【正文】 1800 人，其中行政管理人員 60 人、配送中心職工為 200人、冷庫管理員 80人、 批發(fā)展示 中心職工為 200人，加工配送區(qū)員工 100 人，其他為普通員工（如：冷庫搬運工、市場搬運工、清潔工 、 保安 等 ）。 批發(fā)展示 中心店鋪約 1000余 家，按入 駐 率 80%，每戶增加 3個就業(yè)崗位計算，將會增加 2400個就業(yè)崗位。 （ 2）配套服務(wù)設(shè)施崗位的增加 配套服務(wù)設(shè)施人員的增加按照 1： 1的比例計算，圍繞項目將會增 第二章 項目建設(shè)必要性及意義 16 加 4200個崗位。 （ 3）產(chǎn)業(yè)鏈上崗位的增加 由于擴大需求，帶動當(dāng)?shù)厥称芳庸?企業(yè)的增長，按照 1： 3的比例計算，在整個食品供應(yīng)鏈上將會 12600 個崗位。 整個項目預(yù)計會新增加崗位 21000 人。 解決城市生活配套 服務(wù) 的問題 隨著社會的發(fā)展變遷，消費者的需求開始變得多樣化起來 。 人們對于日常飲食的習(xí)慣也在日新月異。市民的消費需要更加衛(wèi)生和安全，通過我們公司在當(dāng)?shù)爻鞘薪⑷珖缘奈锪髋渌徒灰谆兀梢栽谧疃痰臅r間內(nèi)將全國各地的農(nóng)副產(chǎn)品送到千家萬戶，極大的豐富了市民的菜籃子 。 由于我們采用的是 世界 先進的冷鏈物流技術(shù)，從農(nóng)產(chǎn)品和原料的生產(chǎn)加工的源頭到市場銷售等所有環(huán)節(jié)的溫度進行嚴格的控制，在 最大程度上保證城市百姓的食品安全問題 。 在今后的幾年中，隨著市場不斷地發(fā)展壯大，我公司的影響力將會輻射整個 **地區(qū) 。 我們的市場可以充分地發(fā)掘 **市及周邊地區(qū)對于食品行業(yè)的潛在需求，刺激消費，同時會帶動了當(dāng)?shù)爻鞘蟹?wù)業(yè)、商業(yè)的繁榮。促進城市消費經(jīng)濟健康有序地發(fā)展，從而對 當(dāng)?shù)?宏偉而長遠的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)提供有力的保障 。 形成以物流為龍頭的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 冷鏈物流是一個新興的行業(yè)，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高， 消費者對食品的安全性和新鮮度的要求日益增加 ，冷鏈物 第二章 項目建設(shè)必要性及意義 17 流市場的需求巨大，據(jù)了解，自上世紀(jì) 80年代以來 ，我國也曾投資數(shù)億元人民幣先后修建了 100 多座氣調(diào)貯藏庫，并從國外引進了一批較先進的具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)線，主要用于農(nóng)副產(chǎn)品加工儲藏。但由于不適應(yīng)我國國情，引進的機械設(shè)備利用率不高，絕大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，水平低，加工產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定，加工廢棄物未得到綜合利用，企業(yè)成本高、效益差。 我公司的入駐，將帶來現(xiàn)代的管理方式和服務(wù)模式，并滿足市場的需求，給當(dāng)?shù)貛硪粋€以冷鏈物流為龍頭的新的產(chǎn)業(yè)模式。物流市場的建立后， 本地區(qū)將會形成以物流產(chǎn)業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象 ，大量的物流企業(yè)隨之誕生落戶，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)更加會快速跟進 ，形成一個極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團，在物流業(yè)的帶動之下，必會引起工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的極大繁榮。 增加當(dāng)?shù)氐亩愂? 項目建成后，通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來大量的稅收，這將是一個龐大的稅收回報項目，預(yù)計五年后我們的經(jīng)營規(guī)?？?達到主營業(yè)務(wù)年銷售收入為 億 元 人民幣 ，帶來年稅收近3886萬 元 人民幣 。正常運營年交易額達到 108億 元 人民幣 ，將為當(dāng)?shù)貛黹g接稅收 元 人民幣 。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 18 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 **是我國 華北 地 區(qū) 重要的政治、經(jīng)濟、文化中心，也 是 內(nèi)蒙古自治區(qū)面 積、人口最 大 的 城市。 緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)和自治區(qū)加快呼包鄂區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，積極推動科學(xué)發(fā)展、率先發(fā)展，國民經(jīng)濟的成長性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進一步增強，主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)了重大突破。地區(qū)生產(chǎn)總值 2020 年跨越 1000 億元大關(guān)，成為自治區(qū)第一個進入全國千億元級行列的城市，預(yù)計 2020年將達到 1280億元左右，是 2020年的 ；人均生產(chǎn)總值將達到 6500美元以上。 2020年，財政收入首次突破 100 億元， 2020 年預(yù)計可完成 160 億元，是 2020年的 。社會消費品零售總額將達到 420億元左右，是 2020年的。城鄉(xiāng) 50萬元以上固定資產(chǎn)投資預(yù)計將突破 800億元，五年累計超過 2400億元，是建國以來投資最多、增速最快的時期。 第二節(jié) 市場環(huán)境分析 一、 商業(yè)市場環(huán)境分析 隨著市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善， **的物流經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)增長，物流網(wǎng)點建設(shè)的速度也越來越快。**已成為 華北 地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市 之一 。 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 19 **的商貿(mào)活動十分活躍，物流市場建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，物流環(huán)境極大改善。正在發(fā)揮其獨特的交通地理優(yōu)勢和歷史文化名城地位，對周邊地區(qū)輻射不斷增 強，并逐漸成為 華北 地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。 二、 物流市場環(huán)境分析 我國物流市場總規(guī)模分析 根據(jù)國際貨幣基金組織 2020年的統(tǒng)計，我國當(dāng)年物流成本占 GDP的比重為 %,對未來 10 年進行預(yù)測 :假設(shè)按照 2020 年我國物流總成本占 GDP比例 %,每 5年物流成本占 GDP的比重下降 2%,即 2020年中國物流成本占 GDP比例為 %,2020年中國物流成本占 GDP比例為 %,則 20202020這十年我國物流成本占 GDP比例的算術(shù)平均值約為 %。我國第三方物流在物流市場上的比例 前五年 (20202020)按照國際平均數(shù) 1/3 左右計算 ,后五年按照 1/2 計算 ,則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 。根據(jù)測算結(jié)果 ,到2020年 ,我國物流總成本將達到 48000多億元 ,第三方物流市場總規(guī)模將達到 22020 多億元 ,而目前我國第三方物流業(yè)才剛才起步 ,實際總規(guī)模非常微小 ,因此發(fā)展空間非常大。 物流市場機會分析 （ 1） 國內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場機會。由于長期以來重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪 費難計其數(shù)。例如，根據(jù) 2020年底國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，我國獨立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫存 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 20 占其全年產(chǎn)品銷售收入的 %,如果加上應(yīng)收帳款 ,兩項資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。 2020年，我國企業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為 。同年，我國產(chǎn)品庫存時間為 42 天，而發(fā)達國家平均為 20 天?？梢娢覈髽I(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業(yè)對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場機會。 （ 2） 客戶對服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和人民物資文化 生活水平的提高，顧客對服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來蓬勃的發(fā)展機會 消費需求分析 物流園區(qū)的建立，將利用 高速公路以及國道、省道等四通八達的公路網(wǎng)絡(luò)，形成兩小時的經(jīng) 濟圈，覆蓋 **、 ****等十幾 個城市，同時 還可利用鐵路干線將 肉食、奶制品、乳制品、蔬菜、 糧食等適宜長途運輸?shù)霓r(nóng)副產(chǎn)品運往全國各地。 （單位：公斤） 城鄉(xiāng)居民家庭人均食品消費量 (數(shù)據(jù)來源2020年中國農(nóng)業(yè)統(tǒng)計年鑒 ) 2020 年 2020 年 糧 食：城市 農(nóng)村 油脂類：城市 農(nóng)村 蔬 菜：城市 農(nóng)村 豬 肉：城市 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 21 農(nóng)村 家 禽：城市 及制品 農(nóng)村 蛋 類：城市 農(nóng)村 白 酒：城市 農(nóng)村 鮮瓜果：城市 農(nóng)村 奶 及：城市 奶制品 農(nóng)村 這些城市中現(xiàn)有大型超市約 780 個，年銷售糧油 ，蔬菜 萬噸，瓜果 48 萬噸，肉類 297 萬噸，禽蛋 萬噸，年銷售額超過 億元。并且近幾年超市農(nóng)副產(chǎn)品銷售量逐年上升，已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)產(chǎn)品的重要渠道。 大型超市在經(jīng)營過程中迫切需要貨源穩(wěn)定、產(chǎn)品質(zhì)量高、包裝好、運送速度快的物流企業(yè)長期供貨。通過調(diào)查了解，各大型超市生鮮產(chǎn)品主要有以下渠道供貨：一是由大的供應(yīng)商供貨，這是大部分超市的供 貨模式 。 由采購員選擇合適的供貨商為超市提供生鮮產(chǎn)品，并簽定一定的供貨合同協(xié)議，明確產(chǎn)品的規(guī)格、等級、質(zhì)量、包裝、價格等；二是超市自采。由于生鮮產(chǎn)品質(zhì)量不易掌握，并且由于品種鮮度、價格變化較快，一些超市采取自采方式；三是產(chǎn)地直供。是由生產(chǎn)大戶直接供應(yīng)給超市生鮮產(chǎn)品，這是最理想的供貨方式，但所占比例很小。目前主要存在以下突出問題：一是缺乏信譽度高，長期合作的供應(yīng)商；二是所供生鮮產(chǎn)品保鮮、包裝能力差，產(chǎn)品質(zhì)量不好掌握，也沒有保證；三是產(chǎn)銷脫節(jié)，沒有形成鏈條，生鮮產(chǎn)品中的環(huán)節(jié)停滯時間長，成本高。四是生產(chǎn)者基本上是一 家一戶，生產(chǎn)規(guī)模小，產(chǎn)地直供難以實現(xiàn) 。 消費市場價格分析 第三章 投資環(huán)境及市場環(huán)境分析 22 通過 對自治區(qū) 內(nèi) 11 個盟 市及北京、天津、濟南、上海、 ****、武漢、西安等 大中城市 的農(nóng)貿(mào)市場、超市的農(nóng)副產(chǎn)品價格進行實地 調(diào)研，經(jīng)過仔細分析比較發(fā)現(xiàn)：一、省內(nèi)及周邊省份大中城市超市內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品同類同期價格存在明顯差別 。 同類同期農(nóng)副產(chǎn)品省內(nèi)超市價格與周邊省份大中城市超市價格相比平均低 16%－20%， 其中 蔬菜 、 瓜果類平均低 21%－ 25%，糧油、肉類、禽蛋類平均也低 5%－ 12%，價格差空間很大。二、省內(nèi)及周邊省份大中城市農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)副產(chǎn)品同類同期價格相 比有明顯差別。糧油、肉類、禽蛋類的價格平均低于周邊省份大中城市農(nóng)貿(mào)市場價格的 5%－13%，蔬菜 、 瓜果類價格平均低于周邊省份大中城市農(nóng)貿(mào)市場價格的 15%－ 20%。三、同一城市同類同期農(nóng)副產(chǎn)品農(nóng)貿(mào)市場價格與超市價格相比價差更大 。糧油、禽蛋、肉類的農(nóng)貿(mào)市場價格低于超市 5%－ 12%，瓜果、蔬菜類農(nóng)貿(mào)市場價格平均低于超市價格 20%－80%。四、 **市農(nóng) 貿(mào)市場同類同期農(nóng)副產(chǎn)品價格與周邊省份大中城市 超 市 價 格相比 也明顯偏低。糧油、肉禽蛋類平均低 %－ 18%，蔬菜、瓜果類平均低 60%－ 300%。總之，通過以上分析比較， 可以看出， **市 作為 內(nèi)蒙古 的 工 業(yè)大市 和農(nóng)牧業(yè)強市 ，農(nóng)副產(chǎn)品資源無論 在 產(chǎn)量上，還是 在 產(chǎn)品價格、質(zhì)量上 ， 都有無可比擬的優(yōu)勢，蘊藏著巨大的 利潤 空間，為農(nóng)副產(chǎn)品物流園區(qū)的建設(shè)奠定 了 基礎(chǔ)，同時也為入駐園區(qū)的 農(nóng)副產(chǎn)品物流配送企業(yè)提供了巨大商機。 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 23 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 一、 建設(shè)目標(biāo)的提出 ****物流集團 有限公司面對飛速發(fā)展的經(jīng)濟形勢，將在機制、規(guī)模、技術(shù)、管理等方面與外資物流企業(yè)展開激烈競爭。為此公司提出要打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式， 確立 “ 大市場、大貿(mào)易、大流通 ” 的戰(zhàn)略思想，建設(shè)現(xiàn)代化的物 流配送中心。 本項目建設(shè)地點 為 **，在充分利用 ****物流集團 有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù) 內(nèi)蒙古 **市及周邊地區(qū)市場分析與需示預(yù)測，結(jié)合公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。 二、 建設(shè)目標(biāo) 總體要求 ★ 具有物流配送的社會化服務(wù)功能，成為 華北 地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性物流配送基地之一。 ★ 采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進的物流管理技術(shù)。 ★ 建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)可以擴展、升級。 目標(biāo)年限 設(shè)計使用年限 15年。 規(guī)模 物流中心占地面積 500畝 （預(yù)留地 200畝） ， 商品經(jīng)營品種包括肉 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 24 制品、冷飲、調(diào)味品、干貨、水 果、蔬菜、水產(chǎn)品 、花卉、藥材、乳制品 ， 糧油、副食 等 12大類約 80000余種商品。 配送及倉儲規(guī)模 ★ 配送能力： 日訂單發(fā)生量 50000 張， 120200 筆 ； 日發(fā)生品種數(shù) 120200種 ； 進貨提前期 3 天 ； 配送提前期 18小時 ； 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模 為實現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建大規(guī)模的 冷藏中心、 物流配送中心、批發(fā)展示 中心 、食品加工園 ，以及有關(guān)配套設(shè)施，共計占地 500畝 （預(yù)留 200畝） 。 一、 主體工程 新建物流配送中心大樓，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約 26 萬 M178。，鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)，包括 冷藏、批發(fā)交易 、配 送、 加工、信息系統(tǒng)、辦公等用房。其中：加工、 配送 面積約 10 萬 M178。,冷庫面積約 4 萬 M178。， 其它用房面 積 4 萬 M178。，批發(fā) 、 展示 中心總建筑面積 約 8 萬M178。 項目總投 資 8 億 元 人民幣 ，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 億 元人民幣 ，流動資金 億 元 人民幣 。 二、 輔助配套設(shè)施工程 輔助配套設(shè)施用房主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 25 發(fā)電機房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu) ； 多功能廣場、室外停車場等室外工程； 給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程； 物流配送中心、批發(fā) 展示 中心所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。 第三節(jié) 項目建設(shè)內(nèi)容 一、冷藏中心建設(shè) 冷藏中心擬定選用高架庫貨架，高架庫貨架包括貨架和托盤，托盤擬采用木質(zhì)托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。地面采用金剛砂耐磨地坪技術(shù)，起到很好的防塵及防沙的作用，單位面積承重 5噸 /M178。，可以滿足各種貨物的存放及貨架的安裝需求。配有活動層式貨架，采用叉車唧車配合作業(yè)。倉庫分為存儲區(qū)、理貨區(qū)、出貨暫存區(qū)，全部實行電腦化管理。 冷藏中心設(shè)備主要有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機、監(jiān)控系統(tǒng)，高度調(diào)節(jié)板等。作業(yè)設(shè)備主要包括電瓶升降叉車、電動托盤叉車、液壓手動叉車、夾包 機）等，還配置了貨架，小推車、老虎車等專業(yè)作業(yè)設(shè)備。 該中心計算機管理及監(jiān)控系統(tǒng)包括服務(wù)器（雙機熱備份）、磁帶機、計算機、入出庫工作站、通訊模塊、打印機、條碼閱讀器、紅外通訊裝置、顯示屏系統(tǒng)、服務(wù)器操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、管理軟件、監(jiān)控軟件、動畫軟件等。 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 26 二、配送中心建設(shè) 配送中心的作業(yè)流程可分為：進貨、檢驗、編碼、入庫、配貨、補貨、調(diào)庫、盤點、作業(yè)計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各物流網(wǎng) 點