【正文】 同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 天天讓您滿意 28 天天讓您滿意 29 第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的“生命線”。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及 XX 市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。 一、財(cái)務(wù)管理模式 XX 物業(yè)管理公司 XXX 業(yè)主委員會(huì) 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準(zhǔn) 酬 指 報(bào) 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 XXX 管理處 說明：在 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)成立之前，由 XX市 XXX 置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。 二、財(cái)務(wù)管理措施 （一）設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財(cái)務(wù)管理工作。 （二）建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系。 天天讓您滿意 30 根據(jù) XXX 居 住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。 深圳市 XX 物業(yè)管理有限公司對(duì) XXX 物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。 管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。 管理處每三個(gè)月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 （三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能。 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè) 比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費(fèi)，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低管理成本。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我 們初期采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 （三）對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 四、維修基金的管理和使用 天天讓您滿意 31 （一）對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。 （二）管理處于每年 12 月 10 日前提 出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審議通過后執(zhí)行。 （三）管理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)開發(fā)商（或業(yè)委會(huì)）審批。 （四）當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟 50％以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂? （五）維修基金的收支帳目接受 XX 市 XXX 置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個(gè)月公布一次，年度使用情況接受 XX 市 XXX 置業(yè)有限公司（或業(yè)委會(huì)）及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。 天天讓您滿意 32 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算 提要 ： 每年按收入的 15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理； 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及 XX市房地局、物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高 效運(yùn)營。 一、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 天天讓您滿意 33 XXX 居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場(chǎng)經(jīng)營收入 管理服務(wù)費(fèi)收入 會(huì)所經(jīng)營收入 社區(qū) 停 人員 日常 會(huì) 商務(wù) 車 行政 物業(yè) 所 活動(dòng) 場(chǎng) 稅金 管理 管 的開 管 及其 理 展 理 它 二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè) 算 （一）測(cè)算依據(jù)及說明 XX 市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，我們預(yù)計(jì)：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下： 指標(biāo)名稱 第一年 第二年 第三年以后 住宅入伙率 80％ 90％ 95％ 商用房出租率 30％ 70％ 95％ 管理服務(wù)費(fèi)收繳率 98％ 98％ 98％ 停車庫房使用率 60％ 80％ 90％ 自行車位使用率 90％ 98％ 100％ 天天讓您滿意 34 管理處員工工資待 遇：經(jīng)理 1 人， 2200 元 /人 .月； 經(jīng)理助理 1 人， 1500元 /人 .月；主管 2 人， 1200 元 /人 .月；其他管理人員、操作層員工 34 人，平均工資待遇 600 元 /人 .月。 稅費(fèi)按管理處總收入的 %計(jì)算。 XX 物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。 XX 市及 XXX 居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。 （二） XXX 居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（由 XX 物業(yè)公司和 XXX 置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定）； （三）日常物業(yè)管理收入測(cè)算（由雙方商談制定 標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算） （四）日常物業(yè)管理支出測(cè)算（同上） 三、測(cè)算結(jié)果分析 經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一年 第二年 第三年 第四年以后 總收入 總支出 年收支盈余 測(cè)算結(jié)果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù) XX 公司和 XXX 置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析） （二）收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條 件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，天天讓您滿意 35 以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù) XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 四、增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有 償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動(dòng) ,努力增加營業(yè)外收入。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。 （三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗 ,堅(jiān)持物盡其用的原則 ,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。 （四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 （五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù) ,使之保持良好狀態(tài) ,減少維修支出 ,降低運(yùn)行費(fèi)用。 （六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴(yán)格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程 。 天天讓您滿意 36 第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。 XXXXX 居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大；業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位 、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 一、服務(wù)思路 （一）提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 （二）注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。 （三）與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。 （四）服務(wù)人 員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。 天天讓您滿意 37 二、服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù) 17 項(xiàng)： 類 別 編 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 01 殘障人士特別服務(wù) 家政 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 服務(wù) 04 介紹保姆、代請(qǐng)家教 05 居室裝修咨詢 06 代租汽車 商 07 代辦旅游手續(xù) 務(wù) 08 代訂車、船、飛機(jī)票 服 09 代寄代領(lǐng)郵件 務(wù) 10 代訂報(bào)刊 、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物品 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 禮儀服務(wù) 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 村內(nèi)代購、代送鮮花、禮品 15 開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所 其它 16 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來社區(qū)服務(wù) 17 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí) 天天讓您滿意 38 2. 有償服務(wù) 64 項(xiàng) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 01 窗式空調(diào)安裝 100 元 /臺(tái) 家 02 分體式空調(diào)安裝 200 元 /臺(tái) 03 空調(diào)加雪種 120 元 /臺(tái) 04 安裝抽油煙機(jī) 50 元 /臺(tái) 電 05 安裝熱水器 50 元 /臺(tái) 06 安裝排風(fēng)扇 30 元 /臺(tái) 07 安裝吊扇 30 元 /臺(tái) 安 08 安裝燈具 20 元 /套 09 安裝用電明線 元 /米 10 換電表 30 元 /個(gè) 裝 11 換鎮(zhèn)流器 20 元 /個(gè) 12 拆換燈管 5 元 /次 13 拆換業(yè)主入戶電源線 (50 米 ) 50 元 /次 維 14 拆換業(yè)主插座線 20 元 /次 1