【正文】 m216000八綠化工程m23000 其他工程費(fèi)用和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)道路建設(shè)用地征地費(fèi)：，征地單價(jià)3萬(wàn)元/畝。舊城改造拆遷補(bǔ)償費(fèi)：本項(xiàng)目天合大街舊城改造區(qū)域涉及單位9家，居民戶(hù)25戶(hù)，統(tǒng)計(jì)建筑面積16000㎡，拆遷安置單價(jià)按1000元/㎡計(jì)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)1600萬(wàn)元。建設(shè)單位管理費(fèi)：按第一部分工程費(fèi)用之和的2%計(jì)取。工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件計(jì)取。工程前期費(fèi)：參考國(guó)家計(jì)委計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)文計(jì)取。工程監(jiān)理費(fèi)：按建辦市函[2007]233號(hào)文計(jì)取?；绢A(yù)備費(fèi)：按第一、二部分工程費(fèi)用之和10%計(jì)取。建設(shè)期貸款利息：%計(jì)算。 投資估算經(jīng)估算，（詳見(jiàn)附表）。其中：第一部分工程費(fèi)用 第二部分工程費(fèi)用 道路征地費(fèi) 拆遷安置費(fèi) 1600萬(wàn)元基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 資金籌措方案，資金籌措方案為：申請(qǐng)國(guó)家開(kāi)行貸款4800萬(wàn)元，%；，%。第九章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布實(shí)施的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；國(guó)家計(jì)委委托中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司編寫(xiě)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和行業(yè)有關(guān)規(guī)定。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率為6%。本項(xiàng)目計(jì)算期定為11年，其中建設(shè)期1年，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期10年。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資數(shù)據(jù)見(jiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表，投資使用計(jì)劃為第一年按全部投資的100%投入，投資計(jì)劃安排及資金籌措數(shù)據(jù)見(jiàn)輔助附表3。由于XX縣重大建設(shè)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)有限公司是受XX縣政府委托，代表政府進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)整理，因此本項(xiàng)目不計(jì)算項(xiàng)目的有關(guān)稅金和附加，也不計(jì)算所得稅等企業(yè)稅費(fèi)。 收入估算項(xiàng)目區(qū)改造后屬縣城新的主中心區(qū)，天合大街及配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目實(shí)施后，在道路兩側(cè)將形成建設(shè)用地160畝，按照城市建設(shè)總體規(guī)劃及區(qū)域控制性規(guī)劃，政府對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行了控制，該區(qū)土地規(guī)劃為綜合商住用地，形成的160畝土地屬可用于出讓、拍賣(mài)的土地。經(jīng)分析該土地收購(gòu)價(jià)為3萬(wàn)元/畝，經(jīng)本次整理后，土地將大幅增值，按建設(shè)用地開(kāi)發(fā)計(jì)劃預(yù)測(cè)10年開(kāi)發(fā)完成，綜合拍賣(mài)價(jià)按50萬(wàn)元/畝計(jì)，扣除拍賣(mài)后上繳中省相關(guān)費(fèi)用7萬(wàn)元/畝，則凈增值40萬(wàn)元/畝。另外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司目前已收儲(chǔ)三塊黃金地段土地，土地性質(zhì)為綜合商業(yè)用地，總面積70畝，經(jīng)分析，該土地綜合拍賣(mài)價(jià)按70萬(wàn)元計(jì)，扣除拍賣(mài)后上繳中省相關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元/畝，則凈增值60萬(wàn)元/畝，兩類(lèi)土地平均綜合凈收益為45萬(wàn)元/畝。預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)用地總收益為10350萬(wàn)元，年開(kāi)發(fā)23畝，則年收益1035萬(wàn)元。 成本費(fèi)用估算本項(xiàng)目建成后主要的成本費(fèi)用為：人員工資福利費(fèi)、折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、借款利息支出及其他費(fèi)用等。工資福利費(fèi)本項(xiàng)目工資福利費(fèi)為從事土地出讓轉(zhuǎn)讓工作人員工資福利費(fèi)。公司參余本項(xiàng)目管理人員按8人計(jì)，年平均工資標(biāo)準(zhǔn)按15000元/人，福利費(fèi)按工資總額的14%計(jì)算。折舊費(fèi)本項(xiàng)目折舊費(fèi)用按平均年限法計(jì)算，道路及設(shè)施折舊年限按20年，殘值率按5%計(jì)算。攤銷(xiāo)費(fèi)本項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）攤銷(xiāo)年限按10年計(jì)算，；其他資產(chǎn)按5年攤銷(xiāo)。財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)財(cái)務(wù)制度，經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息——建設(shè)投資借款利息作為財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入總成本費(fèi)用。%的年利率計(jì)算。其他費(fèi)用估算本項(xiàng)目建成后每年其它管理及業(yè)務(wù)費(fèi)用按運(yùn)營(yíng)收入的5%計(jì)算。本項(xiàng)目年總成本費(fèi)用估算及經(jīng)營(yíng)成本數(shù)據(jù)見(jiàn)輔助報(bào)表6。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算盈利能力指標(biāo)的計(jì)算1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下：（式中：CI為現(xiàn)金流入，CO為現(xiàn)金流出，下同）本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%。2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（式中IC為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目為6%）本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。3）投資回收期（pt）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，投資回收期（pt）是指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間，其計(jì)算公式如下：本項(xiàng)目全部投資投資回收期（pt）。4）總投資收益率（ROI）表示總投資的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)（EBIT）與項(xiàng)目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率計(jì)算公式如下：5）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）表示項(xiàng)目資本金的盈利水平，系指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)（NP）與項(xiàng)目資本金（EC）的比率。項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率計(jì)算公式如下：償債能力分析1）利息備付率（ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(rùn)（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）的比值，它從付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度。分年計(jì)算結(jié)果見(jiàn)借款還本付息計(jì)劃表，從表中看， ICR前三年在1～，以后各年逐年顯著提高，表明利息償付的保障程度較高。2）償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內(nèi)，用于計(jì)算還本付息的資金（EBITDATAX）與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度。分年度計(jì)算結(jié)果見(jiàn)借款還本付息計(jì)劃表，從表中看，各年DSCR均大于1，表明可用于還本付息的資金保障程度高。3）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）系指各期末負(fù)債總額（TL）同資產(chǎn)總額（TA）的比率，計(jì)算公式如下：由資產(chǎn)負(fù)債表可看出，%，大于60%，以后各年呈下降趨勢(shì)，經(jīng)營(yíng)第二年起均小于60%。表明項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全、穩(wěn)健，具有較強(qiáng)的籌資能力，也表明債權(quán)人和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)較小。財(cái)務(wù)生存能力分析通過(guò)考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)盈余資金，由項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表可以看出，以后各年依次增大，可以滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流量。，大于零，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)可持續(xù)性。 不確定性分析對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析計(jì)算可見(jiàn)：在土地出讓價(jià)格降低10%時(shí)，%；當(dāng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資增加10%時(shí)，%，均大于基準(zhǔn)收益率6%。由此可以看出該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力是很強(qiáng)的。變動(dòng)因素10%5%基本方案5%10%土地出讓價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本建設(shè)投資從上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于本項(xiàng)目設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，借款償還期滿(mǎn)足貸款機(jī)構(gòu)的要求，從敏感性分析看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 參數(shù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定社會(huì)折現(xiàn)率為8%。本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期限為11年，其中建設(shè)期1年。 效益與費(fèi)用范圍的調(diào)整轉(zhuǎn)移支付的處理扣除項(xiàng)目投入及產(chǎn)出中屬于轉(zhuǎn)移支付的國(guó)內(nèi)銀行銀行借款利息等。間接效益與間接費(fèi)用的計(jì)算本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)增加地方財(cái)政收入，增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮該地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)區(qū)域科技進(jìn)步、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及提高當(dāng)?shù)鼐用裎镔|(zhì)文化生活水平等都將產(chǎn)生重要的影響。項(xiàng)目的建設(shè)在帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的同時(shí)也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生一些影響，雖然也采取了相應(yīng)的治理措施，但仍會(huì)有少量的污染。上述均屬項(xiàng)目的間接效益或間接費(fèi)用，但由于難以量化，對(duì)上只作定性分析。 效益與費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整由于效益與費(fèi)用范圍的調(diào)整、涉及外匯與人民幣換算時(shí)以影子匯率代替官方匯率以及主要投入和產(chǎn)出用影子價(jià)格代替財(cái)務(wù)價(jià)格等原因，將導(dǎo)致效益與費(fèi)用數(shù)值的變化?，F(xiàn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)調(diào)整的項(xiàng)目分述如下：對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的調(diào)整。1）建筑工程費(fèi)用的調(diào)整 對(duì)建筑工程費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。2）其他費(fèi)用調(diào)整其他費(fèi)用中的土地費(fèi)用應(yīng)予以調(diào)整，該項(xiàng)目占用土地多為耕地，土地費(fèi)用的計(jì)算采用項(xiàng)目占用土地在整個(gè)占用期間逐年凈效益的現(xiàn)值之和，作為土地費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目建設(shè)投資中的方式，具體計(jì)算如下：① 土地機(jī)會(huì)成本的計(jì)算該項(xiàng)目建設(shè)期1年，運(yùn)營(yíng)期按10年計(jì)算，用地類(lèi)別為耕地，位于黃土高原區(qū)，每畝土地平均征購(gòu)費(fèi)用為 3萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查該耕地現(xiàn)行用途為種植小麥或玉米，經(jīng)分析還可用于種植花生和棉花，假定這幾種作物都可以復(fù)種2次。按最好可替代用途花生計(jì)算，查表得每畝土地最大經(jīng)濟(jì)效益為331元/畝年，NB0=3312=662元/畝年。在計(jì)算期內(nèi)年凈效益增長(zhǎng)率g=2%，社會(huì)折現(xiàn)率8%，項(xiàng)目壽命期n=11年；由于NB0根據(jù)1990年年初的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，項(xiàng)目開(kāi)工期為2008年，所以τ=18。于是每畝土地的機(jī)會(huì)成本為：土地機(jī)會(huì)成本費(fèi)用總額==② 新增資源消耗的計(jì)算新增資源消耗中的拆遷費(fèi)主要為建筑施工費(fèi)用，影子價(jià)格下的拆遷費(fèi)=1600=1760萬(wàn)元其他幾項(xiàng)新增資源消耗費(fèi)用不作調(diào)整，則新增資源消耗費(fèi)用總額為新增資源消耗費(fèi)用=1760+=（萬(wàn)元）因?yàn)橥恋赜白淤M(fèi)用總額=土地機(jī)會(huì)成本+土地新增資源消耗費(fèi)用調(diào)整后項(xiàng)目土地影子費(fèi)用總額=+=。調(diào)增23萬(wàn)元。效益調(diào)整本建設(shè)項(xiàng)目的主要收入來(lái)源為土地出讓收入。由于這些收入確定的價(jià)格相對(duì)合理，故對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的收入數(shù)據(jù)不作調(diào)整。成本費(fèi)用調(diào)整對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的成本費(fèi)用中扣除轉(zhuǎn)移支付的各項(xiàng)即構(gòu)成該項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的成本費(fèi)用。 經(jīng)濟(jì)贏利能力分析經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）是項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算公式如下：（式中B為效益流入量，C為費(fèi)用流出量，下同）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）%，大于社會(huì)折現(xiàn)率8%，表明項(xiàng)目是可以接受的。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）是指按社會(huì)折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折算到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（式中IS為社會(huì)折現(xiàn)率）本項(xiàng)目在社會(huì)折現(xiàn)率為8%時(shí)，大于零，這說(shuō)明國(guó)家為這個(gè)項(xiàng)目付代價(jià)后，除得到符合社會(huì)折現(xiàn)率的社會(huì)盈余外，所以該項(xiàng)目是可以考慮接受的。從上述國(guó)民經(jīng)濟(jì)贏利能力分析可以看出，投資本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于社會(huì)折現(xiàn)率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于零，所以從國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度看項(xiàng)目也是可行的。 綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目是根據(jù)XX縣城近期建設(shè)規(guī)劃建設(shè)的天合大街舊城改造及道路基礎(chǔ)設(shè)施，它的建成將為XX縣城快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)為建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件，有效地解決了城市建設(shè)用地短缺的問(wèn)題，對(duì)盡快建成新的城市格局、提高XX招商引資吸引力、XX社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到舉足輕重的推動(dòng)作用。經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析，%，%，高于本項(xiàng)目設(shè)定的6%的基準(zhǔn)值。，；財(cái)務(wù)不確定分析顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；%，大于社會(huì)折現(xiàn)率8%，大于零。從以上主要指標(biāo)看，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)均較好，項(xiàng)目無(wú)論從財(cái)務(wù)角度還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)角度看均是可行的。第十章 結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目符合XX縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，是XX縣城近期建設(shè)規(guī)劃中的重要項(xiàng)目，項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)縣城新舊城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，分流過(guò)境交通，改善市民居住環(huán)境，完善城市路網(wǎng)布局具有重要意義。項(xiàng)目實(shí)施后，既滿(mǎn)足了城市過(guò)境交通分流需要，也對(duì)舊城區(qū)的改造拉動(dòng)作用突出，無(wú)疑將對(duì)城區(qū)形成完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，為XX縣城發(fā)展、創(chuàng)建衛(wèi)生城市和招商引資奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從工程技術(shù)角度看，本項(xiàng)目的道路和基礎(chǔ)設(shè)施工程，技術(shù)是成熟可靠的，不存在技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，只要建設(shè)資金到位，定能如期建成。由于開(kāi)發(fā)整理形成的建設(shè)用地位于擬建道路兩側(cè)，按照縣城近期發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)將開(kāi)發(fā)成為住宅、綜合及商業(yè)等功能區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅恋厣蹈?，通過(guò)整理開(kāi)發(fā)前后的地價(jià)差異，不但能使項(xiàng)目借款還本付息，還將有一定的超額回報(bào)。根據(jù)財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，同時(shí)這種項(xiàng)目運(yùn)作方式也是成熟的。綜上所述，本項(xiàng)目符合國(guó)家和XX縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)XX縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重要作用，工程技術(shù)方案和運(yùn)作模式成熟可靠，財(cái)務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)較好。本項(xiàng)目不僅是必要的，也是可行的。 建議本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于資金按時(shí)足額到位，因此，除資金籌措方案提及的籌資措施外，還要有備用籌資渠道，以使資金有充分的保證。加大招商引資力度，擴(kuò)大宣傳，爭(zhēng)取更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)XX縣城進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，以保證開(kāi)發(fā)整理建設(shè)用地如期獲得收益。項(xiàng)目建設(shè)投資估算表序號(hào)工程名稱(chēng)估算價(jià)值(萬(wàn)元)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑工程安裝工程其他費(fèi)用合 計(jì)單位數(shù)量指標(biāo)(元)一第一部分工程直接費(fèi)用（一）道路工程機(jī)動(dòng)車(chē)道路面444444㎡24000185非機(jī)動(dòng)車(chē)道路面297297㎡18000165人行道路面180180㎡15000120路基土方360360m312000030綜合管溝108108m1200900交通管理3030m1500200小計(jì)1419（二）排水工程1排水管網(wǎng)1568d3002020m500400d4003535m700500d5006060m1000600d6009191m1300700d10004242m3