地產(chǎn)項目操作細(xì)案(已改無錯字)
2023-06-12 01:29:17 本頁面
【正文】 情懷”怡豐海韻豪園軟文炒作音樂暢抒心聲 建筑詮釋格調(diào) 后期宣傳思路：112月份——廣告強勢推廣期，集中主媒體廣告對市場進行強勢投放把“怡豐—海韻豪園：攬盡五大生活優(yōu)勢”（ 賣點）一一呈現(xiàn)，形成豐盛的 “宴席”，為元旦的沖刺儲蓄強大勢能。12月底1月初——元旦期間的高峰期，以脈沖式規(guī)律性廣告投放為主，配合促銷活動，如舉辦法國紅酒嘉年華等活動，爭取在春節(jié)之前實現(xiàn)最大化銷售目標(biāo)。2003年2月——廣告消化階段，以脈沖式廣告投放為主；由于春節(jié)期間重慶樓市銷勢低迷，因此建議此階段適當(dāng)減少廣告的投放量，以少量軟文鞏固前期廣告效果即可，保持見報率。2月底3月、4月初——又一廣告投放高峰期，以“典藏單位，絕版至尊”“源于品質(zhì)、止于至善……”為宣傳主題的硬性廣告。結(jié)合項目入伙在即，配合系列主題的軟文，“怡豐構(gòu)筑無限新生活”；“ 引領(lǐng)南岸新生活、見證品質(zhì)新生活”等等。爭取最后一次浪潮定格“百分之百”的銷售藍圖！一句話，從項目整個銷售周期（暫定6個月，從2002年11月至2003年4月）來看，廣告宣傳的高峰期（波峰）在三個結(jié)點：第一，前期（11月1日前后）；第二，元旦（12月27日前后）；第三，入伙（明年3月中下旬）。在它們之間為“消化前期并儲量后期”過渡階段。另備注：由于項目各種不確定因素的干擾，導(dǎo)致我們坐失了開盤銷售的黃金時期，失去了登臺亮相最佳時間擋，對今后項目銷售帶來諸多負(fù)面影響，目前已不適宜項目開盤活動的組織和實施，以下開盤活動方案僅供參考：第六部分 開盤活動方案一、目的： 通過公關(guān)活動，在十一前期（11月2日）正式開售當(dāng)天，達到吸引眾多人流、營造廣泛口頭流傳、區(qū)域范圍內(nèi)人群高度關(guān)注性的效果。二、 公關(guān)活動的考慮因素天氣： 重慶天氣復(fù)雜，要充分考慮天氣因素，公關(guān)活動內(nèi)容、場地選擇上要照顧到天氣；場地：舊售樓處門口范圍不夠大、且有一定角度斜坡，因此開盤活動場地設(shè)定在舊售樓部門口的話，交通問題較難處理，也不利于人流秩序，建議深入（花園）里面一些。開盤活動內(nèi)容上午09:00以前，現(xiàn)場物品設(shè)置，參與人員到位，激昂音樂起09:00—09:20調(diào)整，修正，溝通準(zhǔn)確到位09:20—09:40預(yù)備到位，激昂音樂止，輕音樂起。09:40—10:00舞獅表演10:00—10:07主持人致開場白（空投傳單的充氣飛機準(zhǔn)備起飛）10:07—10:18主持人宣布貴賓上臺，并致詞10:18—10:20由貴方代表宣布“怡豐—海韻豪園開盤”。同時彩花齊放，舞獅、腰鼓表演，全場鼓掌。10:20—10:25主持人宣布植樹活動開始，由禮儀小組帶貴賓到植樹現(xiàn)場（怡豐花園內(nèi)）10:25—10:30由禮儀小姐帶貴賓到樓盤展示處參觀，舞獅跟隨表演10:30—10:40調(diào)整時間10:40—10:45主持人點評，宣布文藝表演節(jié)目及抽 獎事項時間10:45—10:55歌曲《我想有個家》六人合唱10:55—11:05主持人點評：介紹“怡豐—海韻豪園”概況及酬賓活動11:05—11:10婚紗秀表演，主持人配音11:10—11:25小品表演11:25—11:30歌曲《把愛奉獻給你》由開發(fā)商員工代表組合演唱11:30—11:40主持人點評，抽獎開始（獎品待定）11:40—11:45兒童表演11:45—11:50婚紗秀表演，主持人配音11:50—11:55兒童表演11:55—12:00主持人點評，介紹下午文藝表演節(jié)目及時間12:00—13:30休息用餐，輕音樂起（物品清點監(jiān)管）13:30—13:40激昂音樂起，人員全體到位13:40—13:50輕音樂起，主持人登臺致辭13:50—14:00陽光組合演唱14:00—14:10現(xiàn)場有獎問答，禮品多多14:10—14:20歌舞表演，主持人配音14:20—14:40陽光地帶演唱，讓臺上臺下的人都動起來14:40—15:00主持人點評，現(xiàn)場有獎問答15:00—15:15抽取超值大獎（僅原大廈業(yè)主及當(dāng)天落訂者有此權(quán)利，禮品待定）15:15—15:20歌舞秀表演15:20—15:40主持人點評，家庭游戲比賽開始15:40—15:45陽光地帶組合演唱15:45—15:50歌舞秀表演15:50—16:00大合唱《?；丶铱纯础?，主持人宣布今天的活動圓滿結(jié)束和祝福新老業(yè)主。第七部分 價格策略一、 基本準(zhǔn)則 低價位定形象，高素質(zhì)創(chuàng)品牌。 以低價開盤，迅速成交，促進資金良性循環(huán)，并創(chuàng)造樓盤品牌形象，保證后期最大利潤創(chuàng)收。二、 說明 本區(qū)樓盤競爭激烈，且本項目產(chǎn)品自身存在的特殊性，如：戶型偏大、落后；樓盤忠誠度為0；停工后二次開盤形象受損嚴(yán)重等，故定價不可太高，以保留一點升值空間。 由項目的“速戰(zhàn)速捷”營銷策略決定其“低開高走”價格策略，前期定位適中，以利后期提價。三、 各階段價格策略 第一階段：籌備期9月20日——10月28日定價原則：以超低價面市，試探市場反映。主要方式：⑴先以內(nèi)部認(rèn)購的形式收取小定，為業(yè)主保留房號至開盤。承諾開盤前無條件退定金。（2）開盤前認(rèn)購客戶簽合同的享受特別優(yōu)惠，如：一次性付款92折，按揭付款94折，送五通費、契稅減半、額外99折、參加開盤后一周的抽獎活動。定價說明：⑴收受客戶定金，先期穩(wěn)定的購買關(guān)系。⑵試探市場反映，預(yù)估定金客戶的心理價位，為開盤定價提供參考，為隆重開盤聚積人氣。第二階段：公開期 強銷期（10月28日——11月28日）定價原價：行情開盤緩慢上升，迅速聚積財氣和人氣。主要方式：A、 基本定價：開盤最低面價為1500元/M2，平均單價為1800元/M2。B、 付款方式：⑴一次性付款94折⑵銀行按揭：首期二成，八成三十年按揭95折。（3）銀行按揭特惠：首期一成，另一成入伙付（或約定時間），八成三十年按揭96折。C、 促銷優(yōu)惠：⑴開盤一周內(nèi)購房享受額外99折⑵參加抽獎活動（詳情待定）定價說明：⑴起價于該價位，基本符合本樓盤的“商意中價”定價。⑵起價1352元/M2，有很好的價格性能比
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