風(fēng)險與不確定性分析(6)(已改無錯字)
2023-06-25 15:04:42 本頁面
【正文】 設(shè)變動幅度為 177。 10％ ) 開發(fā)商利潤的變動 (敏感性 )分析 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 變動幅度 不確定性因素 (原始值 ) 原始值－ 10％ 原始值＋ 10％ 地價 (202100美元 ) ＋ － 利率 (15％ ) ＋ － 建造成本 (200美元 /m2) ＋ － 租金 ( /m2) ＋ 建筑面積 (2021/m2) ＋ 專業(yè)人員費用 (%) ＋ － 投資收益率 (7%) ＋ － 租售代理費 (15%) ＋ － 廣告宣傳費 (5250美元 ) ＋ － 土地購置附加費 (%) ＋ － 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 (2)多因素敏感性分析 租金、建造成本共同變化對開發(fā)商利潤的影響 租金 建造成本 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 上述分析方法試敏感性分析中最基本的方法，它的 優(yōu)點 在于給開發(fā)商提供了關(guān)于項目贏利性的有用信息和它對變動因素的敏感性，同時指出了哪些因素是最關(guān)鍵的因素。但它的缺點 在于該分析方法忽視了各因素之間的相互作用關(guān)系。而實際項目開發(fā)過程中，各因素往往是同時發(fā)生變化的，因此有必要做更進一步的敏感性分析。 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 四、敏感性分析的“三項預(yù)測值”法 基本思路： 對房地產(chǎn)開發(fā)項目中所涉及到的變動因素，分別給出三個預(yù)測值 (估計值 )，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。 案例分析 （ p174） 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 例 3： 對例 2經(jīng)過市場的全面調(diào)查、研究后分別給出了各因素的三項預(yù)測值如下表所示 ： 變動因素 最樂觀情況 最可能情況 最悲觀情況 租金增長情況 7％ 5％ 3％ 投資收益率 % 7% % 建造成本上漲情況 6% % 9% 貸款利率 10% 13% 16% 建造期 12個月 12個月 12個月 租售期 建成即出租 3個月 6個月 準(zhǔn)備期 3個月 3個月 6個月 土地成本 202100美元 202100美元 202100美元 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 將上表中的 8個因素全部按最樂觀情況考慮，或全部按最可能情況和最悲觀情況考慮，可以得出開發(fā)項目三組最有用的結(jié)果如下表： 變動因素 最樂觀情況 最可能情況 最悲觀情況 原始評估值 開發(fā)商利潤值 266841美元 199444美元 38539美元 118235美元 占總開發(fā)價值的百分比 % % % % 占總開發(fā)成本的百分比 % % % % 在原有評價結(jié)果基礎(chǔ)上的變化 +126% +69% － 67% —— 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 第四節(jié) 風(fēng)險分析 一、含義： （ p175） 風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小。 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 二、風(fēng)險分析的一般過程和方法 過程： 風(fēng)險辨識 風(fēng)險估計 風(fēng)險評價 (1)風(fēng)險辨識：從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀工程項目所涉及的各個方面，縱觀項目建設(shè)的發(fā)展過程，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的基本單元。 (2)風(fēng)險估計與評價：應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風(fēng)險大小，并評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試科目 風(fēng)險估計與評價的方法： (1)調(diào)查和專家打分法 (2)解析方法 (3)蒙特卡洛法 經(jīng)濟管理學(xué)院 中國房地產(chǎn)估價師
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