光谷世界城物業(yè)運(yùn)營管理計(jì)劃書(已改無錯(cuò)字)
2023-02-19 04:06:31 本頁面
【正文】 多以甲方支付顧問費(fèi)為前提，令專業(yè)公司“旱澇保收”，另一方面由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤的動(dòng)力，沒有融入真正的經(jīng)營活動(dòng)中（如停車場的經(jīng)營），故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的情況，至于駐場代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)不足的狀況。因此，目前很多項(xiàng)目更多的考慮利用專業(yè)公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷售工作，而實(shí)際利用其專業(yè)意見僅限于項(xiàng)目前期而已。聘請專業(yè)公司進(jìn)行全面運(yùn)營管理工作，即實(shí)行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費(fèi)用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營管理的空間，專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)營管理兩大部分內(nèi)容，可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來看，作為項(xiàng)目的大業(yè)主（開發(fā)商）對項(xiàng)目運(yùn)營管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí)，開發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào)，更可能需出面收拾殘局。當(dāng)然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場就較為成功，由專業(yè)公司進(jìn)行操盤，令該項(xiàng)目的熱度不斷上升，業(yè)主得到了理想的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負(fù)一、二層，結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面?？梢姡@種模式在一定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營者心態(tài)的影響，如果是開發(fā)商對由專業(yè)公司操盤會(huì)產(chǎn)生較大利潤存在很大希望，忽視商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，這樣很可能會(huì)失望而歸，而如果專業(yè)公司的經(jīng)營管理較為短淺，限于眼前利益，那么結(jié)果也會(huì)得不償失。由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)營管理公司，對項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使項(xiàng)目運(yùn)營管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢，另一方面也可體現(xiàn)開發(fā)商對運(yùn)營管理的監(jiān)控力度，且全程參與運(yùn)營管理工作，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加快自身成長。當(dāng)然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營管理公司，對物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營管理這種方式是開發(fā)商通過從社會(huì)上招聘有類似經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，組建運(yùn)營管理公司，實(shí)行自行操作，運(yùn)營管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營管理和物業(yè)管理，兩大管理緊密聯(lián)系，相互配合，在管理上形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。通過組建運(yùn)營管理公司，可使經(jīng)營利潤的最大化；另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營管理自身的物業(yè)，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤的爭奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個(gè)人，同時(shí)也不會(huì)造成公司對外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。對開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。當(dāng)然，這種方式存在一個(gè)“培育”過程，招聘回來的人能否符合公司發(fā)展要求，專業(yè)知識是否過硬等，且需要一段的時(shí)間整合，將他們的經(jīng)驗(yàn)融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPING MALL運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，因此時(shí)間不會(huì)太長。（三）光谷世界城運(yùn)營管理公司組建模式建議 綜合以上五種商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式的有缺點(diǎn)，結(jié)合光谷世界城的自身情況，從長遠(yuǎn)和整體角度考慮，建議本項(xiàng)目采用第五種方式： 成立商業(yè)運(yùn)營管理公司進(jìn)行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作 當(dāng)然，如果公司從項(xiàng)目目前狀況和市場運(yùn)營管理運(yùn)作慣例角度考慮，也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式。 商業(yè)運(yùn)營管理公司由開發(fā)商組建成立，其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注入部分資產(chǎn)，如停車場、倉庫、廣告位、項(xiàng)目的三、四層及A區(qū)、D區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營管理公司的注冊資產(chǎn)，為商業(yè)運(yùn)營管理公司的日常運(yùn)營提供一定的收入來源，這對開展項(xiàng)目的日常運(yùn)營大有益處。（四）商業(yè)運(yùn)營管理公司的職能界限由于商業(yè)運(yùn)營公司由開發(fā)商組建，故從本質(zhì)上運(yùn)營管理
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