì)，更直白的詮釋項(xiàng)目所提倡新古典主義內(nèi)涵，策動(dòng)目標(biāo)客戶群。 零距離體驗(yàn)人文生態(tài)社區(qū)文化在保證項(xiàng)目主體工程進(jìn)度的同時(shí)，盡快搶趕項(xiàng)目樣板區(qū)施工進(jìn)度，可以考慮分階段推進(jìn)樣板區(qū)施工計(jì)劃。力爭(zhēng)在12月完成項(xiàng)目福園樣板區(qū)的施工，結(jié)合項(xiàng)目推售節(jié)點(diǎn)，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣?、媒體及客戶到現(xiàn)場(chǎng)親身體驗(yàn)，制造項(xiàng)目炒作話題，同時(shí)增加客戶預(yù)期信心。 搭建客戶服務(wù)平臺(tái)落實(shí)之前提出的越湖會(huì)客戶俱樂部，加強(qiáng)與客戶的溝通與維系，通過系列客戶公關(guān)聯(lián)誼，累積客戶資源，策動(dòng)老客戶身邊資源，同時(shí)為企業(yè)品牌塑造提供有利平臺(tái)。 盡快落實(shí)前期確定的意向外聯(lián)資源⊕與當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)教育資源建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，提供項(xiàng)目業(yè)主子女優(yōu)先入學(xué)等優(yōu)惠政策，加重客戶選房時(shí)的心理砝碼，強(qiáng)化項(xiàng)目周邊配套資源優(yōu)勢(shì)。⊕整合大型商家或超市，完善項(xiàng)目日常生活機(jī)能，同時(shí)作為項(xiàng)目大盤優(yōu)勢(shì)的支撐點(diǎn)，可以結(jié)合到下階段推廣中。B. 對(duì)“上海裕都”企業(yè)進(jìn)行整體包裝1) 形成“上海裕都”自己的企業(yè)文化，通過企業(yè)自己的口號(hào)、形象宣傳，讓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解、接受。2) 時(shí)時(shí)傳遞“上海裕都”的企業(yè)動(dòng)態(tài)，以配合具體項(xiàng)目的推盤，增強(qiáng)業(yè)主及意向客戶信心；3) 強(qiáng)化整個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)的精神面貌和銷售形象；六、 推廣思路與執(zhí)行策略(一) 以一期開盤為核心的推廣階段劃分結(jié)合年度銷售目標(biāo)以及重要的時(shí)間接點(diǎn)，圍繞著體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目在目標(biāo)市場(chǎng)影響力和品質(zhì)感的目標(biāo)，以開盤前后3個(gè)月為項(xiàng)目的主推期，第一階段： 10月15－11月11日第二階段： 11 日12日—12月31日(二) 基于一個(gè)訴求核心的系列廣告主線一個(gè)訴求核心： 56萬方 旗艦 生態(tài)