【正文】 主題2：事業(yè)生活輕松把握 ——記HS花園特別的家政服務(wù) 系列報(bào)紙硬廣告 主題1：輝煌人生，超凡享受 ——這里離購(gòu)物休閑廣場(chǎng)只有45分鐘 主題2：輝煌人生，超凡享受 ——家里面的娛樂休閑 主題3：輝煌人生，超凡享受 ——HS廣場(chǎng)就是我們家的后花園 網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場(chǎng)考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。 廣告發(fā)展期(3——4個(gè)月) 報(bào)紙 從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。 電視 配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。 電臺(tái) 通過電臺(tái)配合搜房網(wǎng)的購(gòu)房者俱樂部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。 單頁(yè) 通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。 戶外廣告 ①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告。 ②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告。 ③在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹巨幅廣告牌。 車身廣告 項(xiàng)目 —— 繁華地段　 項(xiàng)目 —— 購(gòu)物中心　 項(xiàng)目 —— 火車站 公共活動(dòng) 舉辦各種公共活動(dòng)，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。 ①HS廣場(chǎng)落成剪彩儀式 邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等) ②寓義噴泉征名及題名活動(dòng) 以各種方式(信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等)大張旗鼓向社會(huì)各界征集HS廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì))。 ③HS花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng) 一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象。另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。 1) 向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券。 2) 于各節(jié)假日及工休日在HS廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等。 3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動(dòng)月”萬(wàn)人簽名活動(dòng)。 網(wǎng)絡(luò) 通過太原搜房進(jìn)行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購(gòu)房者俱樂部的會(huì)員看房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品。 ① 太原市購(gòu)房者俱樂部“假日看房班車”活動(dòng)。(目前有效會(huì)員近千名，并且數(shù)字還在以每周510人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估。) ② 項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁(yè)的制作(建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái))。 ③ 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論，使開發(fā)商和未來(lái)業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動(dòng)銷售。 DM直投雜志 太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。 八、費(fèi)用預(yù)算(略) 商業(yè)地產(chǎn)策劃方案5 一、策劃的總體思路 1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍先求不敗而后求全勝。 2. 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。 3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來(lái)領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。 二、 項(xiàng)目背景 l 地塊位于蘇州市朝陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購(gòu)物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。 l 該地塊整體呈品字狀。，,㎡()。 商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，㎡l 住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，㎡l 辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，㎡l 停車形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車位(地下兩層停車布局，㎡)。l 建筑密度：42%l 綠地率：25%l 容積率： 《蘇州世景國(guó)際方案設(shè)計(jì)說明》(略) (略) 三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定 效益和品牌 1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成 第一階段銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l 總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。l 2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。 借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l 綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。l 四、核心目標(biāo)樹立品牌 原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界 品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)則，就是房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)則。 品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會(huì)塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。 品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。 所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能： 消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。 最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。 五、項(xiàng)目開發(fā)總建議 1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。 3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。 4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。 5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來(lái)控制總價(jià)，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。 6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。 六、項(xiàng)目的SWOT分析 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l 世景國(guó)際位于蘇州市中心地帶，屬于長(zhǎng)安路頂級(jí)商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是