【正文】 00 33％ 1350 起 嘉和苑 雙碑中街 低層住宅 100000 33％ 1350 起 科苑小區(qū) 臨圓路西段尾 低層住宅 85000 34％ 1300 千喜小區(qū) 雙碑中街 低層住宅 65000 32％ 1300 (2).商業(yè)物業(yè) ① .現(xiàn)有商業(yè)狀況 在雙碑及其周邊，主要由汽車、建筑材料、餐飲、超市百貨、美容、美發(fā)、茶樓、保健等組成。其中已餐飲最為發(fā)達(dá)，其次是百貨、美容、美發(fā)、茶樓、保健。在本區(qū)域消費(fèi)的主要是本區(qū)域的居民，餐飲方面可吸引部分外區(qū)域的消費(fèi)者。詳細(xì)的業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)情況如下： ，站 36％，所站比列最高。 ，所以汽車銷售業(yè)位具第二位，站 20％。 ，所以服裝鞋類產(chǎn)業(yè)站 15％。 10％。 產(chǎn)業(yè)站 10％。 6％。 3％。 ② .周邊商業(yè)物業(yè)售價(jià) 伴隨著片區(qū)開發(fā)加速和附近交通、綠化廣場(chǎng)等配套設(shè)施的逐漸完善，商鋪的價(jià)格逐漸提升，已經(jīng)上漲到每平米 4000元以上。 **大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 17 頁(yè) 目標(biāo)市場(chǎng)需求調(diào)查及分析 (1).住宅物業(yè) ① .居民偏好的物業(yè)類型 居民對(duì)于選擇房子的類型，根據(jù)居民的收入狀況，約有 60%的人偏向與不帶電梯的低層住宅，約 30%的人偏向與有電梯的中低層， 10%的人偏向與帶電梯的高層。 ② .居民偏好房屋的套型 居名在對(duì)選擇房子結(jié)構(gòu)類型時(shí)，偏向平層的被訪者比例較高，大約 占 60%，偏向與選擇錯(cuò)層的大約站到 20%，而偏向與選擇躍層的人大約站到 20%。由此可見，大部分的居名都偏向與選擇平層房屋。 ③ .居民選擇購(gòu)買的面積 居民選擇購(gòu)買房子的面積，根據(jù)調(diào)查顯示，選擇 90㎡以下房子的站到 42%，所站比列最高。選擇 90 ㎡到 120 ㎡房子的購(gòu)買者站到 35%，所站比列居中。選擇 120㎡以上房子的站到 23%，所站比列最少。從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，本地居民還是偏向中型面積的房子。但隨著收入的逐漸增加，人們對(duì)房子面積的要求會(huì)逐漸增大。 表 5— 2 房屋需求市場(chǎng)調(diào)查表 調(diào)查 項(xiàng)目 調(diào)查內(nèi)容 所站比例 偏好的物業(yè)類型 低層不帶電梯 60% 中低層帶電梯 30% 高低層帶電梯 10% 偏好房屋的套型 平層 60% 錯(cuò)層 20% 躍層 20% 喜好的住宅面積 90㎡以下 42% 90㎡到 120 ㎡之間 35% 120㎡以上 23% ④ .不同收入階層所選擇的面積 根據(jù)調(diào)查顯示，收入在 2022元每月及其以下的會(huì)選擇購(gòu)買小面積的住房，即 90 ㎡及其以下的房子。收入每月在 2022 元 — 3500 元的居民會(huì)選擇購(gòu)買中型面積的房子，即面積在 90㎡ 120㎡的住房。收入 在每月 3500元以上的居民會(huì)**大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 18 頁(yè) 選擇購(gòu)買 120㎡以上的住房。隨著人們收入水平的不斷提高，人們對(duì)房子面積的要求不不斷增加。 (2).居民的消費(fèi)情況調(diào)查 對(duì)中等收入戶的消費(fèi)情況進(jìn)行分析，消費(fèi)支出中食品所占比例最大，站到41%。其次是教育娛樂文化服務(wù)支出，比列站到了 14%，衣著消費(fèi)支出站 9%，居住房和家庭設(shè)備用品費(fèi)用支出，費(fèi)用站 18%。交通和通訊費(fèi)用支出站 9%，醫(yī)療保健及其他消費(fèi)支出站 9%。隨著收入的增加，教育娛樂文化服務(wù)所占的比重有所增大。 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 以三室一廳為主，三室二廳、二 室一廳、復(fù)式為輔；戶型面積為 80平方米～150 平方米不等，以面積為 90120 平方米為主力戶型，平層為主、錯(cuò)層為輔。 價(jià)格定位 本方案采用可比樓盤量化定價(jià)法預(yù)測(cè)本案銷售價(jià)格： 可比樓盤量化定價(jià)法 表 5— 3 定級(jí)因素、指標(biāo)與分值 定級(jí)因素 指標(biāo) 分值 位置 。 背街。 。 在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近。 （遠(yuǎn)） 1。（遠(yuǎn)） 2； C一般 3； D.很好（近） 4； （近）5 價(jià)格 級(jí)劃分基礎(chǔ)。 、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少。 有優(yōu)勢(shì)。 1； 2； C.一般 3； D很低 4； 低 5 配套 ：供水、排水、供氣、供電。：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地。 1； 2； 3； 4； 5 物業(yè)管理 。 。 。 D綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況。 （元 /月）。 分流。 。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 **大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 19 頁(yè) 續(xù)上表： 建筑質(zhì)量 。 。 。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 交通 。 。 C.站點(diǎn)數(shù)量。 。 （遠(yuǎn)） 1； （遠(yuǎn)） 2； 3； D.很多（近） 4； （近）5 城市規(guī)劃 （遠(yuǎn)中近期）。 。 C規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度。 D規(guī)劃現(xiàn)狀。 1； 善2； 3； 4； 5 樓盤規(guī)模 （在建及未建）。 。 1； 2； C.一般 3； 4； 大 5 朝向 。 。 。 。 （西北、西南） 1；（東南、東北） 2；（東北、西北） 3；（東南、西南） 5 外觀 。 。 。 官舒適程度。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 室內(nèi)裝修 。 。 。 否可靠。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 環(huán)保 。 B噪音。 。 。 （少） 1； （少） 2； 3； D.很好（多） 4； （多）5 發(fā)展商實(shí)業(yè)及信譽(yù) 。 。 。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 **大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 20 頁(yè) 續(xù)上表： 付款方式 。 。 。 D.其它。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 戶型設(shè) 計(jì) 。 構(gòu)關(guān)系。 。 。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 銷售情況 。 B銷售率。 。 1； 2； C.一般 3； 4； 好 5 廣告 。 B廣告頻率。 。 （小） 1； （?。?2； 3； D.很好（大） 4； （大）5 停車位數(shù)量 。 。 （少） 1； （少） 2； 3； D.很好（多） 4； （多）5 表 5— 4 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（住宅） 權(quán)重 序號(hào) 21世紀(jì)花園 吉祥麗都 嘉和苑 科苑小區(qū) 千喜小區(qū) 位置 1 2 2 2 價(jià)格 2 配套 3 1 1 物業(yè)管理 4 建筑質(zhì)量 5 交通 6 1 城市規(guī)劃 7 1 樓盤規(guī)模 8 1 1 1 朝向 9 外觀 10 室內(nèi)裝飾 11 **大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 21 頁(yè) 續(xù)上表： 環(huán)保 12 發(fā)展商信譽(yù) 13 付款方式 14 戶型設(shè)計(jì) 15 銷售情況 16 廣告 17 停車位數(shù)量 18 合計(jì) 15 樓盤因素定級(jí)公式 P=∑ Wi*Fi P總分 Wi權(quán)重 Fi分值 表 5— 5 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表（商業(yè)） 權(quán)重 序號(hào) 21世紀(jì)花園 吉祥麗都 嘉和苑 科苑小區(qū) 千喜小區(qū) 位置 1 2 2 2 價(jià)格 2 配套 3 1 1 物業(yè)管理 4 建筑質(zhì)量 5 交通 6 1 城市規(guī)劃 7 1 樓盤規(guī)模 8 1 1 1 朝向 9 外觀 10 室內(nèi)裝飾 11 環(huán)保 12 發(fā)展商信譽(yù) 13 **大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 22 頁(yè) 續(xù)上表： 付款方式 14 戶型設(shè)計(jì) 15 銷售情況 16 廣告 17 停車位數(shù)量 18 合計(jì) 15 樓盤因素定級(jí)公式 P=∑ Wi*Fi P總分 Wi權(quán)重 Fi分值 表 5— 6 可比樓盤量化定價(jià)法計(jì)算表 類別 項(xiàng)目 住宅 商業(yè) 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分 (X) 樓價(jià)（ Y） 樓盤得分 (X) 樓價(jià)（ Y） 1 21世紀(jì)花園 1200 4100 2 吉祥麗都 15 1400 15 4700 3 嘉和苑 1350 4500 4 科苑小區(qū) 1180 4000 5 千喜小區(qū) 1300 4200 平均值 1286 4300 表中樓價(jià)為均價(jià)（元 /平方米） Y=a+bX Y 為樓盤均價(jià)。 X為樓盤得分。 在計(jì)算中運(yùn)用 Excel 中一元回歸的方法來(lái)求出 a、 b 兩個(gè)回歸系數(shù)，圖表如下： 住宅部分的回歸系數(shù) a、 b為：如圖 41 **大學(xué) 畢業(yè)論文 5 市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目定位 工程管理 專業(yè) 第 23 頁(yè) 住宅樓一元回歸分析y = R2 = 115012001250130013501400145014 15 住宅樓一元回歸分析線性 (住宅樓一元回歸分析) 圖 41 商業(yè)部分的回歸系數(shù) a、 b為：如圖 42 商業(yè)樓一元回歸分析y = R2 = 390040004100420043004400450046004700480014 15 商業(yè)樓一元回歸分析線性 (商業(yè)樓一元回歸分析) 圖 42 其中所用的公式為： a= Y － bX ， b=LXY /LXX， LXY=∑（ Xi－ X ） 2， LXX=∑（ Xi－ X ）（ Yi－ Y ） Y 為樓盤均價(jià)平均值 , X 為樓盤得 分平均值。 由此可得出本案的樓盤均價(jià)： (1).低層住宅：建面單價(jià) 1350元 /m2 (2).商業(yè)：建面單價(jià) 4500元 /m2 (3).車庫(kù)： 3萬(wàn)元 /個(gè) **大學(xué) 畢業(yè)論文 6 財(cái)務(wù)效益分析與經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 工程管理 專業(yè) 第 24 頁(yè) 6 財(cái)務(wù)效益分析與經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)效益分析 銷售收入 總建筑面積為 16萬(wàn)平方米，可供銷售面積為 151400平方米（含車位面積），平均銷售價(jià)格為 元 /平方米（含車位），總銷售收入為 23441 萬(wàn)元（含車位銷售收入）。主要為住宅和商鋪和車位的銷售，其中多層住宅銷售面積