【正文】 括 旅 游 紀 念 品 商 店 、 傳 統(tǒng) 飲 食 名 店 、 茶 藝 館 及 小 型 博 物 館 。（ 2） 火 宮 殿 風 味 街 ： 規(guī) 劃 結 合 湘 江 劇 院 ， 擴 大 規(guī) 模 ， 將 美 食 街 沿 坡 子街 發(fā) 展 ， 成 為 具 有 濃 郁 傳 統(tǒng) 氣 息 的 飲 食 、 文 化 中 心 。（ 3） 旅 游 服 務 中 心 ： 結 合 湘 江 風 光 帶 ， 在 人 民 路 改 造 時 ， 發(fā) 展 具 有 較高 標 準 的 賓 館 、 酒 店 ， 提 高 片 區(qū) 的 綜 合 服 務 水 平 。一 條 商 業(yè) 主 軸 ： 規(guī) 劃 設 想 將 黃 興 南 路 改 造 成 一 個 具 有 民 國 初 期 風 貌 為特 征 的 商 業(yè) 步 行 街 ， 成 為 片 區(qū) 商 業(yè) 發(fā) 展 的 主 軸 。 黃 興 南 路 北 段 以 高 級 服 裝專 賣 店 、 珍 寶 首 飾 店 為 主 ， 銜 接 五 一 商 業(yè) 廣 場 ， 黃 興 南 路 南 段 以 電 子 電 腦產(chǎn) 品 商 店 、 照 相 器 材 商 店 、 眼 鏡 店 為 主 。五 條 商 業(yè) 擴 展 軸 ：坡 子 街 ： 發(fā) 展 特 色 風 味 小 吃 ， 成 為 雅 俗 共 享 的 美 食 街 。永 湘 街 ： 形 成 花 、 鳥 、 魚 的 專 業(yè) 市 場 。東 茅 街 ： 經(jīng) 營 窗 簾 ， 床 上 用 品 的 特 色 市 場 。大 古 道 巷 ： 經(jīng) 營 書 畫 、 古 玩 、 文 物 等 特 色 商 品 。小 古 道 巷 ： 經(jīng) 營 文 具 器 材 、 樂 器 為 主 。 周 邊 物 業(yè) 租 售 情 況黃 興 南 路 ： 由 于 正 在 拆 遷 ， 調(diào) 查 了 解 到 過 去 的 租 金 是 50100 元 / m2.天 ， 估 計 以 后 的 售 價 平 均 在 5 萬 元 /m2 左 右 （ 不 含 產(chǎn) 權 費 ） 。平 和 堂 ： 采 取 扣 率 方 式 2530%（ 根 據(jù) 商 品 而 定 ） ， 不 租 售 。友 誼 名 店 :采 取 扣 率 方 式 2530%（ 根 據(jù) 商 品 而 定 ） ， 不 租 售 。東 漢 名 店 ： 地 下 一 層 至 三 層 （ 包 括 12 層 之 間 的 夾 層 ） 為 商 鋪 分 割 出售 ， 采 用 店 中 店 式 經(jīng) 營 ， 四 層 以 上 為 酒 店 ， 一 層 臨 街 最 高 售 價 萬 元/m2， 最 低 3 萬 元 /m2， 內(nèi) 部 一 般 在 萬 元 /m2， 現(xiàn) 已 全 部 售 完 ， 但 由 于管 理 不 善 ， 布 局 不 好 ， 現(xiàn) 只 有 一 層 在 經(jīng) 營 ， 其 他 樓 層 停 業(yè) 。萬 代 廣 場 ： 一 至 四 層 為 商 鋪 ， 五 至 十 五 層 為 商 住 兩 用 房 ， 店 鋪 以 開 架 式經(jīng) 營 ， 開 發(fā) 商 銷 售 時 采 取 返 租 的 形 式 ， 租 金 為 合 同 價 的 812%。 由 于 試15 / 36營 業(yè) 一 段 時 間 效 果 不 好 ， 租 戶 都 已 停 業(yè) 。 經(jīng) 調(diào) 查 得 知 ， 一 層 面 對 黃 興 中路 的 店 鋪 價 格 為 ：店 鋪 1： 面 積 平 方 米 ， 售 價 700 萬 元 ， 折 單 價 萬 元 /m2；店 鋪 2： 面 積 平 方 米 ， 售 價 400 萬 元 ， 折 單 價 萬 元 /m2；店 鋪 3： 業(yè) 主 自 購 自 用 ， 建 筑 面 積 105 平 方 米 ， 使 用 面 積 51 平 方 米 ，購 價 365 萬 元 ， 折 單 價 萬 元 /m2， 而 現(xiàn) 在 部 分 業(yè) 主 轉(zhuǎn) 賣 的 價 格 在 45萬 元 人 民 幣 ， 如 出 租 的 話 ， 租 金 840 元 / 左 右 （ 按 使 用 面 積 計 算 ， 不含 稅 及 水 電 空 調(diào) 費 ） ， 該 項 目 的 銷 售 價 格 按 最 保 守 估 計 ， 每 平 方 米 為 4萬 元 ， 租 金 也 按 最 保 守 估 計 ， 每 平 方 米 （ 建 筑 面 積 ） 為 20 元 / 。 項 目 發(fā) 展 優(yōu) 勢 品 牌 共 享 優(yōu) 勢目 前 國 內(nèi) 市 場 的 競 爭 已 經(jīng) 由 產(chǎn) 品 競 爭 階 段 跳 躍 到 了 品 牌 競 爭 階 段 ， 房 地產(chǎn) 企 業(yè) 進 入 了 品 牌 營 銷 階 段 ， 零 售 企 業(yè) 也 開 始 重 視 依 托 于 品 牌 的 服 務 體 系的 開 發(fā) 。 與 集 團 的 合 作 ， 將 首 先 獲 得 品 牌 共 享 的 優(yōu) 勢 。這 兩 個 品 牌 在 各 自 的 市 場 上 已 經(jīng) 具 有 一 定 的 競 爭 優(yōu) 勢 ， 這 一 戰(zhàn) 略 協(xié) 作 合 作模 式 的 建 立 ， 將 充 分 發(fā) 揮 其 各 自 品 牌 的 吸 引 力 ， 為 集 團 引來 買 房 者 ， 集 團 的 房 子 為 聚 集 顧 客 群 。 這 一 優(yōu) 勢 不 僅 僅 體 現(xiàn)在 區(qū) 位 開 發(fā) 上 ， 還 可 以 體 現(xiàn) 在 招 商 上 和 營 銷 推 廣 上 。 業(yè) 務 拓 展 優(yōu) 勢與 集 團 的 相 互 選 擇 顯 示 了 其 發(fā) 展 的 戰(zhàn) 略 眼 光 ， 這 一 戰(zhàn)略 協(xié) 作 模 式 的 建 立 ， 極 其 有 利 于 雙 方 的 業(yè) 務 拓 展 。 目 前 集 團 除在 大 連 發(fā) 展 房 地 產(chǎn) 項 目 外 ， 其 業(yè) 務 已 經(jīng) 延 伸 至 廣 州 、 北 京 、 長 春 、 成 都 、南 京 、 貴 陽 和 昆 明 等 地 ， 并 紛 紛 成 立 了 經(jīng) 營 機 構 。 這 為 向 中 國各 城 市 的 擴 張 提 供 了 便 捷 的 階 梯 。 同 樣 ， 在 世 界 范 圍 內(nèi) 享 有 廣 闊的 資 源 網(wǎng) 絡 ， 除 了 在 國 內(nèi) 市 場 為 集 團 房 地 產(chǎn) 項 目 的 開 發(fā) 積 聚 人 氣外 ， 也 可 以 為 集 團 其 他 業(yè) 務 的 發(fā) 展 提 供 互 補 性 協(xié) 助 。16 / 36 外 部 環(huán) 境 優(yōu) 勢90 年 代 中 期 以 來 ， 市 的 城 市 建 設 步 伐 明 顯 加 快 。 尤 其 是 對 黃 興 北 、中 、 南 山 路 ， 以 及 五 一 廣 場 商 業(yè) 中 心 區(qū) 的 改 造 拆 遷 ， 正 在 大 刀 闊 斧 的 進 行著 。 市 政 府 的 設 想 是 將 這 三 條 商 業(yè) 街 以 五 一 廣 場 為 核 心 由 北 向 南 貫 穿起 來 ， 屆 時 一 個 長 度 在 全 國 屈 指 可 數(shù) 的 商 業(yè) 街 將 出 現(xiàn) 在 市 內(nèi) 。項 目 正 位 于 黃 興 南 路 改 造 區(qū) 域 內(nèi) ， 市 政 府 非 常 支 持給 帶 來 先 進 的 業(yè) 態(tài) 和 管 理 經(jīng) 驗 ， 也 非 常 支 持 集 團 為市 的 商 業(yè) 街 改 造 投 資 建 店 。 因 此 ， 市 政 府 在 項 目 審 批 手 續(xù) 以 及 政策 上 都 會 為 該 項 目 創(chuàng) 造 一 個 良 好 的 外 部 環(huán) 境 。四 、 建 設 條 件 分 析 和 工 程 進 度 安 排 建 設 條 件 分 析 場 址 選 擇建 設 大 型 商 業(yè) 項 目 ， 能 否 取 得 可 觀 的 經(jīng) 濟 效 益 ， 地 理 位 置 是 關 鍵 之 關 鍵 。購 物 廣 場 位 于 市 最 繁 華 的 商 業(yè) 中 心 區(qū) 的 天 心 區(qū) ， 東 臨 黃 興 南 路 ，西 臨 市 糖 酒 公 司 ， 南 臨 小 巷 ， 北 臨 解 放 路 。黃 興 南 路 西 側(cè) 為 新 規(guī) 劃 的 三 層 商 業(yè) 用 房 ， 東 側(cè) 為 重 新 裝 修 、 改 造 后 原 商業(yè) 用 房 。 解 放 西 路 將 規(guī) 劃 為 酒 吧 一 條 街 。由 此 可 見 ， 該 項 目 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 商 業(yè) 氛 圍 濃 厚 ， 交 通 便 利 ， 是 建 設 大型 購 物 廣 場 的 理 想 場 地 。 外 部 配 套 條 件該 項 目 周 圍 基 礎 設 施 達 到 六 通 ， 即 通 道 路 、 上 水 、 下 水 、 電 、 煤 氣 和 通訊 設 施 ， 所 以 ， 項 目 所 需 的 外 部 配 套 條 件 已 具 備 。17 / 36 工 程 進 度 安 排該 項 目 自 2022 年 6 月 開 始 前 期 準 備 工 作 ， 2022 年 12 月 中 旬 動 工 興建 ， 2022 年 12 月 底 竣 工 。 2022 年 1 月 投 入 試 營 業(yè) 。 具 體 工 程 進 度 安 排 如下 ：工 程 進 度 安 排 表2022年 2022年序號 項目名稱 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 項目立項2 項目規(guī)劃和方案設計3 項目可行性研究報告4 項目設計5 土石方工程6 支護工程7 地下室工程8 主體工程9 設備安裝工程10 室內(nèi)裝修工程11 室外裝修工程12 室外工程13 竣工驗收五 、 項 目 的 規(guī) 模 和 性 質(zhì)該 項 目 是 集 商 場 、 大 型 超 市 、 餐 飲 為 一 體 的 大 型 商 業(yè) 中 心 。該 項 目 占 地 面 積 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 平 方 米 。 其中 ： 地 下 建 筑 面 積 平 方 米 ； 地 上 建 筑 面 積 平 方 米 。 覆蓋 率 73%， 容 積 率 ， 綠 化 率 20%。該 項 目 地 下 一 層 ， 地 上 四 層 ， 建 筑 物 總 高 度 米 ， 局 部 高 度 米 。各 層 建 筑 面 積 及 層 高 分 別 為 ： 地 下 室 建 筑 面 積 為 平 方 米 ，層 高 米 ； 地 上 一 層 ， 建 筑 面 積 為 平 方 米 ， 層 高 米 ； 二 、三 層 ， 每 層 建 筑 面 積 為 平 方 米 ， 層 高 6 米 ； 地 上 四 層 ， 建 筑 面積 為 平 方 米 ， 層 高 米 。18 / 36六 、 工 程 設 計 和 功 能 要 求 工 程 設 計 功 能 分 配該 項 目 具 體 功 能 分 配 見 下 表 ：位 置 面 積 （ m2） 高 度 （ m） 功 能 面 積 （ m2）停 車 場 (322 個 車 位 ) 9324消 防 水 池水 泵 房通 風 泵 房配 電 室空 調(diào) 機 房2440倉 庫 860地 下 一 層 其 它 店 鋪 10300一 層 其 它 超 市 10600二 層 6其 它 超 市 9810餐 飲 辦 公 706三 層 6其 它 餐 飲 10600四 層 其 它 交 通 布 局保 證 人 流 與 購 物 車 流 和 供 貨 車 流 避 免 交 叉 ， 各 自 出 入 方 便 。平 面 交 通 ： 在 建 筑 物 的 四 周 設 環(huán) 形 人 行 步 道 ， 一 層 設 三 個 人 流 出 入 口 ，地 下 停 車 場 用 的 二 個 汽 車 出 入 口 ， 一 個 貨 車 入 口 和 設 一 個 室 外 卸 貨 平 臺 。垂 直 交 通 ： 地 下 室 至 地 上 四 層 設 10 部 人 行 步 道 （ 五 上 ， 五 下 ） ； 二層 至 三 層 設 4 部 人 行 步 道 （ 二 上 ， 二 下 ） ， 2 部 自 動 扶 梯 （ 一 上 ， 一 下 ） ；收 貨 區(qū) 設 貨 梯 2 部 從 地 下 室 至 地 上 四 層 ， 一 層 至 四 層 設 8 個 鋼 筋 混 凝 土樓 梯 ， 其 中 有 4 個 樓 梯 通 往 地 下 室 。19 / 36 建 筑 設 計該 項 目 嚴 格 遵 照 國 家 頒 布 的 現(xiàn) 行 各 設 計 規(guī) 范 及 市 有 關 城 市 規(guī) 劃 ，消 防 、 交 通 要 求 ， 并 按 照 設 計 任 務 書 所 確 定 的 條 件 進 行 設 計 。考 慮 城 市 景 觀 及 區(qū) 域 內(nèi) 已 有 的 建 筑 風 格 ， 發(fā) 揮 項 目 優(yōu) 勢 ， 利 用 建 筑 造 型 、體 量 、 顏 色 、 創(chuàng) 造 出 一 個 造 型 大 方 得 體 、 簡 潔 具 有 超 時 代 氣 息 的 現(xiàn) 代 建 筑新 形 象 。給 周 圍 居 民 獻 上 具 有 安 全 便 捷 的 交 通 環(huán) 境 ， 溫 馨 的 購 物 環(huán) 境 、 愉 悅 的 娛樂 環(huán) 境 ， 舒 適 的 休 息 環(huán) 境 的 耳 目 一 新 、 親 切 可 人 的 商 業(yè) 中 心 。 結 構 設 計該 項 目 采 用 片 筏 基 礎 ， 主 體 采 用 框 架 結 構 ， 柱 網(wǎng) 為 和， 樓 板 、 屋 面 采 用 現(xiàn) 澆 鋼 筋 混 凝 土 。 墻 體 采 用 空 心 磚 砌 筑 。 裝 修外 裝 修 ： 干 掛 理 石 。內(nèi) 裝 修 ： 一 層 ， 各 專 賣 店 粗 裝 修 。 地 面 采 用 花 崗 石 磨 光 板 ， 其 它 部 分 精裝 修 。二 、 三 層 、 四 層 ， 內(nèi) 墻 及 柱 均 做 裝 修 面 ， 涂 白 色 乳 膠 漆 。 頂 棚鋼 絲 網(wǎng) ， 現(xiàn) 澆 水 磨 石 地 面 。地 下 一 層 ， 地 面 采 用 細 石 混 凝 土 壓 光 地 面 ， 墻 面 及 頂 棚 為 噴 白涂 料 ， 汽 車 上 下 坡 道 應 做 成 鋸 齒 形 防 滑 路 石