光谷世界城物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃書(shū)-閱讀頁(yè)
2025-02-03 04:06本頁(yè)面
【正文】 考慮利用專(zhuān)業(yè)公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷(xiāo)售工作，而實(shí)際利用其專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)僅限于項(xiàng)目前期而已。這種方式的好處是可以最大限度的給予專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)管理的空間，專(zhuān)業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)管理兩大部分內(nèi)容，可發(fā)揮其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，且開(kāi)發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來(lái)看，作為項(xiàng)目的大業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào)，更可能需出面收拾殘局。可見(jiàn)，這種模式在一定程度上受開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者心態(tài)的影響，如果是開(kāi)發(fā)商對(duì)由專(zhuān)業(yè)公司操盤(pán)會(huì)產(chǎn)生較大利潤(rùn)存在很大希望，忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，這樣很可能會(huì)失望而歸，而如果專(zhuān)業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理較為短淺，限于眼前利益，那么結(jié)果也會(huì)得不償失。這種方式通過(guò)專(zhuān)業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營(yíng)管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理效益最大化；一方面可最大限度利用專(zhuān)業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)，另一方面也可體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的監(jiān)控力度，且全程參與運(yùn)營(yíng)管理工作，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加快自身成長(zhǎng)。由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營(yíng)管理這種方式是開(kāi)發(fā)商通過(guò)從社會(huì)上招聘有類(lèi)似經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，組建運(yùn)營(yíng)管理公司，實(shí)行自行操作，運(yùn)營(yíng)管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理，兩大管理緊密聯(lián)系，相互配合，在管理上形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。對(duì)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。（三）光谷世界城運(yùn)營(yíng)管理公司組建模式建議 綜合以上五種商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式的有缺點(diǎn)，結(jié)合光谷世界城的自身情況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和整體角度考慮，建議本項(xiàng)目采用第五種方式： 成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作 當(dāng)然，如果公司從項(xiàng)目目前狀況和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)作慣例角度考慮，也可采取第三或第四中方式作為過(guò)渡性模式。（四）商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司的職能界限由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司由開(kāi)發(fā)商組建，故從本質(zhì)上運(yùn)營(yíng)管理公司隸屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)展工作針對(duì)的對(duì)象為經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者，所以運(yùn)營(yíng)管理的職能上有四重關(guān)系：為開(kāi)發(fā)商服務(wù)，盤(pán)活開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn)，打造光谷世界城這一全新商業(yè)品牌。為投資者服務(wù)，為投資者提供租賃服務(wù)，做旺世界城，使投資者的產(chǎn)業(yè)升值。從職能界限本質(zhì)來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)管理公司不牽涉開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展和內(nèi)部管理，是相對(duì)獨(dú)立預(yù)算的企業(yè)體；同樣，在適當(dāng)整體調(diào)控的基礎(chǔ)上，運(yùn)營(yíng)管理公司也不會(huì)介入世界城里經(jīng)營(yíng)戶內(nèi)部經(jīng)營(yíng)事務(wù)，只是作為一個(gè)引導(dǎo)者，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)戶的經(jīng)營(yíng)范圍與提升其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，經(jīng)營(yíng)戶是相對(duì)獨(dú)立開(kāi)展自身經(jīng)營(yíng)的，這就是：統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。1名副總負(fù)責(zé)工程部和管理部。管理部的主要工作職責(zé)：光谷世界城B、C區(qū)24小時(shí)安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個(gè)世界城的安保及日常安全監(jiān)控、消防監(jiān)控等工作。（注：由于運(yùn)營(yíng)部涉及部門(mén)職能及工作范圍較大，因此可適當(dāng)考慮將部門(mén)工作內(nèi)部細(xì)分，但須作為一個(gè)統(tǒng)一整體來(lái)操作，便于統(tǒng)一管理）策劃部主要工作職責(zé)：世界城室內(nèi)外廣告位招商及租賃；世界城品牌形象推廣，打造企業(yè)、客戶品牌；各種大型宣傳活動(dòng)的推廣；本項(xiàng)目的銷(xiāo)售分析，業(yè)務(wù)調(diào)研，收集各類(lèi)信息，挖掘拓展新的業(yè)務(wù)和新的管理措施、方法，為公司領(lǐng)導(dǎo)出謀劃策。各部門(mén)具體人數(shù)可根據(jù)公司內(nèi)部對(duì)于人力資源合理化配置的要求進(jìn)行編制，出于為公司節(jié)約人力成本，調(diào)動(dòng)員工工作積極性，發(fā)揮其最大工作效率，根據(jù)光谷世界城一期的規(guī)模，本人建議公司員工數(shù)控制在100－150人以內(nèi)（不含保潔人員，包含安保人員）。整個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的功能包含兩大部分內(nèi)容，其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是核心，物業(yè)管理是圍繞運(yùn)營(yíng)管理來(lái)服務(wù)的，從功能配置上從屬與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系
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