潢川項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析及產(chǎn)品定位報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-05-15 04:56:56 本頁(yè)面
【正文】 質(zhì)的規(guī)模化新盤，形象品質(zhì)俱佳的高層住宅在區(qū)域市場(chǎng)尚屬空白。潢川在售樓盤粗放設(shè)計(jì)當(dāng)?shù)?，極度缺乏緊湊實(shí)用的宜居型住宅產(chǎn)品。區(qū)域市場(chǎng)樓盤大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品大大降低其市場(chǎng)影響力。本摒棄傳統(tǒng)設(shè)計(jì)路線，抓住房?jī)r(jià)快速提升后，受眾敏感的購(gòu)買心里，以緊湊實(shí)用的宜居型產(chǎn)品定位，將大大提升本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目威脅點(diǎn)（T）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的威脅目前本項(xiàng)目所處區(qū)域及老城區(qū)內(nèi)存在數(shù)個(gè)在建、在售樓盤，這些競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)模大小不一，部分樓盤品質(zhì)較高，推廣手段也較豐富，必然會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)客戶有一定分流，對(duì)本項(xiàng)目有一定沖擊作用。國(guó)內(nèi)一線樓市持續(xù)低迷，購(gòu)房者觀望情緒明顯，房地產(chǎn)消費(fèi)與投資市場(chǎng)日趨冷淡，對(duì)潢川這樣的三線城市的影響也是不可小視。小結(jié)以上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的SWOT分析都是在項(xiàng)目尚未開始具體運(yùn)作的情況下得出的，是從項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合宏觀環(huán)境，對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤后得出的結(jié)論，其中并未包括項(xiàng)目具體產(chǎn)品的對(duì)比與分析，在產(chǎn)品定位的過(guò)程中將進(jìn)一步探討。四、項(xiàng)目具體定位下面將結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)前所處的市場(chǎng)環(huán)境，從地塊現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)方面出發(fā)，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目品質(zhì)、建筑風(fēng)格、樓盤價(jià)格等四個(gè)方面內(nèi)容進(jìn)行初步的定位和論證，為本項(xiàng)目開發(fā)提供可行的建議。目標(biāo)客戶群定位：結(jié)合本項(xiàng)目地塊、市場(chǎng)需求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等三方面的因素分析，我們發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的客戶群體將主要由二類人群構(gòu)成，第一類是潢川城區(qū)廣泛的中高收入階層；第二類是潢川縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有進(jìn)城置業(yè)需求的人群。□潢川城區(qū)廣泛的中高收入階層：他們數(shù)量最多，是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的主要力量。他們多分布于潢川各行各業(yè)，收入相對(duì)穩(wěn)定，有較強(qiáng)的購(gòu)買實(shí)力。他們大多對(duì)目前的城市發(fā)展動(dòng)向比較了解，其購(gòu)買決策也較為理性。他們大多以改善居住環(huán)境或結(jié)婚等為主，多考慮自用，其經(jīng)濟(jì)收入較強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)也有一定的承受能力，配套設(shè)施齊全、品質(zhì)較高的樓盤對(duì)其有較大吸引力。同時(shí)也有少部分極具投資意識(shí)的客戶眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，以投資升值為其購(gòu)房目的□項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有進(jìn)城置業(yè)需求的人群該類客戶主要集中在項(xiàng)目周邊的臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這類客戶人群對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域的生活環(huán)境比較熟悉，有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且收入穩(wěn)定，出于改善現(xiàn)有居住條件二次置業(yè)或投資的考慮，對(duì)住房有較強(qiáng)的需求，希望通過(guò)在縣城置業(yè)購(gòu)房來(lái)融入城市生活，提升生活品質(zhì)。項(xiàng)目品質(zhì)定位：□從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看：項(xiàng)目區(qū)域檔次鑫地花園老城區(qū)高檔財(cái)智家園三環(huán)路區(qū)域低檔東方半島老城區(qū)高檔 金潤(rùn)家園三環(huán)路區(qū)域中檔草湖北苑三環(huán)路區(qū)域低檔目前潢川縣在售樓盤存在高、中、低三個(gè)層次產(chǎn)品并存的現(xiàn)象，各自針對(duì)不同層次的消費(fèi)人群，其產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格也是參差不齊。中高品質(zhì)的高性價(jià)比樓盤是本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一大空白?！鯊牡貕K自身特點(diǎn)來(lái)看：本項(xiàng)目地段標(biāo)志性強(qiáng)，區(qū)域環(huán)境適宜居住。但受制于項(xiàng)目地塊區(qū)域目前的各項(xiàng)綜合配套不完善、項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀資源缺乏、周邊交通噪音污染等幾個(gè)明顯軟肋，本項(xiàng)目不適宜開發(fā)過(guò)于高端的住宅項(xiàng)目。下面將結(jié)合地塊自身，對(duì)影響地塊品質(zhì)的各因素進(jìn)行逐一評(píng)價(jià)。影響因子鑫地花園財(cái)智家園東方半島金潤(rùn)家園草湖北苑本項(xiàng)目地塊交通便利程度好較好較好較好較好較好生活配套好一般較好一般一般一般噪音及環(huán)境干擾較好一般較好一般一般一般大氣環(huán)境較好較好較好較好較好較好地段升值潛力好較好較好較好較好較好小區(qū)物業(yè)管理較好一般較好一般一般較好建筑質(zhì)量較好好一般較好較好好外部景觀較好一般較好一般一般一般內(nèi)部景觀一般一般較好一般一般一般樓盤附加值較好一般較好一般一般較好樓盤品質(zhì)定位高檔低檔低檔中檔低檔中高檔結(jié)合上表對(duì)本項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本地塊基本具備了開發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，且具備一定的升值空間。結(jié)合上面對(duì)需求、競(jìng)爭(zhēng)及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的綜合分析，將本項(xiàng)目定位于中高檔品質(zhì)樓盤。后期通過(guò)有效的策劃包裝來(lái)提升產(chǎn)品附加值，加之單套總價(jià)的合理控制，實(shí)現(xiàn)其性價(jià)比提升，增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。建筑風(fēng)格定位：本項(xiàng)目周邊區(qū)域在推樓盤較多，風(fēng)格也是千差萬(wàn)別，但是隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐漸成熟，各大樓盤都開始越但是普遍存在風(fēng)格模糊，外立面單調(diào)的問(wèn)題，但隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展與受眾的不斷進(jìn)步，購(gòu)房者來(lái)越注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)與建筑品質(zhì)，不拘禮于一種刻板的建筑形式風(fēng)格。本項(xiàng)目若要發(fā)揮地塊規(guī)模、企業(yè)品牌、地理區(qū)位及開發(fā)階段的諸多優(yōu)勢(shì)，也必須以差異化的建筑風(fēng)格創(chuàng)造別具一格的視覺(jué)沖擊力，強(qiáng)勢(shì)樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)同感。因此，我們建議將本項(xiàng)目建筑定位于現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。建筑風(fēng)格以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡(jiǎn)約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。建議建筑外立面建議采取基座、墻身、屋頂
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