【正文】 房，而是一個(gè)系統(tǒng)的城市建設(shè)工程、涉及房地產(chǎn)開發(fā)、市政道路、城市配套等等一系列項(xiàng)目。建設(shè)的范疇、規(guī)模都是相當(dāng)可觀的。作為應(yīng)用 BT 模式的初始階段，我們可以選擇一些政府投資的項(xiàng)目，比如市政工程，比如有關(guān)民生的工程，這些項(xiàng)目相對(duì)來講風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)，回報(bào)周期相對(duì)短一些。 合同的價(jià)格由工程施工造價(jià)，各項(xiàng)管理開支費(fèi)用，合理的利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用， 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，國家規(guī)定的稅收等組成。首先應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在地作充分的勘察和調(diào)研，充分了解項(xiàng)目建設(shè)的生態(tài)條件。 3. 對(duì)于工期的約定也應(yīng)充分考慮一些壟斷 單項(xiàng)工程 （如供電）對(duì)工期的制約。 4. 最主要的一點(diǎn)就是資金的返還周期和方式。一種方式是現(xiàn)金返還，這種情況相對(duì)較單純一點(diǎn)，只要計(jì)算好資金占用周期內(nèi)的時(shí)間價(jià)值，預(yù)測(cè)好未返還資金量在后續(xù)周期中的升值價(jià)值即可以。另一種方式就是部分現(xiàn)金返還、部分實(shí)物返還。對(duì)于現(xiàn)金部分與前面的處理方式基本一致。對(duì)于實(shí)物要結(jié)合項(xiàng)目所在地的資產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)行科學(xué)合理的評(píng)估、測(cè)算后方可操作，避免盲目進(jìn)入。其他合同條款的都屬于圍繞項(xiàng)目實(shí)施而相互約定的，基本屬于可控范圍內(nèi)，對(duì)于一個(gè)成熟的總承包企業(yè)而言不是新鮮事物。 BT 項(xiàng)目的管理 一旦簽訂了 BT 項(xiàng)目合同后，總承包企業(yè)就應(yīng)立 即著手，以人力、物力、財(cái)力等各個(gè)方面，圍繞項(xiàng)目的實(shí)施，開展包括立項(xiàng)、施工前準(zhǔn)備，必要的招投標(biāo)，施工、移交等等工作。 首先，建立健全 組織機(jī)構(gòu) 。除了設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)的 BT 項(xiàng)目班子，還應(yīng)有專人負(fù)責(zé)外部與各部門的協(xié)調(diào)溝通，及時(shí)了解各政府機(jī)構(gòu)、職能部門的工作流程，緊密跟蹤，及時(shí)反饋信息，報(bào)決策者研究布置下一步的工作。 其次，制定詳細(xì)周密的 BT 項(xiàng)目計(jì)劃 ，計(jì)劃制定應(yīng)充分考慮各種外部不利因山東理工職業(yè)學(xué)院建筑院 13屆高職畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 15 頁 素，留有足夠的時(shí)間，甚至要有應(yīng)急處理方案，必要的時(shí)候應(yīng)請(qǐng)專門的項(xiàng)目管理公司幫助研究制定。對(duì)于不以 BT 意志為決定的分部分項(xiàng)工程，應(yīng)提前介入，早作打算。由于前期三通一平時(shí)出現(xiàn)了偏差，在工程正式實(shí)施時(shí)我們主動(dòng)與我們以前的合作開發(fā)企業(yè)聯(lián)系，主動(dòng)邀請(qǐng)這些公司的外部協(xié)調(diào)人員作為我們的智囊團(tuán)，請(qǐng)他們出面與我們的人員共同協(xié)調(diào)外部事宜，這樣可以少走彎路，直接操 作，既節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了費(fèi)用。 第三，由于總承包企業(yè)長(zhǎng)年累月與政府建筑主要部門打交道，所以相對(duì)來講有些工程在建設(shè)部門的立項(xiàng)、報(bào)審等等流程和手續(xù)，還屬于比較熟悉和容易辦理的，只要建設(shè)方及時(shí)出具合法的手續(xù)，應(yīng)抓緊時(shí)間把這些辦理好。 第四，依據(jù)現(xiàn)有建筑法的規(guī)定，對(duì)專業(yè)分包、 勞務(wù)分包 等應(yīng)及時(shí)辦理分包手續(xù)，需要 公開招標(biāo) 的，應(yīng)編制標(biāo)書，與項(xiàng)目所在地的建設(shè)工程招標(biāo)中心聯(lián)系合作，依法公開進(jìn)行招投標(biāo)工作。編制標(biāo)書設(shè)定條件時(shí)，應(yīng)緊扣 BT 合同，原則上要求分包承諾的條件應(yīng)該比 BT 合同更優(yōu)惠，以減少風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)留空間。如振興花園項(xiàng)目，我公司經(jīng)綜合分析，為減少資金壓力，同時(shí)為考慮工期要求，并結(jié)合揚(yáng)州建筑市場(chǎng)的現(xiàn)狀，主動(dòng)將整個(gè)代建工程分為三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行公開發(fā)標(biāo)，分別承包給江蘇揚(yáng)建集團(tuán)和江蘇裕元建設(shè)。 第五，應(yīng)立即實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)的三通一平。三通一平是下一步施工的必備條件，也是尋求合作的的基本條件， 是 企業(yè)形象 最基本的表征，而且在實(shí)施過程中還有涉及壟斷部門的工作，比如供電是不以總承包企業(yè)意志為轉(zhuǎn)移的，另外有可能涉及到道路過境、征地拆遷、管線遷移、屬地居民阻攔等等不可預(yù)見的因素，都會(huì)影響工程的開展，都會(huì)浪費(fèi)時(shí)間和空間。我們?cè)趯?shí)施三通一平時(shí)同樣遇到以上這些問題，出現(xiàn)問題后，我們主動(dòng)與當(dāng)?shù)卣块T聯(lián)系，通過當(dāng)?shù)卣驅(qū)俚鼐用裥麄髡?，?duì)老百姓曉之以理，動(dòng)之以情，所有問題都得到有效地 解決。 第六，對(duì)各分包商或者供應(yīng)商的管理，由于是 BT 項(xiàng)目，一般體量都比較大，一旦實(shí)行 BT 后，所有的分包商配套供應(yīng)商的協(xié)調(diào)，都是 BT 合同的正常工作，正常一個(gè)項(xiàng)目大致需 30 家單位共同施工實(shí)施，方可完成，所以對(duì)各分包商的管理是一個(gè)綜合性的課題，作為 BT 合同應(yīng)該最大程度的優(yōu)化施工順序和流程，減少分包商之間，分包商與 BT 公司之間的矛盾和摩擦，杜絕出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)和意外。作為 BT 管理商更能理解建筑分包商的需求和心情，我們?cè)诠芾碇兄鲃?dòng)找分山東理工職業(yè)學(xué)院建筑院 13屆高職畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 16 頁 包商解決問題，詢問他們存在的困難和難題，對(duì)于他們反饋的問題及時(shí)解決，不推諉，急分包 商所急，想分包商所想。做好分包商與業(yè)主之間，分包商與政府部門之間橋梁紐帶作用。 BT 項(xiàng)目的資金管理 資金的籌措和使用，是 BT 項(xiàng)目的關(guān)鍵所在，除了 BT 公司自身強(qiáng)有力的現(xiàn)金流外， BT 公司還應(yīng)多方融資。巧妙利用好 BT 合同，盡可能的實(shí)現(xiàn) 在建工程 權(quán)益最大化，直至可以根據(jù) BT 合同抵押貸款。如果 BT 合同有實(shí)物返還，如房產(chǎn)或土地，應(yīng)及早將實(shí)物進(jìn)行產(chǎn)權(quán)劃撥和確認(rèn)，以便早日盤活這部分資產(chǎn)，作為現(xiàn)金流的補(bǔ)充和應(yīng)急。資金的使用也應(yīng)該合理調(diào)配，周密計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)工程實(shí)施計(jì)劃。排出詳細(xì)的資金使用路線圖，同時(shí)還應(yīng)該有防止建設(shè)方不能按 BT 合同及時(shí)足額支付的應(yīng)急預(yù)案。選擇下游分包商、供應(yīng)商時(shí)應(yīng)選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)，最好能簽訂戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，這樣可以延長(zhǎng)應(yīng)付款的周期。在保持資金總量不變的情況下，拉長(zhǎng)資金鏈，同時(shí)確保資金鏈的安全運(yùn)行。 山東理工職業(yè)學(xué)院建筑院 13屆高職畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 17 頁 第四章 BT 模式存在的問題和建議 BT 模式中存在的問題 BT 模式相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)缺失 BT 模式得益于自身優(yōu)勢(shì)，近幾年間得到迅速發(fā)展。然而，國家層面尚未出臺(tái) BT 模式方面的法律法規(guī)，各地均處在摸索階段，只在個(gè)別地方如鄭州、西安等地，出臺(tái)了本區(qū)域《政府投資項(xiàng)目 BT 融資建設(shè)管理辦法》，這些管理辦法在合同文本、操作模式、責(zé)任部門、組織方式等環(huán)節(jié)不盡一致，都沒有專門的法律法規(guī)予以明確和規(guī)范，均帶有顯著的地方特色，普遍都存在考慮不全面的問題，除了會(huì)造成項(xiàng)目建設(shè)方造價(jià)的增加，也會(huì)造成項(xiàng)目運(yùn)行存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、履約風(fēng)險(xiǎn)。 BT 模式適用范圍不明確，易造成 財(cái)政資金的浪費(fèi) BT 融資規(guī)模必須與當(dāng)?shù)卣?cái)政收入情況相適應(yīng)，否則， BT 違約方需要付出巨大的代價(jià) ,所以政府投資項(xiàng)目采用 BT 應(yīng)堅(jiān)持適度原則，防止出現(xiàn) BT 模式濫化。筆者認(rèn)為， BT 項(xiàng)目有兩個(gè)必要條件：一是必須是投資規(guī)模較大的項(xiàng)目，一般是指城市基礎(chǔ)設(shè)施等為代表的重點(diǎn)民生設(shè)施；二是當(dāng)前財(cái)政收入不能滿足投資需要。只有滿足了這兩個(gè)必要條件， BT 項(xiàng)目融資建設(shè)才能啟動(dòng)。然而，現(xiàn)實(shí)生活中，濫用 BT 模式的現(xiàn)象屢見不鮮。比如，投資規(guī)模小、建設(shè)資金回收周期短的項(xiàng)目采用 BT 進(jìn)行運(yùn)行，支付約定回報(bào)率，勢(shì)必會(huì)造成財(cái)政資金的浪費(fèi)。 BT 項(xiàng)目監(jiān)管難度大，項(xiàng)目建設(shè)滋生諸多問題 地方政府及相關(guān)部門在都對(duì)ＢＴ融資模式操作方式、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、違約索賠等方面有清楚的認(rèn)識(shí)。在實(shí)際操作過程中，為其開綠燈的現(xiàn)象也較為普遍，最突出的問題表現(xiàn)為先施工后招標(biāo)、先采購后控制、先變更后設(shè)計(jì)，這種建設(shè)