【正文】 面） 看，區(qū)域內(nèi)商品房住宅產(chǎn)品品質(zhì)不高，檔次相對較低 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 參考區(qū)域內(nèi)在售樓盤（金品家園）的產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格水平，同時(shí)結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房 5000 元 /㎡ 以上的 價(jià)格水平， 可以判定 目前該區(qū)域的商品房價(jià)格 水平超過 5000 元/㎡。預(yù)計(jì) 2020年區(qū)域內(nèi)新建商品房價(jià)格能到達(dá) 5500元 /㎡。 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為天津中等偏低的收入水平群體， 從購房目的上看， 以為子女購房需求、拆遷購房需求以及周邊改善型需求為主 ，投資性需求相對很少。 從產(chǎn)品需求特征來看， 80— 100 ㎡的 兩居室 和 110 ㎡ 左右 的小 三居室 的戶型為區(qū)域市場 需求 熱點(diǎn) ， 而對 125 ㎡面積以上的戶型相對 要少 ， 從金品家園的銷售狀況看來，市場對 80㎡以下的 小面積戶型 也反應(yīng)較好 。 該區(qū)域內(nèi)在建項(xiàng)目和次新項(xiàng)目的產(chǎn)品基本上采用磚混板式結(jié)構(gòu) ，以多層住宅為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 項(xiàng)目的市場定位 一、主力消費(fèi)群定位與分析 （一）、目標(biāo)客戶主要構(gòu)成 地 塊周邊“改善型”客戶群體 南口路與沿線住宅 新建住宅小區(qū)相對較少 ， 僅有 售罄的風(fēng)和日麗和在售的金品家園，而周邊其他次新商品房的戶型、社區(qū)環(huán)境和配套等比較落后， 勢必存在較為充足的“改善型”客戶群體，該群體為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體 之一 。 拆遷戶，特別是河北區(qū)和紅橋區(qū)的舊城改造拆遷戶。 隨著河北區(qū)、紅橋區(qū)的今明兩年的大規(guī)模改造，勢必有帶動(dòng)巨大的拆遷性購房的需求，由于本項(xiàng)目定位為中檔普通住宅，價(jià)格水平相對 其它中心城區(qū) 較低 ， 在該群體中存在一定量有經(jīng)濟(jì)能力購買本項(xiàng)目的群體。 另 近年來天津 其他城區(qū) 大規(guī)模城市拆遷改造 ， 天津 市區(qū) 房價(jià)快速上漲 ， 致使 大量的拆遷戶 未能購得新房或二手房 ，本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢勢必會吸引 大量 的 其他城區(qū)的拆遷戶 。 周邊首次置業(yè)人群 該目標(biāo)客戶群主要是適婚年齡的年輕人結(jié)婚用房需求 和為子女購房需求， 該目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的購房需求。 其它城區(qū)的購房群體 由于近年來天津房價(jià)快速上漲，致使許多購房者“望房興嘆”，除河北區(qū)和紅橋區(qū)外，市內(nèi)其它城區(qū)房價(jià)基本上都在 6000 元 /㎡的水平，本項(xiàng)目的 5500 元 /㎡的價(jià)格水平 （明年開盤時(shí)的價(jià)格水平） 勢必能吸引大量其它城區(qū)的購房群體。 （二）、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn) 家庭月收入 水平一般在 3500 元以上，如 項(xiàng)目 附近 獨(dú)立經(jīng)營的個(gè)體工商戶、教師、企事業(yè)單位的工作人員。 家庭人口數(shù)一般為 3— 5 人， 以 項(xiàng)目周邊 改善型 購房、拆遷購房、結(jié)婚購房和為子女購房為主。 （三）、目標(biāo)客戶群購買力分析 本項(xiàng)目的住宅平均建筑面積約為 96㎡ ,均價(jià) 5500元 /㎡，每套住房的總價(jià)為 約 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 萬元左右，按首付 30%（ 約 ），貸款 70%（ 約 37 萬元），還款期限為 20 年計(jì)算，每月還款本息合計(jì)約 2500元。 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明： 2020年天津市居民家庭人均可支配收入 12639 元，以普通三口之家計(jì)算，家庭年可 支配收入 37917 元， 平均每月 可支配收入約 3160 元，高于每月還款 660 元 。在未考慮到目標(biāo)客戶群體的 未來收入 增長的 情況的條件下，本項(xiàng)目擬定 家庭月收入在 3500元以上 的目標(biāo)客戶群完全有經(jīng)濟(jì)能力購房本項(xiàng)目住宅。 （四）、綜述 在市場消化能力方面，由于該地塊 天津目前重點(diǎn)改造的南開路（志成道至普濟(jì)河道段）的中心區(qū)域，臨近普濟(jì)河道、榆關(guān)道和天津中環(huán)線，交通便利， 地理位置相對較佳，周邊生活配套齊全，價(jià)格水平較迎合擬定目標(biāo)客戶群體心理價(jià)位和實(shí)際購買力，故在滿足該區(qū)域市場需求和吸引目標(biāo)客戶方面具備較大的優(yōu)勢。從擬定目標(biāo)客 戶群的數(shù)量上和購買力上，項(xiàng)目擬定目標(biāo)客戶群體完全可以消化本項(xiàng)目。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位為：中檔普通住宅小區(qū) 形象定位： 簡約 、 便捷 、 健康 、人文 生活 產(chǎn)品定位的原因： A. 本項(xiàng)目位于 重點(diǎn)改造和規(guī)劃中的南口路生活區(qū) ， 而目前該區(qū)域內(nèi)基本上都是低檔商品房住宅，本項(xiàng)目相對 同其他 在建 樓盤 或次新樓盤 相比 ，具有規(guī)模優(yōu)勢， 故本項(xiàng)目 適宜 定位為中檔住宅小區(qū)。 B. 定位為中檔住宅小區(qū)，有利于在區(qū)域內(nèi)樹立本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象， 與目前低檔次的商品房住宅相區(qū)別，本項(xiàng)目 從 產(chǎn)品 檔次、 價(jià)值和 價(jià)格上 都能 較大程度迎合擬定目標(biāo)客戶群的實(shí)際需求和購 買力，以求最大程度的贏得市場。 C、 本項(xiàng)目周邊 超市、醫(yī)院、菜市場等等生活配套齊全， 世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花等大型超市近在咫尺，新建中的天津第一醫(yī)院 與本項(xiàng)目距離不到 100 米，離南口路菜市場僅 200米的路程。 ，綠化程度高， 臨近北寧公園、西沽公園、北運(yùn)河等休 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 閑娛樂場地， 具有健康生態(tài)的生活環(huán)境。 周邊重點(diǎn)名校林立，如河北工業(yè)大學(xué)、育英里小學(xué)、鐵一小、二中、十四中以及天津外院附中等，具備較為深厚的人文底蘊(yùn) 。 三、戶型定位 根據(jù)天津市 房地產(chǎn)政策情況 、房地產(chǎn)供求狀況、區(qū)域內(nèi)樓盤狀況，并考慮 目標(biāo)客戶群的需求狀況，確定本項(xiàng)目的戶型定位。 按照建設(shè)部等七部委通知，天津市明確了普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)：建筑容積率在 以上；單套建筑面積以國家規(guī)定的 120平方米為標(biāo)準(zhǔn)上浮 20％ 。 隨著普通住宅產(chǎn)品主要供應(yīng)區(qū)的價(jià)格上漲， 市民 基于控制購房總價(jià)的實(shí)際需求，對功能齊全的 中小 戶型較為認(rèn)可，對于此類產(chǎn)品需求量較大。 區(qū)域內(nèi)樓盤戶型定位主要以中小戶型為主，如 金品家園 戶型主要以 79— 98 ㎡小兩居 和 ㎡的大兩居 、 104— 108 ㎡小三居 為主。 另有部分 ㎡、 ㎡的一居室戶型，而大面積戶型相 對較少（ 戶型面積 有 ㎡ 、 ㎡ 和 ㎡ ） 。 經(jīng)調(diào)查，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的住房消費(fèi)能力在 50— 55 萬元， 對于 80— 100 ㎡ 兩居、 110 ㎡以內(nèi)的 三居等經(jīng)濟(jì)型戶型 需求量較大 。 擬確定戶型面積如下表： 四、項(xiàng)目方案評估意見 由于本項(xiàng)目所在 的 區(qū)域 屬于天津樓盤價(jià)格和產(chǎn)品檔次相對較低 的 城區(qū)，該區(qū)域消費(fèi)群體收入水平有限， 對 產(chǎn)品的 價(jià)格 和總款 的敏感程度 最為 強(qiáng)烈， 因此 控制開發(fā)成本，對吸引有效需求尤其關(guān)鍵。同時(shí)考慮到該地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，因此建議本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中檔產(chǎn)品，以中小戶型為主， 以 11 層板式小高層為主，輔以部分 18 層點(diǎn)式高戶型面積 80 ㎡以下 8090 ㎡ 90— 100 ㎡ 100110 ㎡ 110120 ㎡ 120㎡以上 比例 5％ 20% 40％ 20% 10% 5% 戶型 2 室 2 廳 1 室 1 廳 2 室 2 廳 2 室 2 廳 2 室 2 廳 3 室 2 廳 3 室 1 廳 3 室 2 廳 3 室 2 廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 層住宅 （ 建議 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以適當(dāng)考慮少量 板式 6層多層 住宅） ，采用簡約 建筑風(fēng)格、 明朗的外立面效果、 優(yōu)美社區(qū)景觀 、完善 社區(qū) 配套及人性化的物業(yè)管理來突出本項(xiàng)目的 簡約、健康和人文 理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第四部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析 一、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技 術(shù)指標(biāo) 地塊出讓為凈地出讓，面積： ，合 。 用地性質(zhì)：居??； 建筑密度≤ 30%； 容積率≤ ； 綠地率≥ 40% 。 出讓年限： 70 年。 由于本地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，本項(xiàng)目擬建各項(xiàng)物業(yè)如下表： 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 住宅 158240 ㎡ 地下車庫 7912 ㎡ 地下車庫軍民兩用 二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的組織與實(shí)施計(jì)劃 （一）、建設(shè)方式 建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效的控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 （二）、開發(fā)方案設(shè)想與分析 由于我公司首次在天津開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目， 且對天津市場認(rèn)識上存在一定的不足，綜合考慮本項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避以及項(xiàng)目未來定價(jià)策略調(diào)整，本項(xiàng)目擬分兩期滾動(dòng)開發(fā)。第一期將在本地塊南半?yún)^(qū)開發(fā)，約完成建筑面積 萬㎡（ 其中含 地下車庫 約 萬㎡ ），并完成銷售中心、樣板樓工程。南半?yún)^(qū)緊鄰 南口路 ，便于本項(xiàng)目成熟社區(qū)規(guī)模的形成和人氣的聚集，同時(shí)有利于本項(xiàng)目前期的推廣和二期的造勢，最終有利于整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作和資金的快速回籠。 第二期開發(fā)北半?yún)^(qū)，約共計(jì) 萬㎡（ 其中含地下車庫約 ㎡ ），最終完成整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)。隨著北半?yún)^(qū)的建設(shè)，本項(xiàng)目的人氣更加聚集，加上小 區(qū)的成型，配套設(shè)施完善，銷售價(jià)格有望提高，獲得較好的利潤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）、開發(fā)進(jìn)度 開發(fā)期為 25 個(gè)月，前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標(biāo)等共需 4個(gè)月；建設(shè)期為 15 個(gè)月，室外配套在樓體封頂后 2個(gè)月內(nèi)完成，工程開工 的第 3個(gè)月開始銷售。整個(gè)項(xiàng)目建筑工程竣工 5個(gè)月后銷售基本結(jié)束，銷售期共計(jì) 18個(gè)月。 建設(shè)進(jìn)度安排如下： 第一期： 2020年 11月 2020年 10 月 第二期： 2020年 2月 2020年 1月 詳見（附表二） 開發(fā)進(jìn)度表 三、項(xiàng)目成本明細(xì) 除土地成本以外的成本明細(xì)見下表： 項(xiàng)目名 稱 總成本 （萬元） 單位成本 （元 /m2） 備注 建筑工程成本 17, 1, 小高層、高層住宅 15824 電梯 1260 70 部電梯 項(xiàng)目前期費(fèi)用 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 79 住宅設(shè)計(jì)費(fèi) 190 地質(zhì)勘探 32 放線測量費(fèi) 8 監(jiān)理費(fèi) 32 政府規(guī)費(fèi)