酒店項(xiàng)目可行性研究方案報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2023-06-04 18:38:45 本頁面
【正文】 樓可改客房8間，一樓剩余部分用于改建為接待大廳及簡(jiǎn)易的早餐廳。酒店改造分析由我方對(duì)酒店進(jìn)行全方位改造，總體投資預(yù)計(jì)600萬元左右。原建筑原本定位為辦公大樓，建成后未經(jīng)使用。目前該大樓水、電的容量基本能滿足酒店要求，煤氣可能需要增容。建筑原有電梯一部，在現(xiàn)有客房數(shù)量基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)無需在改建過程中增設(shè)電梯。大樓布局規(guī)劃與客房排布設(shè)置基本相符，原有分割需重新設(shè)計(jì)，重新分割主要以客房為主，盡可能的開發(fā)房間，預(yù)計(jì)改建客房108間，在租賃物業(yè)小院內(nèi)設(shè)置一些綠化景觀，一樓將設(shè)為簡(jiǎn)單餐飲，提供自助早餐和中餐。市場(chǎng)定位分析酒店裝修改造完成后，酒店以商務(wù)客人為主體，酒店主要功能為客房和部分餐飲，其他營(yíng)業(yè)項(xiàng)目改造為客房，最終改造客房108間，價(jià)格定位應(yīng)以提高平均房?jī)r(jià)為出發(fā)點(diǎn)，將酒店的門市價(jià)格定位在188元左右。同時(shí)降低折扣比率，實(shí)施實(shí)價(jià)銷售，與周邊酒店差異化經(jīng)營(yíng)。借助中央預(yù)訂等網(wǎng)絡(luò)銷售平臺(tái)和強(qiáng)大的市場(chǎng)營(yíng)銷手段，優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)，以商務(wù)散客和旅游散客為主，平均房?jī)r(jià)經(jīng)預(yù)算可定為150元，然后隨著出租率的提升逐步調(diào)整平均房?jī)r(jià)，提高營(yíng)收。合作方式分析基于以上分析，我們認(rèn)為合作方式為租賃物業(yè)，改造成如家直營(yíng)店－如家快捷酒店店，由于目前該物業(yè)尚未投入使用，酒店所需經(jīng)營(yíng)設(shè)備均需重新購(gòu)置，需要投入很大資金改造經(jīng)營(yíng)，該酒店改造成商務(wù)酒店后，必將產(chǎn)生良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及很強(qiáng)的品牌影響，清新的風(fēng)格必然對(duì)該房產(chǎn)的項(xiàng)目增值產(chǎn)生較大的影響，也能為業(yè)主提供穩(wěn)定的租金收入。三、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)分析平均房?jī)r(jià)：150元平均出租率：85%客房數(shù)：108間年?duì)I業(yè)收入：502萬元客房經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：261萬營(yíng)業(yè)稅、投資利息：28萬租金：157萬所得稅前利潤(rùn)：約76萬投資金額：600萬回收期：約8年通過項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售分析，我們初步設(shè)定賓館的平均房?jī)r(jià)為150元，平均出租率是根據(jù)周邊相類似的酒店的近幾年平均出租率推算出來的，為75％。由于金橋路上的中低檔酒店的競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，多半以旅游團(tuán)隊(duì)為主，房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。為了避免此類情況的出現(xiàn)，如家酒店連鎖將客源市場(chǎng)的定位重點(diǎn)放在商務(wù)散客。而如家酒店連鎖的主要優(yōu)勢(shì)就是商務(wù)散客的客源。根據(jù)攜程旅行網(wǎng)在同類市場(chǎng)的商務(wù)散客的銷售經(jīng)驗(yàn)，做到75％的年平均出租率是有一定把握的。通過以上基本數(shù)據(jù)測(cè)算出來的全年的客房營(yíng)業(yè)收入為402萬左右，所得稅前利潤(rùn)34萬，投資回收期限約9年。五、合作展望如測(cè)算表所示，由于原建筑
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