【正文】 是《通知》頒布并嚴格落實后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強化，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；再次，自上世紀 90年代末起，加速增長的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動可能帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴大，融資需求相應增加，導致開發(fā)商資金鏈更加緊張。 第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟適用房和廉租房即將投入市場，同時，為進一步緩解居民買房壓力，預計近幾年政府將進一步調(diào)整住房供 應結(jié)構，加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價權，從而有效遏制房價上漲；其次，房地產(chǎn)市場“觀望”氛圍的加重將導致市場中新房和二手房供應量相應增加， 進一步增加市場供給，形成房地產(chǎn)市場上階段性的供大于求。 第三，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。綜上分析，我們認為，當前房價總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房 ”及“土地流拍”現(xiàn)象。應當指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是 2020年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。 同時，也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能?，F(xiàn)在已經(jīng)進入 9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。 從中長期來看，房價可望從 2020年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道 ， 主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的加快，中國的“人口紅 利”期還將延續(xù)，這將進一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著 2020年以后國內(nèi)物價水平趨于回落，從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地， 2020和 2020年國內(nèi)土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場。同時 ，中國房地產(chǎn)的“暴利”時代可能已經(jīng)結(jié)束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。 （ 2）中 國經(jīng)濟的快速發(fā)展及城市化水平的提高是推 動房地產(chǎn)發(fā)展的決定性力量 據(jù)世界銀行研究報告，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均 GDP在 300美元時開始起步；至 1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至 1500美元時達到增速的峰值，一直到 8000美元時才進入平穩(wěn)期。當人均 GDP超過 1000美元時，進入消費升級階段，對大宗商品如：房屋、汽車和品牌產(chǎn)品的消費需求加速，并推動自身經(jīng)濟的高速增長。中國自 2020年人均 GDP過 1000美元，開始帶動一系列的大宗商品的消費。 2020年，我國人均 GDP1270美元 /人，住房消費開始進入快速增長期， 2020年中國人均 GDP已超過 1500美 元 /人，住房消費增速超過 20％。目前中國人均 GDP為 2700美圓，房地產(chǎn)正處于高速發(fā)展階段。預計到 2030年人均 GDP達到 8000美圓時才開始走向平穩(wěn)階段。到 2040年人均 GDP達到 12020美圓時開始走向衰退。 城市化進程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律：城市化總體進程沿 S型曲線變動，城市化率突破 30% 后進入加速階段，直到城市化率接近 70%；從人口流動看：城市化率低于 50%，以從農(nóng)村進入城市為主；超過 50%，以從小城市進入大城市為主；超過 70%，人口流動以從城區(qū)進入郊區(qū)為主；大都市圈階段，人口進入郊區(qū) 。 房價的表現(xiàn)相應與人 口流動主導方向的四個階段緊密相關。在第一階段，全國城市的房價漲幅總體應該比較接近；在第二階段，大城市的房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異；在最后兩個階段，大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會相對優(yōu)異； 2020年中國城市化率已達到 %，根據(jù)美日韓城市化發(fā)展的經(jīng)驗，中國城市化還處于加速發(fā)展階段，城市化總體每年還將繼續(xù)快速提高；農(nóng)村進入城市為主導階段即將結(jié)束，未來人口流動將依次進入以小城市進入大城市為主導階段、以大城市郊區(qū)化為主導階段和以都市圈為主導階段；按照城市化的國際規(guī)律，我們認為未來三大經(jīng)濟圈的核心城市，尤其是這些核心城市郊區(qū)的房價相對會有更大的潛力。 海峽西岸經(jīng)濟圈建設及廈門經(jīng)濟發(fā)展展望 城市的經(jīng)濟水平和發(fā)展動力取決于城市的輻射力，而多個臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟共同體是提高城市經(jīng)濟輻射能力和吸引力的有效辦法，珠江三角洲、長江三角洲以及 京津冀 經(jīng)濟圈都是經(jīng)濟聯(lián)盟成功的典范，經(jīng) 過多年的成長 ，長三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟圈迅速發(fā)展。目前，這三大經(jīng)濟圈已占全國 %的國土面積和 %的人口，生產(chǎn)了超過全國50%的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）。 廈門地處我國東南沿海，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺灣海峽，是一個國際性海港風景城市 和東南沿海對外貿(mào)易的重要口岸城市。但廈門的經(jīng)濟水平與其他二線經(jīng)濟發(fā)達城市比還存在明顯的差距， 2020年，廈門 GDP為 1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級城市其GDP都在 3500億以上，廣州市突破了 7000億。廈門經(jīng)濟要取得突破，單靠一個城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經(jīng)濟里面去，起到統(tǒng)領帶動作用。 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)就是一個經(jīng)濟圈的概念 ， 它是指臺灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區(qū)，南北與珠三角、長三角兩個經(jīng)濟區(qū)銜接，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，是一個涵蓋經(jīng)濟、政治、文化、社會等各個領域的綜 合性概念，具有進一步帶動全國經(jīng)濟走向世界的特點和獨特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟綜合體。經(jīng)濟區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西 3省的部分地區(qū)，人口約為 6000～ 8000萬人，預計建成后的經(jīng)濟區(qū)年經(jīng)濟規(guī)模在 17000億元以上。海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的建設 將有力推進福建與長江三角洲和珠江三角洲的區(qū)域協(xié)作 ,逐步形成從環(huán)渤海灣到珠江三角洲整個沿海一線的完整發(fā)展布局， 大大帶動廈門經(jīng)濟的發(fā)展。 目前，廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設當中，而整個海峽西岸經(jīng)濟區(qū)也在分階段逐步的完成布局?？梢灶A見，隨著海峽西岸經(jīng)濟圈功能 的逐步建立，廈門的經(jīng)濟將走向一個新的臺階。 二、項目環(huán)境分析與評價 廈門房地產(chǎn)業(yè)行情 2020年，廈門市商品住宅市場首次出現(xiàn)供過于求 ， 而且這種態(tài)勢一直且持續(xù)放大中，據(jù)初步統(tǒng)計， 2020年 1月至 2020年 7月，全市住宅批準預售面積比銷售面積高出約 254萬平方米，基本接近 2020年全年供應量的 58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴峻。相比 2020年全年均價， 08年銷售價格有所上漲，但