廈門中亞城可行性研究報(bào)告(已改無錯(cuò)字)
2022-10-15 13:21:58 本頁面
【正文】 面積 12 萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。容積率： ，建筑密度： %，住 宅戶數(shù)： 3194戶 ，綠地率： %二期建筑以板式與點(diǎn)式相結(jié)合、高層與小高層相結(jié)合，以舒適性的中小戶型為主 ， 主力戶型：一房、二房、三房 ， 目前均價(jià) 6500/平方米 。 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 超高層區(qū)商務(wù)中心財(cái)務(wù)分析 （ 1） 贏利模式設(shè)計(jì) ：由于目前還沒有詳細(xì)的規(guī)劃圖紙，只有粗略的指標(biāo)， 結(jié)合 以往的規(guī)劃提報(bào)假使各類物業(yè)如下： 項(xiàng)目 面積（平方米） 經(jīng)營模式 地下 停車場 100000 租賃 地下一商業(yè)空間（塔樓基底） 23562 租賃 雙塔樓、會(huì)展 16000 自營 雙塔樓、頂級(jí)酒店（含裝修） 40000 自營 雙塔樓、頂級(jí)辦公 244000 租賃 裙房會(huì)展 30000 租賃 裙房商業(yè)、金融 202000 租賃 高檔寫字樓（ 47 層） 340000 出售 高檔酒店公寓（含裝修） 90000 出售后反租經(jīng)營 合計(jì) 1083562 其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。 （ 2） 租金售價(jià)假設(shè) 寫字樓假設(shè) ：目前廈門高檔寫字樓租金約為 100元 /月 /平方米（含物業(yè)管理費(fèi)）， 2020年至 2020年間，廈門寫字樓出租均價(jià)年增長率為 10%，預(yù)計(jì)未來幾年將保持 平均 5%的增長率，即到 2020年，廈門高檔寫字樓租金為 130元 /平方米 /月。而項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢，其租金應(yīng)該在 130150元 /平方米 /月。項(xiàng)目建設(shè)期假定為 ，完成租賃時(shí)間為 5年（含 建設(shè)期） 2020 2020 2020 2020 2017 以后 每平方米月租金 130 137 143 150 155 年租金增長率 NA 5% 5% 5% 3% 租用率 40% 60% 75% 85% 85% 商業(yè)假設(shè)： 目前廈門商業(yè)零售業(yè)的租金在 150500/平方米 /月，項(xiàng)目平均租金取 200元 /平方米 /月，并假設(shè)每年增長 5%，完成租賃時(shí)間為 （含 ） 2020 2020 2020 2020 2017 以后 每平方米月租金 200 214 230 245 257 年租金增長率 NA 7% 7% 7% 5% 租用率 75% 85% 90% 90% 90% 頂級(jí)住宅： 廈門住宅市場從 2020年到 2020年均價(jià)平均年增長率為 %， 2020年底開始房地產(chǎn)開始進(jìn)入觀望階段，成交量萎縮，目前廈門頂級(jí)住宅價(jià)格為 1500020200元 /平方米。考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低峰時(shí)期，預(yù)計(jì)未 來三年內(nèi)，廈門頂級(jí)住宅的價(jià)格仍然在該區(qū)間徘徊。 售價(jià)（ 20202020） 均價(jià) 16000/平方米 完成銷售時(shí)間 2 年（含完工前 1 年的建設(shè)期） 銷售進(jìn)度 2020 年 70% ， 2020 年 30% 高端酒店式公寓： 廈門目前并沒有高端的酒店式公寓案例，參考 四星級(jí)酒店 ，該項(xiàng)目租金預(yù)估為 110/平方米 /月，經(jīng)營穩(wěn)定后出租率為 75% 2020 2020 2020 2020 2017 以后 每平方米月租金 100 110 121 127 133 年租金增長率 NA 10% 10% 5% 5% 租用率 30% 50% 75% 75% 75% 五星級(jí)酒店： 目前廈門五星級(jí)酒店價(jià)格約 800/晚 /間，屬于 2級(jí)城市的比較高的價(jià)格。根據(jù)中國物價(jià)增長趨勢，預(yù)計(jì)今后酒店價(jià)格將以 5%的速度增長。項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢，預(yù)計(jì) 2020年價(jià)格為 120/平方米 /天。經(jīng)營穩(wěn)定后入住率為 70%，每年 3%增長 2020 2020 2020 2020 2017 以后 房價(jià) 1000 1100 1210 1270 1334 年增長率 NA 10% 10% 5% 5% 入住率 30% 50% 70% 70% 70% 會(huì)議展覽中心： 廈門目前展費(fèi) 約為 80元 /平方米 /天，由于項(xiàng)目不在廈門島內(nèi)，租金應(yīng)比目前的國際會(huì)議展覽中心稍少，估計(jì)為 66/平方米 /天，經(jīng)營穩(wěn)定其出租率為 20% 2020 2020 2020 2020 2017 以后 每平方米月租金 2020 2100 2205 2315 2431 年增長率 NA 3% 3% 3% 3% 參展率 10% 15% 20% 20% 20% 停車收費(fèi) 2020 2020 2020 2020 2017 以后 每個(gè)車位月租金 500 550 605 666 700 年增長率 NA 10% 10% 10% 5% 入住率 30% 40% 60% 75% 75% （ 3） 成本估算 a 項(xiàng)目及土地成本 項(xiàng)目收購成本為 ，高樓區(qū)分?jǐn)?，需要補(bǔ)交土地出讓金、配套費(fèi)、增容費(fèi)？？暫按 1500元 /平方米估算。 則土地總成本為： 9000+96*1500=153000萬 b 前期費(fèi)用 按 200元 /平方米計(jì)算： 200*106=21200萬 c、建設(shè)成本估算： 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 面積（平方米） 造價(jià)（萬元） 地下二、三層停車場 5000 100000 50000 地下一商業(yè)空間（塔 樓基底） 10000 23562 23562 雙塔樓、會(huì)展 9000 16000 14400 雙塔樓、頂級(jí)酒店（含裝修） 13500 40000 54000 雙塔樓、頂級(jí)辦公 9000 244000 219600 裙房會(huì)展 4000 30000 12020 裙房商業(yè)、金融 4000 202000 80000 高檔寫字樓（ 47 層） 5000 340000 170000 高檔酒店公寓（含裝修） 8000 90000 72020 合計(jì) 1083562 700062 d、景觀及 管網(wǎng)費(fèi)用： 106*150=15900萬 e、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按資金缺口 逐年 計(jì)算 f、建設(shè)期間管理、銷售費(fèi)用 4億元 （ 4）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量如表（下頁 excel表格） （ 5） 評(píng)價(jià) ： 超高層區(qū)，其本質(zhì)是資本的運(yùn)作，能否取得低廉的投資資金是項(xiàng)目能否成功的絕對因素。 由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè)，資金壓力非常大，雖然通過高檔寫字樓和酒店式公寓進(jìn)行銷售取得了約 40億的銷售款，但資金壓力仍然很大。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析： (a)假設(shè) 所有資金都計(jì)算利息： 年利息 動(dòng)態(tài)回收期（年） （含建設(shè)期） 動(dòng)態(tài)回收期（年） （不含建設(shè)期）
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