【正文】 保護(hù)的重要意義和內(nèi)容，激發(fā)他們保護(hù)環(huán)境的熱情和積極性，把保護(hù)環(huán)境、熱愛大自然、熱愛我們每個(gè)人所生存的環(huán)境變成自覺行動(dòng)，形成強(qiáng)大的社會(huì)公眾意識(shí)和公眾輿論，制止浪費(fèi)資源、 破壞與污染環(huán)境的行為。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人和受益人，其環(huán)境意識(shí)的強(qiáng)弱是衡量其文明程度的重要標(biāo)志。物業(yè)環(huán)境管理人員不僅應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)成年人的環(huán)境意識(shí)教育，而且更應(yīng)該重視對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的中、小學(xué)生和學(xué)齡前兒童普及環(huán)境科學(xué)知識(shí)，使他們從小就養(yǎng)成良好的環(huán)境意識(shí)和習(xí)慣。總之，加強(qiáng)公眾環(huán)境意識(shí)的宣傳教育工作，無疑是保護(hù)環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性管理手段。 第一章 清潔管理 第一節(jié) 清潔管理概述 在物業(yè)區(qū)域中，整潔及其所帶來的舒適和優(yōu)美，是一個(gè)十分重要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。它具有視覺上的直觀性，會(huì)由此直接帶來心理上的舒適感與美感，因而成為物業(yè)區(qū)域 (樓 )文明的第一象征和服務(wù)水平的重要標(biāo)志。整潔的物業(yè)區(qū)域環(huán)境需要常規(guī)性的保潔管理服務(wù)來保證。 一、清潔管理的涵義和原則 (一 )清潔管理的涵義 保潔管理，是指物業(yè)管理公司通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，保護(hù)物業(yè)區(qū)域環(huán)境，防治環(huán)境污染，定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行生活垃圾的分類收集、處理和清運(yùn)。通過清、掃、擦、拭、抹等專業(yè)性操作，維護(hù)轄區(qū)所有公共地方、公用部 位的清潔衛(wèi)生，從而塑造文明形象，提高環(huán)境效益。 保潔管理的重心，是防治“臟亂差”。“臟亂差”具有多發(fā)性、傳染性和頑固性。例如，隨手亂扔各種垃圾、樓上拋物、亂堆物品堵塞公共走道、隨意排放污水廢氣、隨地吐痰和大小便，以及亂涂、亂畫、亂搭、亂建、亂張貼等等，很可能發(fā)生在某些業(yè)戶身上，所以不可掉以輕心。業(yè)戶整體素質(zhì)的提高，需要物業(yè)管理公司員工通過宣傳教育、監(jiān)督治理和日常清潔工作，作出堅(jiān)持不懈的努力，否則就可能因“臟亂差”而使物業(yè)區(qū)域 (樓 )面目全非，從而與物業(yè)管理的宗旨相悖。 (二 )清潔管理的原則 防結(jié)合，以防為主 在保潔管理工作中，“掃”當(dāng)然很重要，就好像每天洗臉一樣，但是工作的重點(diǎn)并不是“掃”，而是“防”，即通過管理，糾正業(yè)戶不衛(wèi)生的習(xí)慣，防止“臟亂差”現(xiàn)象的發(fā)生。因?yàn)閮?yōu)良的物業(yè)區(qū)域環(huán)境的造就，是管理者與被管理者相互作用的結(jié)果，也是管理標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)戶素質(zhì)不斷調(diào)適的過程。當(dāng)業(yè)戶養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣時(shí)，才能真正搞好環(huán)境整潔。物業(yè)管理公司要會(huì)同社區(qū)組織引導(dǎo)業(yè)戶積極參與社會(huì)主義精神文明建設(shè)，從業(yè)戶的基本素質(zhì)、基本行為規(guī)范抓起，其突破口，就是提高業(yè)戶的環(huán)境整潔意識(shí)，大力糾正各種不衛(wèi)生的習(xí)慣。 ，直接監(jiān)督 保潔管理有關(guān)的法律法規(guī)，已經(jīng)出臺(tái)的主要有《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、建設(shè)部頒發(fā)的《城市生活垃圾管理辦法》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，以及各地頒布的管理實(shí)施細(xì)則。物業(yè)管理公司可以根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)條文和專業(yè)化物業(yè)管理的要求，制定物業(yè)區(qū)域的保潔管理規(guī)定。這些法規(guī)和“準(zhǔn)法規(guī)”規(guī)范了服務(wù)者和被服務(wù)者必須遵循的行為準(zhǔn)則。物業(yè)管理公司必須做到執(zhí)法必嚴(yán)，直接監(jiān)督，遇到有損物業(yè)區(qū)域環(huán)境的行為，應(yīng)對(duì)犯規(guī)者進(jìn)行耐心教育和嚴(yán)格處罰，決不因人而異。一些卓有成效的物業(yè)管理公司，如深圳市蓮花二村，提倡“以法管理” ，嚴(yán)格執(zhí)行《蓮花住宅區(qū)管理規(guī)定》，當(dāng)遇到業(yè)戶的不衛(wèi)生習(xí)慣和違契行為時(shí)，即出示《執(zhí)法證》進(jìn)行勸阻、教育，直至處以“違契金”。久而久之，形成了整潔宜人的環(huán)境。這說明只有動(dòng)真格，才能取得預(yù)期的效果。 二、清潔管理的范圍和制度建設(shè) (一 )潔管理的范圍 這是一個(gè)平面的概念，即指物業(yè)區(qū)域內(nèi)，樓宇前后左右的公共地方，包括道路、廣場、空地、綠地等的清掃保潔。 這是一個(gè)垂直的概念，即指樓宇地層到頂層屋面上下空間的共用部位，包括樓梯、走道、電梯間、大廳、平臺(tái)等的清 掃保潔。 這是指日常生活垃圾 (包括裝修垃圾 )的分類收集、處理和清運(yùn)。要求和督促業(yè)戶按規(guī)定的地點(diǎn)、時(shí)間和要求，將日常垃圾倒入專用容器或者指定的垃圾收集點(diǎn)，不得擅自亂倒。 (二 )清潔管理的制度建設(shè) 如處理日常垃圾專人負(fù)責(zé)、日產(chǎn)日清，定點(diǎn)傾倒、分類傾倒，定時(shí)收集、定時(shí)清運(yùn)，按照規(guī)定的工作流程，履行保潔的崗位職責(zé)等。 標(biāo)準(zhǔn)是衡量事物的準(zhǔn)則，也是評(píng)價(jià)保潔工作的尺度。物業(yè)區(qū)域環(huán)境保潔的通用標(biāo)準(zhǔn)是“五無”，即無裸露垃圾，無垃圾死角，無明顯積塵積垢 ，無蚊蠅蟲孳生地，無“臟亂差”頑疾。建設(shè)部頒布的《全國城市馬路清掃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中，有兩條可以作為物業(yè)區(qū)域道路清掃保潔質(zhì)量的參考：一是每天普掃二遍，每日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”標(biāo)準(zhǔn)，即不見積水，不見積土，不見雜物，不漏收堆，不亂倒垃圾和不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈和廢物箱凈。 物業(yè)管理公司應(yīng)制定出清掃保潔工作每日、每周、每月、每季直至每年的計(jì)劃安排。例如： 每日清潔工作 (1)轄區(qū) (樓 )內(nèi)道路清掃二次，整天保潔； (2)轄區(qū) (樓 )內(nèi)綠化帶，如草地、花木灌叢、建筑小品等處清掃一次； (3)樓宇電梯間地板拖洗兩次，四周護(hù)板清抹一次； (4)樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清抹一次； (5)收集每戶產(chǎn)生的生活垃圾及傾倒垃圾箱內(nèi)的垃圾，并負(fù)責(zé)清運(yùn)至指定地點(diǎn)。 每周清潔工作 (1)樓宇各層公共走廊拖洗一次 (主要指高層樓宇，可一天拖數(shù)層，一周內(nèi)保證全部拖洗一遍 )； (2)業(yè)戶信箱清拭一次； (3)天臺(tái) (包括裙房、車棚 )、天井和溝渠清掃一次。 每月清潔工作 (1)天花板塵灰和蜘蛛網(wǎng)清除一次； (2)各層走道公用玻璃窗擦拭一次 (每天擦數(shù)層，一個(gè)月內(nèi)保證全部擦拭一次 )； (3)公共走廊及路燈的燈罩清拭一次。 此外，樓宇的玻璃幕墻擬每月或每季擦拭一次；花崗石、磨石子外墻擬每年安排清洗一次；一般水泥外墻擬每年安排粉刷一次等。 物業(yè)管理公司可將每日、每周、每季、每年清掃保潔工作的具體內(nèi)容用記錄報(bào)表的形式固定下來，以便布置工作和進(jìn)行定期檢查。 三、清潔管理的具體措施 保潔管理的具體措施，是指物業(yè)管理公司為了創(chuàng)造整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的物業(yè)區(qū)域環(huán)境所采取的行之有效的方法和手 段。主要有以下四項(xiàng)： (一 )生活垃圾分類袋裝化 按照《上海市城市生活垃圾管理實(shí)施細(xì)則》的要求，以煤氣 (包括液化氣 )為燃料的地區(qū)，必須實(shí)行垃圾袋裝化。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，這一規(guī)定的實(shí)施范圍已有所擴(kuò)大，例如，有的物業(yè)管理公司規(guī)定，裝修垃圾也必須袋裝并運(yùn)放到規(guī)定地點(diǎn)統(tǒng)一清運(yùn)。對(duì)于日常生活垃圾統(tǒng)一收集后運(yùn)至指定地點(diǎn)進(jìn)行無害化、資源化、減量化處理，從而大大改善了環(huán)境的質(zhì)量。 生活垃圾分類袋裝化有利于提高物業(yè)區(qū)域的文明程度和環(huán)境質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)戶宣傳生活垃圾分類袋裝化的優(yōu)越性，要求業(yè)戶將垃圾裝入相應(yīng) 的專用垃圾袋內(nèi)，丟入指定的容器或者指定的生活垃圾收集點(diǎn)，不得隨意亂倒。存放各利生活垃圾的塑料袋應(yīng)完整不破損，袋口扎緊不撒漏。 (二 )進(jìn)行超前宣傳教育 物業(yè)管理公司在早期介入階段，即應(yīng)尋找“切入點(diǎn)”，如在售房時(shí)、分房時(shí)、入戶時(shí)，對(duì)未來的業(yè)戶進(jìn)行超前宣傳教育，明確保潔管理的要求，以便收到事倍功半的效果。 (三 )配備必要的硬件設(shè)施 為了增強(qiáng)清掃保潔工作的有效性，物業(yè)管理公司還應(yīng)配備與之有關(guān)的必要的硬件設(shè)施。如有的物業(yè)管理公司在每家每戶門前安置了一只相對(duì)固定的定制的ＡＢＳ塑料垃圾桶，上面有蓋，按戶幢 配置各種色調(diào)，非常美觀，規(guī)定業(yè)戶每日將生活垃圾袋裝后丟入，由清潔工每日清晨定時(shí)收集，用不銹鋼小車乘電梯下去倒入指定的垃圾箱。這一創(chuàng)意及實(shí)踐深受業(yè)戶歡迎。 (四 )依法處罰及典型曝光 對(duì)于各種不良的衛(wèi)生習(xí)慣除了進(jìn)行宣傳教育外，還應(yīng)當(dāng)采取必要的硬性措施，依法按規(guī)定進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的或行政的處罰。對(duì)于極少數(shù)屢教不改者，還可以采取典型曝光的方法，在業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和本人單位的配合下，公開其不文明行為，以儆效尤。 四、清潔管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)劃分 保潔管理由物業(yè)管理公司管理部或保潔部具體實(shí)施。保潔部一般設(shè)部門經(jīng)理 (保潔主管 )、技術(shù)員、倉庫 (保潔設(shè)備、工具與物料 )保管員和保潔員等。其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類型、布局以及清潔對(duì)象的不同而靈活設(shè)置。規(guī)模較大的物業(yè)管理公司其保潔部可以下設(shè)樓宇清潔服務(wù)班、高空外墻清潔班和公共區(qū)域清潔班等班組，各班組設(shè)保潔領(lǐng)班和若干經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的保潔員。然后，從所轄物業(yè)和服務(wù)對(duì)象的實(shí)際情況出發(fā)，建立起部門、班組、人員的崗位規(guī)范、工作流程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)懲辦法，做到保潔管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。 五、清潔工作的重 要性 (一 )清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境 清潔既是工作的需要，也是生活的需要，是用戶接觸最多的一個(gè)方面。整潔的周圍環(huán)境，不僅使人身體健康，而且能使人賞心悅目，提高工作效率。所以，用戶對(duì)清潔看得很重，也往往最挑剔，一旦清潔搞得不好，就會(huì)引起投訴。物業(yè)管理應(yīng)為用戶提供一個(gè)整潔的工作和生活環(huán)境，滿足不同用戶的要求。 (二 )清潔體現(xiàn)了管理水平 一般需對(duì)管理工作做詳盡的考察之后，才能衡量物業(yè)管理水平的高低。但是，人們往往憑直覺來衡量，而在直覺方面，清潔給人的影響最深刻。對(duì)于環(huán)境整潔的物業(yè)，用戶和客人們 對(duì)管理水平往往給予較高的評(píng)價(jià)，社會(huì)上用“清潔是美容師”、“清潔是臉面”來形容清潔工作。 (三 )清潔是建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要 清潔工作在延長建筑物和設(shè)備使用壽命上起到重要的作用。外墻瓷磚、花崗石如果不經(jīng)常清潔保養(yǎng)，其表面就會(huì)逐漸受到侵蝕；不銹鋼扶手如果不及時(shí)清潔保養(yǎng)，就會(huì)生銹，失去光澤；木質(zhì)地板如果不經(jīng)常清潔、打蠟，就會(huì)變得灰暗毛糙；地毯如果不經(jīng)常清洗，就會(huì)很快變得骯臟不堪等等。調(diào)查表明，地毯保養(yǎng)不好只能用 1～ 2年，保養(yǎng)得好可用 3～ 4年；大堂大理石地面一般用 7～ 8年后光澤就不行了，要再進(jìn)行磨光，但保 養(yǎng)得好可以增加一半以上使用時(shí)間。因此，應(yīng)當(dāng)從建筑物和設(shè)備保養(yǎng)的高度、從經(jīng)濟(jì)的角度來認(rèn)識(shí)清潔工作。 (四 )清潔是一門技術(shù) 許多人認(rèn)為，清潔工作就是掃帚掃掃、抹布抹抹，實(shí)際上，現(xiàn)代清潔工作涉及化學(xué)、物理、機(jī)械、電子等學(xué)科的知識(shí)。不同的建筑物材料需要使用不同的清潔劑，各種現(xiàn)代化的清潔設(shè)備 (吸塵器、磨光機(jī)、吸水機(jī)、洗地毯機(jī)等 )的操作使用，高層外墻清潔的危險(xiǎn)性與復(fù)雜性等，使現(xiàn)代清潔工作具有相當(dāng)程度的技術(shù)性。例如，由于年代久遠(yuǎn)，舊樓外墻面的清潔一般難度很大，上海有的舊大樓用強(qiáng)酸性清潔劑清洗，結(jié)果造成了外墻面的損 壞。 20世紀(jì) 80年代，一些專業(yè)性的清潔公司在上海、深圳等成立，迅速發(fā)展，一些境外的專業(yè)清潔公司也看好中國市場，陸續(xù)在沿海城市建立分支機(jī)構(gòu)，同時(shí)也帶動(dòng)了國內(nèi)清潔水平的提高。目前，我國的清潔工作與先進(jìn)國家還有一定的差距。清潔公司的業(yè)務(wù)范圍大致為三個(gè)方面：一是各類清潔設(shè)備的銷售；二是生產(chǎn)經(jīng)營各種清潔劑；三是提供專業(yè)性的清潔服務(wù)。目前，各個(gè)清潔公司之間的競爭非常激烈。無疑，這種競爭將進(jìn)一步推動(dòng)清潔工作水平的提高和專業(yè)清潔公司的發(fā)展。 六、專業(yè)承包公司的選擇及監(jiān)督檢查 (一 )選擇標(biāo)準(zhǔn) 選擇專業(yè)承包公 司時(shí)，應(yīng)考察專業(yè)承包公司是否具備承擔(dān)清潔、垃圾清運(yùn)業(yè)務(wù)的資質(zhì)，有沒有能力履行承包合同的義務(wù)與責(zé)任，有沒有能力承擔(dān)違約責(zé)任，社會(huì)信譽(yù)是否好，服務(wù)價(jià)格是否合理。 (二 )注意事項(xiàng) ，包括崗位設(shè)置及職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、垃圾清運(yùn)時(shí)間、責(zé)任和義務(wù)等，并在合同中約定，作為監(jiān)督檢查的依據(jù)。 、規(guī)定，如《清潔工作檢查規(guī)程》、《消殺管理辦法》等，并監(jiān)督承包公司實(shí)施。 、工作計(jì)劃、合同，安排屬下員工進(jìn)行具體清潔、消殺、 垃圾清運(yùn)工作，物業(yè)管理公司依據(jù)上述文件每天進(jìn)行監(jiān)督檢查。 ，物業(yè)管理公司要規(guī)定清潔工人的工作操行，要求他們遵守物業(yè)的有關(guān)管理規(guī)定，應(yīng)以合約形式約定雙方的行為規(guī)范，并附帶經(jīng)濟(jì)責(zé)任。 (三 )監(jiān)督檢查 物管員每天要對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的日常清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。承包公司主管及物管員依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自查和巡查工作，物管員要將檢查結(jié)果登記在《日常清潔評(píng)分表》及《消殺記錄表》中。 物管員發(fā)現(xiàn)清潔工作不合格時(shí)，要立即通知清潔公司主管責(zé)令責(zé)任人 (清潔員 )予以返工，垃圾清運(yùn)工作不合格， 則要上報(bào)主管聯(lián)系垃圾清運(yùn)公司負(fù)責(zé)整改，直至合格為止。 管理處主管也可對(duì)轄區(qū)內(nèi)的清潔、消殺及垃圾清運(yùn)工作進(jìn)行不定時(shí)抽查，如每月的日評(píng)分表中累積有 15天出現(xiàn)問題，則要發(fā)出《整改通知書》進(jìn)行整改，并將結(jié)果報(bào)管理處主任。 七、清潔器械和清潔用品 (一 )常用清潔器械 。用于地面、墻面和其他平整部位吸灰塵、污物的專用設(shè)備，是清潔工作中最常用的設(shè)備之一。吸塵器啟動(dòng)時(shí)能發(fā)出強(qiáng)勁的抽吸力，使灰塵順著氣流被吸進(jìn)機(jī)內(nèi)儲(chǔ)塵艙，達(dá)到清潔地面的目的。吸塵器品種很多，按抽吸力大小有普通型和強(qiáng)力型；按適用范圍有吸地面灰塵、吸地毯灰塵、清潔家具污物等不同類型；按功能多少有單一吸塵器和吸塵吸水兩用吸塵器等。 。清除積水的專用設(shè)備，主要用于吸取地面積水，對(duì)于吸取地毯水分加快干燥也非常有效，是大樓管理中不可缺少的清潔工具之一。有單用吸水機(jī)和吸塵吸水兩用機(jī)，后者由于功能多，較受用戶歡迎。 。主要用于協(xié)助清洗地毯。 。專用作地面拋光的機(jī)器，有普通速度和高速之分。拋光機(jī)啟動(dòng)時(shí)馬達(dá)帶動(dòng)底盤作高速旋轉(zhuǎn)，使底盤對(duì)地面進(jìn)行高速軟摩擦，達(dá)到拋光之目的。適用于花崗石、大理石等