【正文】 后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。消防系統(tǒng)[工作程序]日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電維修工協(xié)同下排除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查a. 由弱電維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；b. 由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。維修保養(yǎng)a. 弱電維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次， c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。物業(yè)主任a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。弱電設(shè)備[工作程序]分承包方維保人員a. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；b. 弱電維修工作記錄《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》；c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。設(shè)備維修工a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。保安人員a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。物業(yè)主任a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；d. 每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門；h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。物業(yè)主任：負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工作，每月組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)配電設(shè)備 [低壓開關(guān)柜]l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。l 開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。l 雙電源切換箱能自動(dòng)切換。l 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。[照明設(shè)備]l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。l 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。l 倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。l 移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓24伏。[防雷接地裝置]l 檢查接地電阻值是否符合要求。l 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。l 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。[各種管理資料齊全]l 原始資料齊全。l 日常運(yùn)行記錄資料。l 操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備[曳引機(jī)]l 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。l 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。l 制動(dòng)器完好、可靠。[轎廂]l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。l 應(yīng)急對(duì)講完好可靠。l 超載報(bào)警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。l 轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。[安全系統(tǒng)]l 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。l 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。[供電系統(tǒng)]l 每臺(tái)梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。l 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。l 動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用。l 轎頂、井道照明齊全良好。l 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無(wú)臨時(shí)跳線。l 接地保護(hù)符合要求。[底坑]l 無(wú)積水、滲漏、線路受潮。l 照明、插座齊全完好。l 急停檢修開關(guān)有效。l 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。[資料]l 日常運(yùn)行記錄。l 原始技術(shù)資料。l 運(yùn)行管理制度。l 安全運(yùn)行證、年檢證。中央空調(diào)系統(tǒng)[主機(jī)]l 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。l 運(yùn)轉(zhuǎn)平衡，無(wú)沖擊、碰撞聲。l 油位正常，無(wú)漏油。l 制冷劑充注量符合出廠要求，管路無(wú)泄漏，且干燥、清潔。l 各監(jiān)測(cè)儀表齊全，靈敏可靠。l 電氣控制部分可靠，程序運(yùn)行正常。l 管道保溫良好。[循環(huán)泵及管道]l 循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無(wú)泄漏，閥門啟閉靈活。l 水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，潤(rùn)滑良好。l 電氣控制箱各元件齊全，正常可靠。l 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。l 管道設(shè)備等無(wú)銹蝕。l 管道保溫完整，無(wú)滴水。[水系統(tǒng)]l 定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測(cè)試，做到1次/月測(cè)試。l 水系統(tǒng)無(wú)泄漏。l 自動(dòng)放氣閥齊全、有效。l 保溫良好，支架無(wú)銹蝕。[風(fēng)機(jī)盤管、空調(diào)機(jī)及新風(fēng)機(jī)]l 風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。l 風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l 調(diào)速開關(guān)齊全、有效，溫度控制正常。l 空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常，無(wú)異常聲。l 空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。l 凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。l 電氣控制及接地保護(hù)符合規(guī)定。[資料]l 各運(yùn)行記錄。l 原始技術(shù)資料。l 操作運(yùn)行制度。給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)[盥洗附件]l 盥洗室各冷、熱水龍頭齊全有效，無(wú)滲漏。l 坐便器水位箱各零件齊全，能自動(dòng)控制水位，無(wú)滲漏。l 各延時(shí)沖洗閥完好，可調(diào)，無(wú)滲漏。l 所配置的各附件齊全。[排水系統(tǒng)]l 各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。l 各排水（污水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。l 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便。l 各排水橫管無(wú)倒返水，排水暢通。 [資料]l 原始竣工資料。l 日常運(yùn)行記錄。l 操作運(yùn)行管理制度。攝像監(jiān)控系統(tǒng)[控制臺(tái)]l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。[顯示屏]l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。l 各顯示器接線清楚，無(wú)隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。[電源設(shè)備]l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無(wú)隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。[攝像機(jī)]l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。[錄像機(jī)]l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。[資料]l 日常運(yùn)行記錄資料。l 原始技術(shù)資料(包括增擴(kuò)設(shè)備)。l 操作運(yùn)行管理制度。安保防盜系統(tǒng)[可視對(duì)講裝置]l 戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話?？梢曅盘?hào)良好。l 門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。可視良好、主機(jī)聯(lián)系情況良好。l 電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。[電子防盜門]l 閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上。l 電子密碼鎖好，且密碼能修改。l 鍵盤無(wú)損壞，不滲漏。l 電源正常。l 設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定。[資料]l 原始技術(shù)資料齊全。l 日常運(yùn)行記錄。l 操作運(yùn)行制度。消防及報(bào)警系統(tǒng)[噴淋頭及管道]l 不同規(guī)格的噴頭不得相互代用。l 噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符。l 噴頭、管道無(wú)滲漏、銹蝕。l 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。[消防送風(fēng)排煙設(shè)備]l 各防火閥門自動(dòng)、手動(dòng)開閉靈活有效。l 各送風(fēng)口完好、無(wú)堵塞、結(jié)灰。l 送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動(dòng)壓等參數(shù))符合出廠要求。l 送、排風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤(rùn)滑良好。l 各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠。l 風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。[消防報(bào)警]l 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。l 噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。l 報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報(bào)。[煙、溫感監(jiān)視裝置]l 各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確。[應(yīng)急廣播]l 廣播設(shè)備(擴(kuò)大機(jī)、話筒、卡座等)齊全完好。l 終端各喇叭完好。l 各樓層與控制中心播音功能切換良好。 [其他消防設(shè)施]l 機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位。 [資料]l 原始竣工資料。l 日常運(yùn)行記錄。l 定期試驗(yàn)記錄。l 操作運(yùn)行管理制度。樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)l 根據(jù)積累經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。l UPS檢查（1） 輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設(shè)備規(guī)定數(shù)值。（2） 電源容量適中，無(wú)過(guò)載，熔絲匹配正確。（3） 備用電源（蓄電池）充足，能維持規(guī)定時(shí)間，切換迅速可靠。（4） 接地保護(hù)符合規(guī)定。（5） 各聯(lián)系接線接點(diǎn)，可靠、無(wú)氧化現(xiàn)象。（6） 外表無(wú)塵。l 輸入/輸出控制器（1） 各電接點(diǎn)聯(lián)接可靠。（2） 各電板無(wú)塵、無(wú)氧化現(xiàn)象。（3） 輸入/輸出信號(hào)正確。l 各執(zhí)行機(jī)構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等）（1） 動(dòng)作正確可靠（2） 機(jī)械部件清潔、無(wú)塵、無(wú)氧化。l 溫度、壓力、流量傳感器，數(shù)據(jù)信號(hào)正確，表面無(wú)塵、無(wú)氧化現(xiàn)象。設(shè)備檔案與運(yùn)行報(bào)告 為規(guī)范、統(tǒng)一設(shè)備的管理模式，使“財(cái)富廣場(chǎng)五號(hào)辦公樓的設(shè)備得到有序管理，從而體現(xiàn)安必盛物業(yè)公司的管理特色，確保設(shè)備安全正常運(yùn)行。[適用范圍]l 電氣設(shè)備低壓配電柜（箱）、計(jì)量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。l 給排水設(shè)備排污泵、等。l 消防設(shè)備消防監(jiān)控設(shè)備等。l 暖通設(shè)備冷凍機(jī)、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)機(jī)、循環(huán)泵、分體空調(diào)機(jī)、等。l 電梯客梯。l 弱電設(shè)備安保監(jiān)控設(shè)備、門禁設(shè)備、應(yīng)急報(bào)警設(shè)備、樓宇監(jiān)控控制設(shè)備。[工作程序]l 按《設(shè)備臺(tái)帳編號(hào)說(shuō)明》對(duì)每臺(tái)設(shè)備分別進(jìn)行編號(hào)，并編制設(shè)備臺(tái)帳、填寫設(shè)備臺(tái)卡。l 設(shè)備重大故障，重要部位維修，中、大修，更換另配件應(yīng)填寫設(shè)備臺(tái)卡中的維修記錄。l 每臺(tái)設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)按《設(shè)備標(biāo)識(shí)內(nèi)容與要求》制作。l 設(shè)備管理要求設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備臺(tái)卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)的內(nèi)容相一致。設(shè)備管理安全制度設(shè)備維修工l 登高作業(yè)（2米以上）需兩人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。l 上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二