【正文】 管理的目標(biāo) 建立一個(gè)高效高素質(zhì)服務(wù)良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) 建立一個(gè)具備良好營(yíng)商環(huán)境的商業(yè)中心 建立一個(gè)具備良好品牌形象的商業(yè)中心 打造一個(gè)具有良好市場(chǎng)升值前景的商業(yè)中心莫干山路第二部分項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式與功能架構(gòu)一、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司籌建的必要性 （一）開發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算在光谷世界城的整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中，會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)如下所示：一期項(xiàng)目中，銷售部分的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場(chǎng)的首層和二層外，三層和四層主要進(jìn)行招商公開租賃。增加資金運(yùn)作途徑運(yùn)營(yíng)公司專業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，為項(xiàng)目后期發(fā)展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)營(yíng)一環(huán)，同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑。后經(jīng)總公司對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將物業(yè)管理公司撤并為運(yùn)營(yíng)管理公司下屬一個(gè)部門，才逐漸扭轉(zhuǎn)了項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)管理中出現(xiàn)的種種弊端。對(duì)開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。各部門具體人數(shù)可根據(jù)公司內(nèi)部對(duì)于人力資源合理化配置的要求進(jìn)行編制，出于為公司節(jié)約人力成本，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，發(fā)揮其最大工作效率，根據(jù)光谷世界城一期的規(guī)模，本人建議公司員工數(shù)控制在100－150人以內(nèi)（不含保潔人員，包含安保人員）。管理部的主要工作職責(zé)：光谷世界城B、C區(qū)24小時(shí)安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個(gè)世界城的安保及日常安全監(jiān)控、消防監(jiān)控等工作。這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營(yíng)管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，另一方面也可體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的監(jiān)控力度，且全程參與運(yùn)營(yíng)管理工作，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加快自身成長(zhǎng)。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中，兩部分是緊密聯(lián)系，不可分離，如項(xiàng)目的日常服務(wù)管理工作，既體現(xiàn)了物業(yè)管理的內(nèi)容，又體現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)管理的要點(diǎn)，物業(yè)管理中處處滲透了運(yùn)營(yíng)管理的特征，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。（五）開發(fā)商自身可持續(xù)發(fā)展的需要令商業(yè)物業(yè)“保值、增值”，盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn)。各部門之間相互溝通、協(xié)調(diào)、配合，形成一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。本計(jì)劃書建議：由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營(yíng)管理。另外，通過一期的良好運(yùn)營(yíng)管理，使投資者、運(yùn)營(yíng)者等獲得了理想的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)建立了一個(gè)專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，對(duì)二期和三期的后續(xù)開發(fā)、招商、銷售乃至運(yùn)營(yíng)管理的巨大促進(jìn)也不言而喻。 商戶的維系和調(diào)整216。當(dāng)然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場(chǎng)就較為成功，由專業(yè)公司進(jìn)行操盤，令該項(xiàng)目的熱度不斷上升，業(yè)主得到了理想的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負(fù)一、二層，結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面。附一：光谷世界城運(yùn)營(yíng)管理有限公司管理架構(gòu)及職能根據(jù)以上商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式的思考，結(jié)合本項(xiàng)目大型綜合化商場(chǎng)的特點(diǎn)，建議商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司的架構(gòu)如下：工程部運(yùn)營(yíng)管理公司副總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)管理公司副總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)管理公司總經(jīng)理管理部財(cái)務(wù)部運(yùn)營(yíng)部策劃部行政部運(yùn)營(yíng)管理公司設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，下設(shè)六大部門，其中財(cái)務(wù)部由總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)管。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司由開發(fā)商組